【正文】 會。而欲將這來之不易的成果發(fā)揚(yáng)光大，惟有實(shí)施奧龍計(jì)劃。l 對金業(yè)而言奧龍計(jì)劃具有實(shí)質(zhì)性、全局性和決定性的戰(zhàn)略意義。通過奧龍計(jì)劃，以體育產(chǎn)業(yè)為主體的中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司一方面可以把本業(yè)做的更出色，另一方面又可以在此過程中培育自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的人力資源隊(duì)伍并積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，增加一個(gè)欣欣向榮的利潤增長點(diǎn)，并使新興的體育保健成果或項(xiàng)目可以及時(shí)投入到實(shí)用中去，結(jié)合奧園的連鎖開發(fā)行動而迅速推廣和普及。三、奧龍計(jì)劃的緊迫性與艱巨性緊迫性（1） 從企業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求來看三大股東企業(yè)目前都處于企業(yè)發(fā)展的重大歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，奧龍計(jì)劃對三大股東企業(yè)來說，都具有超乎尋常的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折意義。3 ，開發(fā)理念與產(chǎn)品宗旨概括地說，奧園的開發(fā)理念可以闡述為：l 以連鎖經(jīng)營之模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的有效對接；l 在原創(chuàng)性的復(fù)合房地產(chǎn)理論指導(dǎo)下整合多種資源；l 以全新的服務(wù)理念，滿足有效需要、激發(fā)潛在需求、活躍市場需求；l 以超常規(guī)的營銷推廣策劃思維啟動新的市場消費(fèi)熱點(diǎn)；l 以獨(dú)特、領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運(yùn)動，健康生活”的全新生活方式。應(yīng)該說，奧園模式更接近房地產(chǎn)開發(fā)的理想模式，是一種完美的、富有生命力的房地產(chǎn)開發(fā)模式。事實(shí)上，這兩種房地產(chǎn)開發(fā)模式也被市場實(shí)踐證明的最成功的。奧園模式選擇的是功能價(jià)值與文化價(jià)值并重的“雙高”模式。 上河城： 低功能價(jià)值高文化價(jià)值。 現(xiàn)代城： 中功能價(jià)值高文化價(jià)值。 奧園： 高功能價(jià)值高文化價(jià)值。 萬科、麗江：中高功能價(jià)值中高文化價(jià)值。 碧桂園： 中高功能價(jià)值低文化價(jià)值。 合生創(chuàng)展： 高功能價(jià)值低文化價(jià)值。一、二次置業(yè)均有常住型E型邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的投資型炒家總之，從規(guī)模數(shù)量來看，A、D型所構(gòu)成的中產(chǎn)階級是市場主流；從市場拉動作用來看，A、B起市場領(lǐng)頭羊的作用；從銷售的角度來說，A、D、C型是主要打擊對象；從品牌的角度來說，B型是不可忽視的重要因素。二人之家或子女幼小。二十五歲左右專業(yè)人才，尤其是從事與信息經(jīng)濟(jì)有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛運(yùn)動，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人小家庭。三口之家居多。奧園目標(biāo)消費(fèi)者分析購買類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動機(jī)A型：主導(dǎo)型知識英才階層高中標(biāo)準(zhǔn)客戶市場主流市場領(lǐng)頭羊；主要銷售對象；核心骨干一族，規(guī)模最大；多購主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者?！狤型：邊緣型。——D型：跟進(jìn)型。數(shù)量不多，但購買力強(qiáng)，落定迅速，是奧園大戶型產(chǎn)品的產(chǎn)要購買者，對奧園產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動。