【正文】 需求 當(dāng)?shù)乜腿嚎床豢吹蒙衔覀兊姆? 與其他酒店比較來看，分析當(dāng)?shù)厝巳旱呐袛鄻藴?，以現(xiàn)有素質(zhì)，客群對酒店產(chǎn)品的接受應(yīng)該沒有問題，但對投資來說，仍需要相關(guān)金融手段提供客戶信心支持 —— 硬件產(chǎn)品沒有問題，但需要軟件支持 買房的人到底什么樣 人群細分，形象白描（項目應(yīng)以本地化銷售為主導(dǎo)方向） —— 以投資為目的，以穩(wěn)定性為主要投資考慮指標的當(dāng)?shù)厥袌龈叨送顿Y人群 怎么樣才能賣給這些人 根據(jù)對比分析，找到操作方向及關(guān)鍵點，制定銷售、推廣計劃 調(diào)研結(jié)論： 項目以產(chǎn)權(quán)式酒店的投資型產(chǎn)品形式出現(xiàn)，在當(dāng)?shù)厥袌鲋姓紦?jù)了一定的市場空白，且項目形象具備一定的市場引領(lǐng)效應(yīng)，具有可操作空間； 當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展仍處于初級階段，從各商品房項目的開發(fā)狀況、縣城的土地推出量狀況等方面來看，不動產(chǎn)類產(chǎn)品尚有較長的發(fā)展周期，市場潛力較大； 我們的項目具有房產(chǎn)、投資的雙重屬性，作為房產(chǎn)普通意義比較，項目地磁安、設(shè)計水平、規(guī)模等多方面素質(zhì)均占據(jù)市場的優(yōu)勢資源，對項目樹立形象地位具有良好支持； 售價方面來說，按照天津市產(chǎn)權(quán)酒店項目當(dāng)前的經(jīng)營狀況，市場中在售項目較為典型的泰達、龍悅等項目，售價一般不超過同質(zhì)住宅的 180％，據(jù)此市場依據(jù)進行推斷，售價接受度較高的范圍應(yīng)該在 4000元 /平米左右，將來項目的主要問題將是如何解決單價過高的心理障礙 項目整體分析 —— 對項目整體操作進行分析，找到準確的利潤來源，明確項目操作重點 產(chǎn)權(quán)式酒店項目的運作實質(zhì)是一種民間融資形式，酒店經(jīng)營實體以此降低或躲避首期的基礎(chǔ)設(shè)施（即可供酒店經(jīng)營的樓宇產(chǎn)品）投入，以此降低初期的經(jīng)營成本，將此成本在民間融資過程中（即回購之前）均攤，在若干時間之后再行支付（即回購），而回購價格仍然保留為初期價格，不計回購期的房地產(chǎn)升值變化。市場中呈現(xiàn)出一定的需求，但需求滿足度不佳，人群仍在期待優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品 —— 應(yīng)該會買房 當(dāng)?shù)厝巳含F(xiàn)階段的理財觀落后，沒有豐富的投資渠道，資產(chǎn)多以存款形式積存，有待開發(fā)。 ? 簡介：本店距離白洋淀碼頭 3公里，擁有標準客房 180間，套房 12間，大小會議室可容納 350人。 I、漁人島大酒店 漁人島大酒店 ? 地址：河北省安新縣建設(shè)路西側(cè) ? 聯(lián)系電話： 03125285888 ? 房間總量： 192 ? 豪華標準間： 240元 /日，豪華單人間： 240元 /日 ? 豪華套房： 460元 /日，標準間： 200元 /日 ? 星級標準：（三星級） ? 入住率： 70%以上。具有高檔客房 103套和各具風(fēng)味的中餐廳、西餐廳、韓餐廳，同時還有別墅區(qū)、商務(wù)中心等設(shè)施。 H、凱盛國賓溫泉渡假村 凱盛國賓溫泉渡假村 ? 地址：河北省安新縣旅游路 ? 聯(lián)系電話： 03125118666 ? 房間總量： 103 ? 豪華標準間： 526元 /日，豪華單人間： 526元 /日 ? 商務(wù)套房： 1028元 /日，豪華套房： 2888元 /日，標準間： ? 星級標準：（四星級） ? 入住率： 70%以上，客戶群體：旅游和商務(wù)洽談、開會為主。一樓為多功能廳。酒店擁有不同規(guī)格的客房 89間（套）設(shè)有標準間、豪華間、普通單人間、普通套房、豪華套房等。有一個能容納 50人的會議廳。 F．白溝坤源大酒店 白溝坤源大酒店 ? 地址：河北高碑店市白溝鎮(zhèn)津保公路南側(cè) ? 