焦作某房地產(chǎn)項(xiàng)目初步分析報(bào)告-文庫吧資料
2025-03-29 10:42本頁面
【正文】 分嘈雜；n 對(duì)面的東方紅項(xiàng)目體量大，銷售的產(chǎn)品也較為豐富，而且與我項(xiàng)目的上市時(shí)間沖突；n 我項(xiàng)目所在的區(qū)域是老城區(qū)的中心地段，受拆遷補(bǔ)償進(jìn)度、項(xiàng)目立項(xiàng)審批、政府政策等不可測(cè)因素影響較大，因此，項(xiàng)目后期運(yùn)作周期不確定。六、 我項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目區(qū)位：我項(xiàng)目位于塔南路與和平街交叉口西北角。4) 市場需求以三房產(chǎn)品為主，90120㎡左右的小三房銷化速度快；5) 市場出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，如四季花城、億家運(yùn)河上郡、中海麗江等項(xiàng)目均設(shè)計(jì)有小戶型6) 自2008年下半年以來，項(xiàng)目銷售壓力加大，去化速度慢，開發(fā)商多采取少開工、少投放等策略，拉長項(xiàng)目開發(fā)周期；7) 主流樓盤中不少項(xiàng)目處于尾盤狀態(tài)，部分樓盤后續(xù)開發(fā)尚未啟動(dòng)，經(jīng)過前一段時(shí)間的快速消化，焦作市目前在售房源的可供選擇性大大降低，剛性需求正處于被壓抑狀態(tài)。億萬國際公寓未定2010年5月開始排購房優(yōu)惠卡，但項(xiàng)目至今沒有動(dòng)工，售樓部暫無接待，開發(fā)公司亦無給排號(hào)客戶說法?；ê驮?011年5月現(xiàn)在在售2期四棟高層，均價(jià)3500元/平米華融國際水岸2011年現(xiàn)在正在銷售B、C兩棟，均價(jià)4350元/平米。 東方紅國際廣場2011年年底登記、排號(hào)階段園林美墅2010年目前正在銷售2期，共11棟，剩余房源有限一期已全面交房，二期7棟樓已封頂建月花園3期2010年目前房源已基本售罄，只剩頂層少量房源，價(jià)格在4300元/平米左右。均價(jià)為4200元/m2，銷售情況比較好。二期于5月底推出三期29號(hào)樓，共計(jì)54套房源，今年6月開盤，均價(jià)4300/平米，小區(qū)環(huán)境好，房價(jià)較低，這個(gè)項(xiàng)目銷售情況良好。錦江現(xiàn)代城2011年4月1樓自4月26日開始銷售，至5月6日銷售30多套，平均每天賣出三套左右。開盤四棟，已預(yù)定近半。4）基本上的購房客戶大都擁有自己的房產(chǎn)，如：縣區(qū)的大老板、企事業(yè)單位職工的福利分房，公務(wù)員團(tuán)購的住房等，這類客戶購房的目的主要是改善性消費(fèi)，其一防通脹，其二則達(dá)到了改善環(huán)境的目的。2) 2010年國家出臺(tái)的“”、“”及“國八條”對(duì)房地產(chǎn)市場的打壓，以及對(duì)一線城市的限購、限價(jià)、外地人購置住房的相關(guān)要求的政策推出，對(duì)那些在一線城市打工的消費(fèi)者無論從消費(fèi)力還是相關(guān)政策都很難實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)刭徶米》?這類客戶的回流消費(fèi)在2010年的下半表現(xiàn)的較為明顯。5) 居住條件：基本上的購房客戶都擁有自己的家庭房產(chǎn)甚至多套房產(chǎn)（單位、企業(yè)提供或已購商品房），很少有嚴(yán)格意義上的初次購房者及剛性需求。3) 面積區(qū)間：主要需求面積為120—140平方米的三房，占據(jù)市場銷售總量的35％，80—100平方米之間的小三房或大兩房也較受年輕置業(yè)群體歡迎。同時(shí)近幾年來對(duì)于房產(chǎn)的保值增值功能逐步加強(qiáng)關(guān)注——防通脹、養(yǎng)老。結(jié)論：由此可見，b類型的客戶是焦作市房地產(chǎn)市場的主流消費(fèi)群體。2）購買力。n 私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員、教師、現(xiàn)役軍人構(gòu)成了龐大的主力消費(fèi)群體，是市區(qū)內(nèi)中高檔住宅小區(qū)的主力客戶。四、 焦作市房地產(chǎn)市場消費(fèi)人群分析焦作市房地產(chǎn)市場消費(fèi)人群：1）它的客戶群體多以本地人為主，主要包括：n 普通工薪階層、城市打工者、附近郊區(qū)向城市移民職業(yè)者。5）國家針對(duì)各種房地產(chǎn)政策如限購、提升利率等政策的不斷出臺(tái)，對(duì)一線城市的沖擊很大，但相對(duì)于三線城市來講，并不適用。2）從“商品房銷售金額”與“商品房銷售面積”二表中，我們不難看出，90㎡以下戶型的銷售的面積及金額增幅很大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過140㎡以下戶型，焦作房地產(chǎn)市場整體主力戶型面積在逐步下降。2011年焦作市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期1）從目前房地產(chǎn)市場的新開工面積和銷售金額比例來看，去年焦作商品房開發(fā)量增長過大，土地供應(yīng)也明顯大幅加大。7) 從土地供應(yīng)和開發(fā)情況看，去年焦作商品房開發(fā)量增長過大，土地供應(yīng)也明顯大幅加大，這對(duì)這個(gè)城市房價(jià)會(huì)起到抑制作用。從銷售面積與施工面積數(shù)據(jù)對(duì)比得知，銷售面積僅為施工面積的1/4. 說明焦作市商品房市場儲(chǔ)備量大，當(dāng)前焦作市商品房市場雖未飽和，但競爭形成。隨著房地產(chǎn)的開發(fā)速度的推進(jìn)，2011年焦作樓市中
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