以第一次置業(yè)為主，購買動機(jī)為過渡型?！狟型：標(biāo)志型。年齡在30歲左右，職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。是最核心為的骨干一族，規(guī)模最大，是奧園主力戶型產(chǎn)品的主要購買者，也是奧園社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者。E型：低文化中收入的“普通市民階層”。C型：中文化高收入的“社會精英階層”。那么，奧園的主流消費(fèi)群由以下5個(gè)組群構(gòu)成：A型：高文化中收入的“知識英才階層”。 收入水平 高 C中 E D A低 B 低 中 高 文化層次 圖：房地產(chǎn)開發(fā)模式分析模型（目標(biāo)市場模型） （模型出處：王志綱工作室理論研究部，2000年11月） 如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，可以將目標(biāo)市場群劃分為9個(gè)組群。奧園目標(biāo)市場群的年齡特征是：以28~38歲的事業(yè)有成的中青年消費(fèi)群為主導(dǎo)層次。罕有的跨地域跨行業(yè)聯(lián)合發(fā)展模式，權(quán)威的體育資源源泉與渠道，使奧龍計(jì)劃具備了獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，必可在全國性品牌擴(kuò)張的大潮中傲立潮頭?？傊瑠W園模式作為主題與專業(yè)開發(fā)型新銳開發(fā)模式，集概念地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)與主題地產(chǎn)理論于一體，注重速度與創(chuàng)新，注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實(shí)現(xiàn)快速營銷?？梢哉f，廣州奧園就如同一臺組裝電腦，她雖然一步跨入了電腦時(shí)代，但要規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化，就得走品牌化之路。概言之，廣州奧園的成功事實(shí)上是充分體現(xiàn)了一種企業(yè)力的成功，而不僅是一種項(xiàng)目運(yùn)作力的成功。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的日益完善，資金、土地儲備、專業(yè)化服務(wù)等越來越不是問題了，所有的資源都在向企業(yè)集中，房地產(chǎn)開發(fā)最根本的競爭力是什么？不再是企業(yè)擁有資源多少的競爭，而是企業(yè)核心能力強(qiáng)弱的比拼。一方面，要快速實(shí)現(xiàn)競爭優(yōu)勢和核心能力的釋放和裂變；一方面，要不斷超越自已，進(jìn)行原創(chuàng)，進(jìn)一步強(qiáng)化競爭優(yōu)勢和核心能力；第三，要進(jìn)行跨行業(yè)的資源整合。 整合——市場覆蓋力。 創(chuàng)新——市場突破力。 速度——市場爆發(fā)力。廣州奧園的成功，不單是一個(gè)概念的成功，一個(gè)產(chǎn)品的成功，而是整體的成功，是企業(yè)的成功，是戰(zhàn)略理念和哲學(xué)思想的成功。奧園的成功，“奧林匹克”的牌子確實(shí)對項(xiàng)目的概念營造與品牌推廣起了相當(dāng)?shù)淖饔?，但并不是關(guān)鍵因素。當(dāng)別人比技術(shù)、比小分、比規(guī)定動作時(shí)，奧園配出了一個(gè)“雜種”、“四不象”。在短時(shí)期內(nèi)塑造了一個(gè)聲明顯赫的新興房地產(chǎn)品牌。奧園模式與萬科模式、碧桂園模式的對比奧園的優(yōu)勢奧園的劣勢與萬科比發(fā)散，復(fù)合，整合，聯(lián)盟，主題品牌與碧桂園比創(chuàng)新，主題，全國性，網(wǎng)絡(luò)、特有資源品牌、規(guī)模二、奧園模式的本質(zhì)內(nèi)涵從廣州奧園看奧園模式的獨(dú)特生命力廣州奧園通過一個(gè)成功的中試過程，證明其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)嫁接的開發(fā)模式是可行的，是存在巨大商機(jī)的，從而揭開了一個(gè)時(shí)代的序幕。