【正文】 進(jìn)駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點(diǎn)公司、模范公司、英國的BOC集團(tuán)、韓國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個(gè)部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。市場(chǎng)定位就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場(chǎng)上所處的位置，針對(duì)用戶（投資者）對(duì)該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）某種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭龋瑥?qiáng)有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）與眾不同，給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客（投資者），從而使該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，國內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。良好的社會(huì)治安使外商有一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。金融中介服務(wù)越完備，吸引外資的能力就越強(qiáng)。金融中介服務(wù)包括銀行信貸、會(huì)計(jì)事務(wù)、律師事務(wù)、信息咨詢、管理咨詢等。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應(yīng)有自己特殊的政策。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。勞動(dòng)力資源包括勞動(dòng)力的質(zhì)量和數(shù)量。市場(chǎng)潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場(chǎng)的容量和潛力。招商引資的軟環(huán)境。另外，基礎(chǔ)設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務(wù)設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)等條件。自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。招商引資的硬環(huán)境。國際投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對(duì)本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強(qiáng)自己的引資營銷實(shí)力。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破，開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問題，這些問題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費(fèi)；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達(dá)國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達(dá)地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達(dá)地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地?cái)?shù)卻與發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。當(dāng)前，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務(wù)一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。第三，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。20世紀(jì)90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢(shì)看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在國家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同?！吨袊I(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問題。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。 ●融資制度不同。進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。融資之前，園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和它的集群的謀劃也是非常重要的。 當(dāng)然，除此之外，還有很多融資模式，這就要看你的企業(yè)在運(yùn)行過程當(dāng)中到了什么階段，你需要的是過橋基金還是中資基金，你需要的還是成長基金？不同的融資模式的運(yùn)行模塊是不一樣的，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，總而言之，目前比較困惑我們企業(yè)的工業(yè)園區(qū)，困惑我們企業(yè)的最大的資金問題就是信貸問題。剛才談到用未來的租金收益做投資。為什么談到這些呢？因?yàn)橥顿Y者看的是你的成長，你的工業(yè)園能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科學(xué)的、規(guī)劃的管理、融資渠道、管理渠道和融資渠道。第三點(diǎn)，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點(diǎn)就是營銷，建立營銷網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國的通道?，F(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)還有沒有創(chuàng)新的融資方式？如果是融資者和投資者對(duì)接的時(shí)候，融資者應(yīng)該注意一些什么問題？作為一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，要想實(shí)現(xiàn)融資，如果想和投資方對(duì)接，如果想吸引商家進(jìn)來，第一就是工業(yè)地產(chǎn)，將來能夠給入住的廠家和商家提供什么，它不是一個(gè)單純的租賃關(guān)系，也不是一個(gè)單純的物業(yè)關(guān)系，你交租金或者你買我的物業(yè)，這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園，如果你想真正實(shí)現(xiàn)融資，首先你要有清晰的定位，就是工業(yè)園區(qū)是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解決倉儲(chǔ)問題、物流問題等等，和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接問題。（五） 工業(yè)地產(chǎn)融資工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個(gè)方向。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。另外還要為客戶提供價(jià)值，客戶有區(qū)域的價(jià)值，這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了，只要來這里就享受這個(gè)價(jià)值。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。另外要為客戶提供價(jià)值。最后關(guān)鍵因素是服務(wù)要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流，你再把有價(jià)值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了?！裨谡猩袒蛘咔劳卣沟幕A(chǔ)上，對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級(jí)的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后，針對(duì)他們招商。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過策劃提煉創(chuàng)造市場(chǎng)促進(jìn)發(fā)展，我想有這樣一個(gè)過程。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。第四是造勢(shì)通過挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展?？蛻舴治黾磳?duì)客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀尽⒄哌€是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。第三是客戶要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項(xiàng)。綜合起來來講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的發(fā)展。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨(dú)特的資源。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。其次是定位任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。②開發(fā)區(qū)的分析：要對(duì)開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來。一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營的效率。跨國企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。（四）工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：首先是選址分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。（三）工業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。（二）工業(yè)地產(chǎn)四大特征工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。（2）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。（1）主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶。2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)①政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。l 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1）發(fā)展趨勢(shì)的影響因素①政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)；②市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視；③發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；④投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫。圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。l 我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，相對(duì)西方開發(fā)較晚。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。工業(yè)地產(chǎn)首先是房地產(chǎn)開發(fā)，然后才是工業(yè)產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)地產(chǎn)是可租可售的。從開發(fā)的角度來看，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的難度應(yīng)該是不高的，而且風(fēng)險(xiǎn)也是可控的