【正文】 不低于1608元/平方米 n 在樓盤亮相之初，必須讓更多的人群關注東區(qū)片區(qū)，起售價必須具有誘惑力，建議定在1480元/㎡ n 經驗告訴我們，低價入市，逐步提價更能夠贏得消費者的追捧，而如果入市時價格偏高，再來調低時，則很難再帶旺人氣，這也是樓市買漲不買跌的效應。將項目的銷售價格制定的過高或過低都是危險的，當其過高時，開發(fā)商的利潤受到影響，往往做了市場的“雷鋒”，而市場卻并不贊賞這種“雷鋒”；當其過低時，開發(fā)商必然要承擔過大的風險，而市場的“玩火者”往往是自焚的下場。 我們認為住宅最合理的銷售均價為： 第五部分 撥動價格這根敏感的神經 （項目價格策略） 第一節(jié) 價格是把鋒利的雙刃劍 n 過低的銷售價格是以低利潤為代價的； n 過高的銷售價格是以高風險為代價的。因此開辦高水平、高質量的幼兒園是勢在必行的大事之一。按此價格攤入房價中，約每平方增加20元左右。 就合肥市景觀設計的價格，根據(jù)市場調查，一般只用一些常用植物的景觀設計價格在每平方40元左右，而對于一些較為復雜的景觀設計的價格在100多元，主要是一些噴泉和主題景觀。 第七、踏雪尋梅： 梅花院落為冬日一片銀白色的景觀增添一種的浪漫氛圍。 第五、院落幽蘭： 主要坐落在水明閣內，水是這一區(qū)域的主題，在這樣的地方也較適合種植一些諸如蘭花之類的花草，使庭院的美化達到更好的效果。 第三、蓮映江南： 在詠荷亭附近建立以荷花為主的綠化帶，營造一種“映日荷花別樣紅”的文化氛圍。 關于景觀設計建議：（見參考圖示） 第一、竹林聞露： 為表現(xiàn)出安逸恬靜之意境，可在此地綠化帶上種上幾叢竹子，再配以其他草本植物來烘托氣氛；同時也與逸明閣的主題向呼應。 八大景觀串成個性項鏈 景觀規(guī)劃是社區(qū)的一個重要組成部分。 ■全方位的物業(yè)管理為業(yè)主提供親情式、個性化、零干擾、網(wǎng)絡化的服務。 三： 生活樂土——自在逍遙 ■小區(qū)配套設施齊全，能夠滿足不同年齡階層的各種需求。 ■生態(tài)景觀：竹林聞露、樟香四季、蓮映江南、柳岸聞鶯等八大主題景觀 ■環(huán)保材料：如住宅管網(wǎng)體系采用環(huán)保供水管材，墻體采用水泥珍珠巖式隔層。竹林、假山、翠堤楊柳以及高綠化率的綠化帶，讓小區(qū)居民自由呼吸，親近自然。親水景觀：楊柳河畔、內河睡蓮、詠荷亭、環(huán)形水池等 二： 生態(tài)家園 ——健康人生 為了迎合人們“追求健康，渴望自然”的需要，小區(qū)規(guī)劃設計以建設生態(tài)型居住環(huán)境為目標，在各個設計環(huán)節(jié)都揉合了先進的建筑設計理念。 ■居住區(qū)硬軟景觀要充分挖掘水的內涵，體現(xiàn)東方水文化，營造出人們親水、觀水、聽水、戲水的場所。 一： 親水社區(qū) ——河畔情懷 ■古人云：有水則鳴。我們需要在四季里，花木都是一派欣欣向榮的景象，但每個季節(jié)又是不同的景觀。 綠 化： 奇花名木并不是我們的選擇，我們的綠化不在于其珍貴，而在于其能夠為人們營造一種閑逸的、在城市中所找不到的心境。小品是精致的、小家碧玉的，讓人有無限的親切感。 潛在購東區(qū)住房者對小區(qū)環(huán)境設計的喜好程度 序號 小區(qū)環(huán)境設計 比例% 1 以綠化和樹木為主 2 以水景為主 3 以大面積活動廣場為主 22 4 以體育設施為主 5 以雕塑景觀為主 6 以游戲設施為主 小 品： 景觀的營造不在于壯闊，而在于精致、閑適?？臻g做為2—5層居民的走廊（位于門面房的樓上），一樓樓道為橫紋型坡式（位于樓兩頭）。 n 應充分考慮套內各功能區(qū)互不干擾，但應方便各功能區(qū)互相聯(lián)絡，同時注意動靜分離，污潔分開； n 充分考慮顧客對朝向的偏好，盡可能設置南廳或東南廳，同時使主臥室及主要休息區(qū)朝南； n 重點考慮空調主機和空調冷凝水排水管安放位置，盡可能使之隱蔽、美觀及互不干擾，并在室內對應處設置專用空調插座及出線孔； n 屋*及外墻使用環(huán)保節(jié)能材料，同時外墻面盡量做成啞光效果，以減少光污染； n 樓梯總門盡量挑選抗噪音性能強的材料； n 考慮到建筑成本與售價，小區(qū)最好采用磚混異型柱結構。 