但碧桂園在迅速擴(kuò)張的過程中，出現(xiàn)嚴(yán)重的品牌透支現(xiàn)象，過度醉心于工廠化生產(chǎn)，在一個(gè)平面上重復(fù)，原地踏步，缺乏創(chuàng)新，在變化多端的市場上已經(jīng)顯出不可避免的一些劣勢。其成功是哲學(xué)思路的成功，是出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)的“五出”理論的成功。2．碧桂園模式簡析廣東樓市大鱷碧桂園的開發(fā)模式，則可以定義為“規(guī)模化工業(yè)擴(kuò)張型”?？偟膩碚f，它的發(fā)展策略過于局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，其率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，而其新的競爭優(yōu)勢尚未形成。萬科的成功，在于它是中國房地產(chǎn)市場化的先驅(qū)，先知先覺，先行一步，成為行業(yè)領(lǐng)跑者，實(shí)施專業(yè)化、品牌化發(fā)展路線，并很早就積極進(jìn)行跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，經(jīng)過多年努力，基本成功地塑造了全國性的品牌。萬科品牌可以說已經(jīng)成熟，而奧園品牌則只是剛剛起步，必須加大力度，加快速度。而奧龍計(jì)劃的實(shí)施則顯得比較復(fù)雜了。所以王石多年來一直都在想賣萬科——給萬科找個(gè)實(shí)力雄厚的大股東，以期能改變其股權(quán)分散長期孤軍奮戰(zhàn)的局面。業(yè)界普遍認(rèn)為這將是房地產(chǎn)界真正意義上的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，令北京開發(fā)商頗有“黑云壓城城欲摧”的壓力。華潤北京置地控制北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司約70%的股權(quán)以后于1996年在香港上市，為向全國發(fā)展，1997年華潤董事會聘請萬科王石為華潤的獨(dú)立董事，謀求合作。從1997年起，華潤就一直在打萬科的主意，第一次收購萬科的企圖因?yàn)槿f科最大股東——深圳特區(qū)發(fā)展集團(tuán)的牽制而告失敗。所以對誰實(shí)際上都無太多具體好處。其聞名遐邇的“萬客會”可以解決與客戶的信息交流與溝通并起到傳播形象的作用；新近發(fā)起的全國性房地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟“中城房網(wǎng)”表面上也頗有氣勢，似乎可以解決其設(shè)想已久的戰(zhàn)略聯(lián)盟問題。它要等在每個(gè)城市的市場占有率接近10%以后，才考慮進(jìn)入下一級城市發(fā)展。萬科在上海、北京、沈陽等地都曾遭遇過消費(fèi)者退房的挫折。萬科目前的地域擴(kuò)張戰(zhàn)略重點(diǎn)放在深圳、上海、北京、天津和沈陽等五大城市，未來三五年內(nèi)將會進(jìn)入成都和廣州。他們覺得住宅產(chǎn)業(yè)化就是對這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)流程進(jìn)行整合以實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的科技化、現(xiàn)代化和規(guī)模化。所以，萬科人深知，構(gòu)筑新的核心競爭力已刻不容緩，并相信產(chǎn)業(yè)化是它的唯一出路。萬科的強(qiáng)項(xiàng)與優(yōu)勢幾乎是廣為人知的，即環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、營銷策劃和物業(yè)管理均有其自成一體的專業(yè)規(guī)范。從連鎖經(jīng)營的競爭態(tài)勢而言，它與奧龍計(jì)劃在某種意義上也構(gòu)成一種競爭對手關(guān)系。 現(xiàn)代城、上河城模式——另類前衛(wèi)型就跨地域品牌擴(kuò)張的角度來看，上述諸模式中，對奧園模式最具競爭力的模式，當(dāng)屬萬科模式和碧桂園模式。 奧園模式——概念復(fù)合型178。 萬科、華新模式——專業(yè)化品牌擴(kuò)張型178。一言以蔽之，今天中國房地產(chǎn)的競爭，歸根到底是開發(fā)模式的競爭。繼續(xù)發(fā)揮好這種可貴的能力，奧龍計(jì)劃必能成為資源整合時(shí)代的領(lǐng)跑者。所以整合成為奧龍計(jì)劃成功的前提。