【正文】 業(yè)形態(tài)達到降低風(fēng)險，快速回現(xiàn)的目標(biāo) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 快速銷售 海上海： 開放式街區(qū) 、產(chǎn)品改變 區(qū)域價值； 建外 SOHO：新生活方式、 產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 開放式商業(yè)街商業(yè)規(guī)模最大化，快速去化 ； SOHO現(xiàn)代城： 小面積公寓化解高容積率壓力 、功能互補、價值帶動； 煙臺陽光 100：核心商業(yè)規(guī)模效應(yīng)、 公寓兼容性 、 公園式開放商業(yè)規(guī)劃理念； 開放式 街區(qū)商業(yè) 兼容性 商務(wù)公寓 分拆物業(yè)形態(tài) 塔樓（部分集中式 商業(yè)） +獨棟（ BLOCK街區(qū)建筑） +街區(qū) 銷售型均衡發(fā)展模式綜合體 （產(chǎn)品組合降低風(fēng)險、快速銷售現(xiàn)金為王） 產(chǎn)品建議 競爭：區(qū)域未來商業(yè)競爭激烈，本項目作為區(qū)域核心地段人氣聚集性最強商業(yè)項目，應(yīng)搶占先機，強化自身對于區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，升級業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并與區(qū)域現(xiàn)有業(yè)態(tài)進行有效互動 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 名門奧特萊斯 ?㎡ OUTLETS，城市級品牌折扣店 ； ?目的性消費業(yè)態(tài)，主力為品牌服飾； ?招商銷售期； 國耀銅鑼灣廣場 ?16萬㎡，包括 5萬㎡商業(yè)、區(qū)域高端商業(yè)配套 ?華東首個主題 mall，蘋果數(shù)碼城、新思路會館、中國蘭花會館，現(xiàn)代時尚路線 ； ?尚未動工； 丹霞天地匯 ?3萬㎡， 居住區(qū)級商業(yè)配套， 居住區(qū)輻射 ?合家福超市、小蒙羊、彩蝶軒、肥西老母雞老樹咖啡等餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)； ?招商發(fā)售階段； 合肥百樂門國際名品廣場 ?23萬㎡城市級綜合體，中高檔休閑娛樂定位 ?演藝廣場、美食街、名品店、星級酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅； ?尚未動工； 桐山國際購物廣場 ?總體量 10萬㎡，一期 4萬㎡，二期 ㎡； ?區(qū)域商業(yè)中心，資源占有最大化 中環(huán)城 ?50萬㎡，綜合體項目，區(qū)域大配套 ?中高端購物廣場 ?尚未動工 中環(huán)城 丹霞天地匯 喜來登酒店 百樂門 國耀廣場 名門 奧特萊斯 本項目 新大學(xué)城商圈 品質(zhì)升級、規(guī)模優(yōu)勢 明珠廣場 成熟商圈、專業(yè)賣場、 交通優(yōu)勢 工業(yè)區(qū) 業(yè)態(tài)細分、 差異化定位 產(chǎn)品建議 現(xiàn)有業(yè)態(tài)特點突出專業(yè)家居市場、休閑娛樂、超市賣場功能，家居市場結(jié)構(gòu)單一，休閑娛樂中高端餐飲配套、零售商業(yè)品質(zhì)不高，有進一步拓展空間 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 中州家具城 東方家園 易初蓮花 休閑娛樂度假村 產(chǎn)品建議 規(guī)劃思考方向：完善家居類專業(yè)市場，引入家電賣場、軟性家居飾品賣場，滿足區(qū)域大量新建住宅需求；餐飲提升檔次，引入中高檔餐飲品牌和休閑餐飲，配套區(qū)域商務(wù)需求；通過時尚商業(yè)街區(qū)規(guī)劃品牌服飾等時尚類消費，提升商業(yè)檔次 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 地塊商業(yè)價值分析：項目西面、南面由于有建筑遮擋，較為閉塞，希望能夠打通西部人流通道利用賣場的聚集效應(yīng)；項目只有北面一個良好的展示面，可發(fā)展集中性商業(yè)；南面靠近度假村休閑配套，步行尺度佳，適合發(fā)展時尚餐飲配套 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 ?西面易初蓮花遮擋，希望能夠打通，兩地塊結(jié)合，內(nèi)部形成聯(lián)通，利用賣場的聚集效應(yīng)，帶來人流量； ?