關于建筑單體 n 小區(qū)臨街商住樓應以明快、現(xiàn)代的色彩橘黃色為主色調；墻角采用天藍色。由于項目所處區(qū)域本身配套設施的不成熟，所以，在配套設施上，要盡可能地做的完善。應充分考慮小區(qū)內的人車分流； n 考慮住戶到公共活動區(qū)域人流線路對小區(qū)其他住戶造成的影響，合理安排公共活動區(qū)間及場所； n 另外，設計時要充分考慮到自來水管、電路、煤氣管道、衛(wèi)生管道、寬帶網(wǎng)、電表群、郵箱群 n 充分利用現(xiàn)有水源營造小區(qū)環(huán)境； n 使小區(qū)軸心處有水池以增加靈趣； n 小區(qū)四角設四個***房，主干道兩邊設排水暗道，臨泉路邊設公共廁所。 n 建議四明設計，落地飄窗，觀景陽臺。作為一個現(xiàn)代商人，他所銷售的往往就是細節(jié)；而作為一個房地產開發(fā)商，蓋房子講究細節(jié)就更不用說了。所以當國人第一次聽到英文中“細節(jié)為王”這句話時，心里咯噔一下，很震動。如前所述，合肥人骨子里是懷舊的、閑散的、寬容的、悠閑的、享受生活的、缺少危機感的、不緊不慢的，只有契合這種心態(tài)的產品才能夠引起他們的共鳴；同時，合肥人永遠喜歡新鮮的東西，所以，產品的創(chuàng)新對這個項目尤其重要，能不能給受眾耳目一新、一見鐘情的感覺，是關鍵之一。 第四節(jié)、差異化是產品取勝的殺手锏 隨著合肥房地產市場的日趨成熟，“千樓一面”必將導致慘烈的競爭，而尋找到產品的差異化才是取得市場勝利的秘密武器。（包含在70—85㎡30%的樓群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆為15%，50—80㎡1+1戶型和單身住宅戶型可為15%） 普通住宅（多層）：戶型面積；主流戶型90（兩房）及110130（三房）平米，錯層設計，該房型設計采用全明設計，公私、潔污、干濕、動靜分離，陽臺建議設計成大陽臺，客廳與房間的相連。該房實用面積為30247。 其次，把小套房和大套房建在同一個單元，且兩種房之間可合可分，滿足年輕人想依賴父母的照顧，但又不愿住在一起的需要，真正實現(xiàn)“一碗湯”的距離效應。 （三）特別戶型建議: 關于本案中增加50—60、70、80平方米1+1戶型的建議： 在商住樓附近增設50—80平方米小戶型樓群。 90110 兩室半或三室 45% 位于詠荷亭以南，幼兒園以北之間，該區(qū)各方面條件比較理想，是本區(qū)主要顧客集中地。 覽明閣：主要是位于內河和幼兒園東側的區(qū)域，內河將水明閣與覽明閣分割開，建議在兩者之間建造木制小橋，并在內河30—50㎝深處種上一定面積的荷花和睡蓮并鋪以碎石，營造“小橋流水人家”的意境，同時建議在覽明閣中部綠化帶上建一簡易的休憩和健身中心，為業(yè)主提供娛樂、晨練場所；在南部種植一片較密集的竹林。 水明閣：沿花壇左側主干道前行，太陽廣場、七彩橋、白沙灘、蘆葦蕩等景觀一一呈現(xiàn)，這一區(qū)域即為水明閣。其樓距相對較大，可在間距上種植一定面積的松樹和草皮形成綠化帶，輔以特制月亮形燈具，獨特意境頓時顯現(xiàn)。 臨泉路將小區(qū)劃分為南北兩塊，北部由近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣組成；南部即為月明閣。第二節(jié)、產品形式建議 五大組團 根據(jù)明月港灣住宅小區(qū)的地理狀況以及規(guī)劃設計布局特點，建議將小區(qū)分為五大組團，分別以月明閣、近明閣、覽明閣、水明閣、逸明閣命名。 