是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)整合資源，營造新的文化與生活方式。奧龍計(jì)劃高屋建瓴的泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，將使其在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上開辟一個(gè)全新的時(shí)代。而奧園所擁有或能使用和驅(qū)使的資源具有高度的權(quán)威性和排他性，是其他開發(fā)商所望塵莫及的。但是，這些項(xiàng)目的幼稚與不成熟是顯而易見的，對消費(fèi)者的吸引力也是欠缺的。通過對體育產(chǎn)業(yè)以及社區(qū)體育狀況的分析和梳理，我們可以清晰地看到奧龍計(jì)劃的可行性與光明遠(yuǎn)景。小結(jié)創(chuàng)造體育社區(qū)是奧龍計(jì)劃的初衷與起點(diǎn)，也是奧龍計(jì)劃的終極追求。以無形駕馭有形，打造強(qiáng)大的品牌，以先進(jìn)的經(jīng)營模式與資本運(yùn)營手段（租賃、并購等形式），對傳統(tǒng)的社區(qū)不動產(chǎn)、體育運(yùn)動場所、設(shè)施、人員等進(jìn)行資源整合，實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)的市場擴(kuò)張。其主要利潤點(diǎn)不在體育運(yùn)動設(shè)施收費(fèi)，而在于把消費(fèi)者吸引到一個(gè)富于感染力的健康運(yùn)動環(huán)境中來，在有效的引導(dǎo)下對之進(jìn)行運(yùn)動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等健康產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品推廣的銷售收益。l 含而不露、因勢利導(dǎo)。貝利的所提供的產(chǎn)品與服務(wù)，既包括基本的運(yùn)動健身設(shè)施與輔導(dǎo)，更包括運(yùn)動健身、養(yǎng)生保健、美容瘦身等健康產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的推廣與銷售，以及保險(xiǎn)服務(wù)等。我們不僅要構(gòu)想如何引進(jìn)貝利或與貝利聯(lián)盟，更要善于從中汲取其經(jīng)營智慧和商業(yè)模式的精髓。盡管貝利連鎖也面臨著許多強(qiáng)勁的競爭對手，但生意依舊火爆異常，足見其潛力之大和生命力之強(qiáng)。無怪乎所到之處，應(yīng)者云集，連鎖事業(yè)，突飛猛進(jìn)日新月異。而其中貝利連鎖模式是一個(gè)佼佼者。可謂“廣闊天地，大有作為”?！保ㄒ岳顛骨?999年1月23日在全國政協(xié)辦公廳《體育改革的重要方向——關(guān)于我國體育俱樂部情況的調(diào)查報(bào)告》上的批示）。正如中央政治局常委、國務(wù)院副總理李嵐清同志所批示的：“……群眾性的體育健身組織最好上社區(qū)來推動、管理、指導(dǎo)（包括群眾自發(fā)組織的），并將此作為社區(qū)工作的一項(xiàng)職能來抓。社區(qū)體育對房地產(chǎn)社區(qū)的功能價(jià)值與文化價(jià)值的強(qiáng)化也是顯而易見的：提高社區(qū)居民的身體素質(zhì)與健康水準(zhǔn)；可以消除疲勞，解除緊張，對豐富社區(qū)業(yè)余文化生活有重要作用；完善居民社區(qū)服務(wù)，促進(jìn)社區(qū)生活便利；倡導(dǎo)公平、平等與競爭，提高社區(qū)的文化品位；倡導(dǎo)對規(guī)則和規(guī)范的尊重和遵守，提高居民的文化修養(yǎng)；改善居民生活質(zhì)量，創(chuàng)造良好生活方式；加強(qiáng)居民間的人際交往，改善社區(qū)人際關(guān)系，營造和諧生活和文化氛圍；增進(jìn)居民的社區(qū)共同意識，促進(jìn)社區(qū)的繁榮發(fā)展……總之，它對創(chuàng)造社區(qū)健康生活，培育社區(qū)群體感情和活躍社區(qū)人際環(huán)境都具有很好的促進(jìn)作用。2．社區(qū)體育對于社區(qū)建設(shè)的一般意義事實(shí)上，社區(qū)體育已經(jīng)成為社區(qū)管理和社區(qū)服務(wù)工作的重要組成部分，對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，做好社區(qū)體育服務(wù)將會是很得力的一個(gè)賣點(diǎn)和利潤增長點(diǎn)。