長沙玫瑰園推廣策劃專案-文庫吧資料
2025-01-27 12:23本頁面
【正文】 優(yōu)越感?，F(xiàn)為世界歷史文化遺產(chǎn)的重點(diǎn)保護(hù)對象。2．江濱玫瑰園的定位方案（一）水岸衛(wèi)城l 衛(wèi)城，一種生活聚集形態(tài)的最高理想。l 定位要來自于產(chǎn)品本身，即產(chǎn)品對定位必須具備充分的支持力。l 重新定位l 制定整體的廣告推廣規(guī)劃l 調(diào)整產(chǎn)品及營銷體系二、項(xiàng)目定位1．定位的原則l 定位必須是項(xiàng)目形象的整合，它可能是一個理想、一個目標(biāo)、一個方向?？傮w而言：對項(xiàng)目自身的綜合質(zhì)素利用不夠。l 個性不鮮明、賣點(diǎn)不突出。36．核心問題點(diǎn)：l 宣傳未能對項(xiàng)目的無形價值、附加價值形成拉動。l 價格——在價格主導(dǎo)的市場環(huán)境中，價格是制勝的利器。l 項(xiàng)目定位與宣傳缺乏深層次的挖掘與提升。l 部分戶型設(shè)計不合理。l 銷售控制計劃有欠周全，未對熱銷主力戶型加以有效的保全。342．劣勢分析：l 受區(qū)域習(xí)慣認(rèn)知的影響，消費(fèi)群選擇的第一性不強(qiáng)。l ——三江交匯之處，自然景觀資源具有稀缺性、不可復(fù)制性。2500多㎡會所，室內(nèi)外雙泳池、網(wǎng)球場、籃球場、青少年活動中心、雙語幼兒園、重點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)、國際塑膠跑道、楚風(fēng)書畫院、小杜鵑藝術(shù)團(tuán)……生活、娛樂、康體等所有需求，一個所在一應(yīng)滿足。330000㎡占地，52萬㎡總建，65％綠化率，生態(tài)園林規(guī)模逾180000㎡，環(huán)境生態(tài)指標(biāo)、質(zhì)素在該區(qū)無出其右。l ——隨著芙蓉北路拓寬，金霞大道開通在即，伍家?guī)X立交橋、319國道改造如火如荼，霞凝新港修建、火車北站北遷在望，以及麥德龍、普爾斯馬特等國際零售連鎖巨頭加盟，該區(qū)域板塊必將成為長沙新興的交通樞紐港、物流樞紐港、生活中心港、商業(yè)中心港。l ——位于開福區(qū)政府旁，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的錨的原理分析，區(qū)政府將是一個區(qū)域發(fā)展的“錨”，所以，該板塊將有望成為一個強(qiáng)勢的板塊——“區(qū)治板塊”，其周邊的項(xiàng)目也因應(yīng)此點(diǎn)而具有強(qiáng)大的升值潛力。l 區(qū)政府旁，發(fā)展前景看好。l 芙蓉北路（延伸線）即將修復(fù)到位。l 開發(fā)商有一定口碑。3．江濱玫瑰園項(xiàng)目分析31．銷售情況l 均價：1700元/㎡l 主力戶型：三房單位，面積107－131㎡l 最暢銷戶型：131㎡32．客戶群分析l 國防科大職工l 區(qū)政府公務(wù)員l 湘雅醫(yī)院職工l 周邊區(qū)域原住戶l 購買動機(jī)：就近改善居住條件。l 對戶型面積要求適宜為主（130㎡以下為主）。224. 小結(jié)l 注重環(huán)境與配套?！獧n次高?！Y源具備稀缺性與不可復(fù)制性，有投資價值?！獞粜吞??！糠仲徺I做辦公用房?！芙逃潭容^高。烈士公園板塊樓盤概況烈士公園東部板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1新華聯(lián)家園2800170178196三四房125170267045二期2夢澤園1066721900008073615503雍景園42600100000524三四房110150284030二期4王府花園640032100001300三四房1351653159225都市先鋒556916981180二房76118255090一期l 板塊客源分析：——二次以上置業(yè)者占大多數(shù)?！F是貴了點(diǎn)，但住城區(qū)的身份感就是不一樣，有面子?！獌r值有保證，即使將來用來投資也好?！狈G化，不符合健康的需求?！獞粜吞?，不契合實(shí)際。l 非購買人群觀點(diǎn)：——價格太高，承受不了?！芙逃潭纫灾械燃捌邽橹??！f城改造中的拆遷戶?！祥L沙。——樓盤具備一定的規(guī)模，居住質(zhì)素將被看好。l 購買人群觀點(diǎn)——價格低，買得起，住得起?！h(yuǎn)了。——交通不太方便。l 非購買人群觀點(diǎn)：——城市基礎(chǔ)設(shè)施滯后?！芙逃潭炔町愝^大，高素質(zhì)人群比重并不突出。22．各板塊市場狀況金霞大道板塊及319國道板塊樓盤概況金霞大道板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1濱江麗園466666萬 （）600 (一期216)三房1241550602廣福園765901000001300三房971301200853江濱玫瑰園3300005200003392三房1071311700154玲瓏閣300010000150一房251750355綠色和平墅299701830082聯(lián)體2322000406明珠苑1500048000192三房98113218080319國道沿線板塊序樓盤名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）住房數(shù)量（套）主力戶型面積（㎡）均價 （元/㎡）銷售率（%）備注1匯龍公寓611611000114二房67881591792旺角佳園38791127098二三房1011321600933新家園1598451000242二三房85138220060 （一期）4左岸春天10萬91187315四房130180270070 （一期）5四方小區(qū)14240227800588二三房771171270100 （二期）6金帆小區(qū)13334030萬1800二房701051380857圣爵菲斯23500017300010008星沙農(nóng)機(jī)市場22144425萬120（一期）52 （一層）1245100 （一期）l 板塊客戶源概況——周邊企事業(yè)單位職
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