主要客戶群特征分析： u 主要來自東區(qū)； u 絕大部分為初次置業(yè)； u 對交通依賴性較強； u 對生活品質有一定要求； u 向往生活的舒適； u 外地在合工作的也占有一定的比例； u …… 第四部分 產品是創(chuàng)造傳奇故事的唯一途徑 （產品策略） 我們能在東區(qū)做什么 第一節(jié)、規(guī)劃設計建議 （一）、規(guī)劃設計要點(略) （二）規(guī)劃目標 “以人為本——用人類智慧的結晶培育建筑人性”，保證開發(fā)商與客戶雙方的利益預期值永遠相似，讓“度身定做”的產品在市場產生銷售成交量與成交率的最高綜合值。 家庭人員構成分析： 有一定積蓄，家庭人員較多或不滿足現(xiàn)有居住環(huán)境； 以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人為主要特征。 主要客戶群職業(yè)分析： 企業(yè)職工及當?shù)鼐用袷敲髟赂蹫车南M主力。因為長久以來，東區(qū)的居住質量和環(huán)境都是比較差的，給東區(qū)一個煥然一新的居住環(huán)境。 （四）“港灣”容易使人聯(lián)想到“居家”，借此來表明居住的真正內涵。自古就有“紫氣東來”之說。 （二）從民俗的角度來理解，“港灣”的“明月”字，是“居家團圓”的意思。 …… 第三部分 這是一個概念時代 （項目主題定位） 第一節(jié) 項目定位 （一） 項目名稱： 〖明月港灣〗 （二） 項目主題： 親水生態(tài)好家園 （三） 推廣主題： “明月港灣、居家港灣” “明月港灣體會五種不同的生活” …… （四） 產品定位： “親水生活，今日開啟”——親水 可隨時享受動感與寧靜交錯的生活； 小區(qū)內有一大片植物生態(tài)，是個具有飽含氧份的生態(tài)社區(qū)； 充滿氣息，充滿生活，活力澎湃； “沒有富爸爸照樣住靚房”——價格 以對品質與細節(jié)的追求實現(xiàn)舒適、溫煦的生活情趣。試問產品差異化對我們的營銷上是否更具保障力呢？。新景苑的銷售和入住，有一定的先入為主的效應，但它也相應帶動了周邊的人氣基本形成，對本案的銷售有一定的潛在營銷傳播。 本案周圍又有磚廠和化工廠對環(huán)境空氣的污染，人們現(xiàn)在對健康環(huán)境等看得也重，如果環(huán)境上不下大力氣的話，恐怕就會給了消費者選擇其它樓盤的理由。 在大環(huán)境下周邊樓盤的房價較低，給了明月港灣在價格上的浮動空間一定制約。 周邊教育機構較少，現(xiàn)有的學校不具有代表性和知名度，教學質量不能和市內的學校相比，家長對學校教育也不很滿意，這相對現(xiàn)在人們對子女教育的重視，是一個很大的不足。 本案所處周邊人群文化程度較低，玉蘭苑等小區(qū)在一定程度上形成了一定的先入為主印象，宣傳花費恐要較大。 二、競爭項目分析(略) 三、本案劣、優(yōu)勢分析 劣勢： 本案離長江東路較遠，加之臨泉路尚未開通，居民出行諸多不便，而長江東路道路擁擠，在高峰期經常塞車，交通嚴重不便的情況可想而知。 東區(qū)作為合肥市整體規(guī)劃的重點之一，要在開發(fā)中做到適度開發(fā)，努力尋求人和自然的和諧共處，道路交通和環(huán)境建設的改善將大大促進東區(qū)經濟的發(fā)展，從而拉動其他產業(yè)投資的發(fā)展壯大。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機械為主的工業(yè)基地，建設重點是突出新站試驗區(qū)的商貿區(qū)特點，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產業(yè)的發(fā)展。 （三） 政府東拓政策支持對本案的利好 東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。任何違背市場規(guī)律的行為都將在這樣的市場上遭遇挫折。據(jù)專家分析，這種旺盛的局面將會維持至少二十年不變，如果本案在一至兩年內開發(fā)，將會很好地利用房地產旺盛的勢頭，造成銷售的火爆。造成旺盛需求的其他原因有舊城改造拉動了城市建設的步伐。