南面臨近明珠花園度假村休閑、娛樂、餐飲等現(xiàn)有配套，非城市道路，步行尺度為主，適宜發(fā)展時尚餐飲業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)； ?北面對外有集中的展示面，靠近城市道路、公交站臺，適合發(fā)展集中目的性商業(yè)吸引人流； 易初蓮花 原規(guī)劃： 占地： 10970㎡ 總建： 64408 ㎡ 酒店：5040 ㎡ SOHO辦公： 42030㎡ 底商：17338㎡ 現(xiàn)體量配比基于商業(yè)的價值較高，維持原有體量不變，酒店面積計入公寓； 現(xiàn)規(guī)劃體量： 公寓： 47070㎡ ；商業(yè) 17338㎡ 東方家園 明珠花園度假村 時尚餐飲區(qū) 集中商業(yè)區(qū) 獨棟區(qū) 公交站臺 ?東面為在建 6層辦公樓，人流通過南面道路引進東面道路再到項目地塊 外部動線 產(chǎn)品建議 商業(yè)布局方向思考：商業(yè)采用開放式街區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心活力區(qū)，南北塔樓布置集中商業(yè)，內(nèi)部獨棟商業(yè)街布置時尚餐飲業(yè)態(tài)，具體待定 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 物業(yè)類型 物業(yè)形態(tài)思考 建筑面積 公寓 2棟 33F 標(biāo)準(zhǔn)層面積1000㎡ 47070㎡ 商業(yè) 三層裙樓家居、軟裝飾 5000㎡ 三層裙樓家電賣場 5000㎡ 獨棟時尚餐飲 7338㎡ 金寨路 芙蓉路 易初蓮花 人流動線 產(chǎn)品建議 北側(cè)塔樓，三層商業(yè)裙樓，集中商業(yè) 獨棟街區(qū)，時尚、餐飲街鋪 北側(cè)塔樓，底層三層家居軟裝商業(yè)，三層以上公寓 獨棟街區(qū)，時尚、餐飲街鋪 獨棟街區(qū)，時尚、餐飲街鋪 建筑演繹：根據(jù)項目和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)性，項目延續(xù)歐式風(fēng)格定位思路，做適當(dāng)延伸、創(chuàng)新 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 周圍環(huán)境： 歐式風(fēng)格度假村、小區(qū) 項目本體風(fēng)格定位： “ 延續(xù)歐式風(fēng)格，做適當(dāng)延伸 ” “ 我們不是為了世界上多一處建筑，而是在尋找一種生活 ” —— 不只是賣房子，同時售賣一種生活方式和營造一種生活格調(diào) “ 美國的西海岸既是南加利福尼亞，簡稱南加州，西海岸的 “ 加利福尼亞學(xué)派 ” 是其本土產(chǎn)生的建筑學(xué)派。 ?人口： 東部隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來大量產(chǎn)業(yè)人口；西部商務(wù)文化區(qū)居住環(huán)境逐步改善，房地產(chǎn)開發(fā)活躍，置業(yè)人口快速增加； 目前區(qū)域常住人口 20萬人，人口機械增長率遠高于自然增長率，人群層次較高，消費能力逐步增強。 產(chǎn)業(yè)促發(fā)展： 區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)跑合肥發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)日益顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)人口大量導(dǎo)入；經(jīng)濟迅速發(fā)展帶來商業(yè)、商務(wù)活動的日漸繁榮，區(qū)域消費能力逐漸增強 ?產(chǎn)業(yè)： 工業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)跑合肥發(fā)展。 ?北部 ：重點發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)； ?東部：發(fā)展現(xiàn)代物流、精細化工及家電配套產(chǎn)業(yè)； ?西部：建設(shè)中國科學(xué)城，發(fā)展 IT產(chǎn)業(yè)； ?西南部：突出發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地。 ?城市副中心成形拉動商業(yè)、商務(wù)配套需求 城市副中心成形 預(yù)計 2022年 與新城市中心緊密聯(lián)系 項目屬性分析： 副城中心升級版綜合體 金寨