而中國現(xiàn)在的社區(qū)體育狀況就如現(xiàn)在的社區(qū)醫(yī)療一樣處處充滿保守性和空白點(diǎn)。社區(qū)業(yè)的發(fā)展，是未來中國的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、人口、資源和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要通道。而最能提供體育消費(fèi)的方便場所莫過于社區(qū)。要適應(yīng)和提升大眾體育消費(fèi)水平。大眾消費(fèi)的潛力是體育發(fā)展的動力，只有體育消費(fèi)大眾化了，體育才有發(fā)展的前途。結(jié)合上面對中國體育產(chǎn)業(yè)六大發(fā)展趨勢的把握，我們認(rèn)為，社區(qū)體育將成為中國體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的復(fù)合點(diǎn)、聚集點(diǎn)、興奮點(diǎn)、引爆點(diǎn)。泛泛地說，通常意義上的體育產(chǎn)業(yè)分為：體育本體產(chǎn)業(yè)（體育競賽與表演業(yè)、體育健身與娛樂業(yè)、體育咨詢與培訓(xùn)業(yè)以及有形和無形的體育資產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)）、體育相關(guān)產(chǎn)業(yè)（體育彩票、體育用品、體育經(jīng)紀(jì)和代理、體育新聞和媒介、體育廣告、體育旅游、體育建筑等）及體辦產(chǎn)業(yè)。 非競技體育的多樣化與社區(qū)化；178。 體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主體的民營化與集團(tuán)化；178。 競技體育的商業(yè)化與企業(yè)化；178。三、社區(qū)體育業(yè)旗手舍我其誰社區(qū)體育業(yè)將是我國體育產(chǎn)業(yè)化的主導(dǎo)方向中國體育正在走向市場化、產(chǎn)業(yè)化，其前景不可限量。奧龍計(jì)劃正是要把這一泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的碩果推廣開來發(fā)揚(yáng)光大，并將泛地產(chǎn)做到極致。廣州奧園也是泛地產(chǎn)戰(zhàn)略的領(lǐng)頭羊，它的成功雄辯地說明了泛地產(chǎn)理論的革命性和正確性。對地產(chǎn)大鱷來說，不用泛地產(chǎn)戰(zhàn)略可能也能生存，但對于實(shí)力不很強(qiáng)的中小型開發(fā)商來說，要想做大，要想實(shí)現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展，就必須實(shí)施泛地產(chǎn)戰(zhàn)略，要跳出專業(yè)與行業(yè)的局限，超越克?。▍^(qū)域市場）、超越常規(guī)（動作模式）、超越行業(yè)（專業(yè)性）、超越有形（項(xiàng)目本體）。社區(qū)體育，正是體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相對接的最佳結(jié)合部。從競技體育到大眾健身運(yùn)動，是從金字塔尖向金字塔基發(fā)展，是體育產(chǎn)業(yè)化與市場化的大勢所趨。體育產(chǎn)業(yè)在中國也處于轉(zhuǎn)型時(shí)代，釋放出來的市場能力與發(fā)展空間之大，是史無前例的。近郊大盤時(shí)代到來，與泛地產(chǎn)時(shí)代的到來一脈相承，與中國城市化進(jìn)程同頻合拍，與中國房地產(chǎn)開發(fā)商的成長壯大也是同步的。房地產(chǎn)開發(fā)，輔之以資本運(yùn)營，將取得更大的市場和回報(bào)。在中國，房地產(chǎn)業(yè)最具備這種可能性。每個(gè)人的想象力都有可能實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)榉旱禺a(chǎn)運(yùn)作的涉及面很廣而模式很新，不確定性相對就比較大一些，非雄才大略而又極具實(shí)際操作能力者往往不敢問津。這對大部分過于“專業(yè)化”的房地產(chǎn)商人來說無疑是頗為艱難的事情。必須學(xué)會兩手抓甚至多管齊下。它要求房地產(chǎn)策劃更綜合、更宏觀，更富于原創(chuàng)性，要從消費(fèi)者、城市乃至區(qū)域的大勢分析入手，通過宏觀的綜合