第二部分 它山之石，可以攻玉 （市場調研） 一、區(qū)域市場分析 （一） 目前及今后合肥的房地產走向 合肥市房地產市場目前供求兩旺，歸根到底是需求拉動了投資和供應。消費者對住房面積的選擇主要集中在61120㎡之間，其中81100㎡的選擇率最高，%。 3. 價格、交通、樓盤質量、生活配套者在東區(qū)購房首先考慮的幾因素。目前就東區(qū)來說，工作在附近市場和工廠企業(yè)的人最多，也是本案的主要的購買人群。 從居住區(qū)域來看。 從家庭收入來看。 從職業(yè)狀況來看。 ◆ 整合：在對購房者最可能選擇的城區(qū)進行調查時發(fā)現(xiàn)，最受購房者青睞的城區(qū)是西區(qū)，％，這與合肥市西區(qū)逐步形成的優(yōu)質的生活環(huán)境有很大關聯(lián)；選擇南區(qū)的人占２１．56％，這與政務區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關系；％的人青睞，當然一環(huán)內的房價居高不下也是大多數(shù)人不將一環(huán)內商品房作為首選的一個重要因素；再次是東北新站，目前逐步形成的批發(fā)、零售的周邊環(huán)境以及日益形成的各小區(qū)規(guī)模也成為一部分購房者將其作為首選房的一個因素，％ 第二節(jié) 誰在東區(qū)購房 文化層次上來看。從購買群體上看，除了區(qū)內及周邊的有意于改變居住條件的居民，購買群體向整個合肥市外延?？v觀整體形勢，目前蜀山區(qū)住宅市場行情走勢總體表現(xiàn)平穩(wěn)。并且這三線兩區(qū)各據(jù)資源，樓盤開發(fā)都很有特色。 ◆ 蜀山區(qū)：目前的開發(fā)區(qū)域全面紅火，且總體來看較為集中三線兩區(qū)。全區(qū)面積１３６．８６平方公里，人口３７．１４萬，下轄１０個街道、３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是集城鄉(xiāng)為一體的新型城區(qū)。便利的交通條件使該區(qū)既與市中心區(qū)緊密相連，又可遠離都市的喧囂，公交線路多、站點設置合理，使得居民出行十分便利?，幒^(qū)是交通樞紐區(qū)。這與其所處的地理位置有著較大的關系。 合肥市四大區(qū)域概況： ◆ 包河區(qū)：處于城市上風口，是發(fā)展房地產的最佳選擇，未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域，作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，包河區(qū)能夠對各類生產要素產生強大的吸引力，必將快速迎來一個工業(yè)化、城市化跨越式發(fā)展的“黃金時期”。 根據(jù)本案的物理特性及當代人文特點，建議提出親水生態(tài)家園的概念主題，在此概念基礎上，結合小區(qū)自然、地理條件及開發(fā)草圖，劃分出五大組團和八大景觀，作為小區(qū)的整體規(guī)劃基本形式。該地區(qū)房地產市場的發(fā)展受到了很大的制約,無論在發(fā)展的規(guī)模還是房地產的價格上都要落后于其他的地區(qū),但經濟發(fā)展的共同富裕是我們的總體目標,這也告訴我們這一地區(qū)的暫時落后只是發(fā)展的時間問題,在經濟飛速發(fā)展的今天,這一地區(qū)的房地產也將很快進入發(fā)展的快車道。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)?，F(xiàn)已封*的萬豪國際酒店受性能、功用的影響，基本不會造成客源分流。因此對產品品質的宣傳應是本案訴求點之一。 主要競爭對手 、津濱發(fā)展 津濱發(fā)展開發(fā)組團是最直接的競爭對手。 SECITON 3競爭性分析 競爭格局 作為高端的區(qū)域壟斷性產品，本案在開發(fā)區(qū)內的領導型地位毋庸置疑。