聯(lián)系電話： 03125598666 ? 房間總量： 89 ? 標準間： 328元 /日，標準單人間 388元 /日， ? 豪華間 428元 /日，高級豪華套間 888元 /日 ? 星級標準：（三星級） ? 入住率： 60%以上 ? 簡介：該酒店為白溝地區(qū)最大的酒店，一共是六層高、均可以寬帶上網(wǎng)。 E．木棉花酒店 木棉花酒店 ? 地址：保定雄縣白洋淀溫泉城路 ? 聯(lián)系電話： ? 房間總量： 244 ? 標準間： 196 價格： 800 / 標準間： 8 價格： 1000 ? 套間： 12 價格： 2022 / 套間： 8 價格： 4000 ? 星級標準：（五星級） ? 入住率 70% ? 簡介：北京華潤集團于 2022年在本地購置數(shù)百畝土地建成經(jīng)濟管理學(xué)院?？商峁?40人會議場地及就餐。 雄洲賓館 ? 地址：雄縣溫泉路 102號 ? 聯(lián)系電話： 03125817080 ? 房間總量： 150 ? 標準間： 142 價格： 200 ? 套間： 8 價格： 500 ? 星級標準：（三星標準） ? 入住率：周一至周四 50%，周末 80% ? 簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設(shè)施比較陳舊 （無圖） ? 地址：保定雄縣白洋淀溫泉城一號路 ? 聯(lián)系電話： 03125962177 ? 房間總量： 37 ? 標準間： 32 價格： 140 ? 套間： 5 價格： 180 ? 星級標準：（二星標準） ? 入住率 50% ? 簡介： 2022年建成，設(shè)施嶄新，房屋明亮，位于景區(qū)附近，步行到景區(qū)十分鐘。 （ 3）現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營情況分析 ? 為了更深入的了解當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅那闆r，我們針 對雄縣、白溝、安新和容城等地的酒店進行了市場調(diào)研，具體情況如下 ： 大華賓館 ? 地址：雄縣溫泉路 102號 ? 聯(lián)系電話： 03125817080 ? 房間總量： 150 ? 標準間： 142 價格： 200 ? 套間： 8 價格： 500 ? 星級標準：（三星標準） ? 入住率：周一至周四 50%，周末 80% ? 簡介：雄縣縣城最高檔酒店，現(xiàn)有入住情況良好，但設(shè)施比較陳舊 津雄大酒店 ? 地址：雄縣溫泉路與河北大街交口 ? 聯(lián)系電話： 03125815587 ? 房間總量： 46 ? 標準間： 21 價格： 100 ? 套間： 6 價格： 160 ? 星級標準：（無星級） ? 入住率 30% ? 簡介：現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳，面臨倒閉。 雄州購物廣場 項目分析： 1）項目優(yōu)勢及對酒店項目有利因素 ? 大型標高商業(yè)項目，市場認可度高； ? 投資產(chǎn)品概念導(dǎo)入，注入新型投資理念； ? 高端價格投資產(chǎn)品，深入挖掘市場強勢潛在購買力。 雄州購物廣場 ?推售節(jié)奏（分四期推售） 分期 放量 面積 （平米） 銷售價格 （元 /平米） 銷售比率 一期： 一層 6000 12500— 20220 88% 二期： 二層 6000 12022— 13800 76% 三期： 三層 6000 12022— 13800 58% 四期： 四層 5500 8000— 12022 39% 雄州購物廣場 ? 投資回報 總體采用５年４０％的回報率返還客戶，超過五年可續(xù)簽（比率待定）；返款周期分為半年和一年兩種，為每年 3月 1日和 9月 1日；具體數(shù)字如下： 第一年：６％ 第二年：７％ 第三年：８％ 第四年：９％ 第五年：１０％ ———————————————————— 合計： 4 0 % 雄州購物廣場 ? 促銷方式 ☆ 正常銷售一次性優(yōu)惠 2%，貸款沒有優(yōu)惠； ☆ 2022年初推出 15個攤位 5年返 100%，平均 每年返 20%； ☆ 2022年元月 1日上午推出 100個攤位半價銷 售，全部售罄，當(dāng)日下午恢復(fù)正常。 雄州購物