【正文】 熱線等。廣告文案要形象生動，語言輕松活潑，使人看后難以忘懷?！?選擇“西海都市報”作為主要的報紙媒介，配以“西寧晚報”為輔助的報紙媒介。采用感性訴求，設計廣告語或廣告歌，突出本項目“高質(zhì)、舒適、環(huán)保、健康、溫馨”的主題。力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題。（1） 廣告媒體。首付30%，銀行提供70%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定，適當?shù)挠枰詢?yōu)惠。分期付款的客戶給予98折優(yōu)惠。 分期付款。（四）付款方式 一次性付款。）。銷售現(xiàn)場布置的好壞直接影響本樓盤的銷售?！?售樓中心。◇ 針對州縣客戶。項目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認購，蓄水工作做扎實，到半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會取得更好的效果?！笠浴靶挛鞑砍迁D―超越，在您想象不到的地方”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會（或大城市）較落后，大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務業(yè)主”，致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”?！?首付萬元，七成十五年按揭，使業(yè)主購房更加輕松；為降低置業(yè)者購房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多積蓄的年輕人(和州縣客戶)購房，推出“首付一萬元”即可入住本小區(qū)，較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購房，但又沒有足夠積蓄客戶的需要。三、 建設進度（一）項目里程碑事件如下，做為定期檢查的關(guān)鍵事件點：⒈立項 日期為2003年7月15日；⒉設計完成 日期為2003年8月30日；⒊開工儀式 日期為2003年9月16日；⒋銷售開始 日期為2003年10月19日；⒌主體完工 日期為2004年5月15日；⒍安裝完工 日期為2004年8月20日；⒎裝修完工 日期為2004年8月15日；⒏竣工交工 日期為2004年8月30日；⒐銷售完成 日期為2005年12月31日（二）項目進度里程碑計劃表重大里程碑事件立項設計完成開工主體完工銷售開始安裝完工裝修完工交工銷售完成2003年8月15日2003年8月30日★2003年9月16日★2003年10月19日★2004年5月15日★2004年8月20日★2004年8月15日★2004年8月30日★2005年12月31日★第六部分 項目營銷方案一、營銷策劃(一)賣點策劃◇項目規(guī)劃完美，%的超高綠化率，獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗設計等；為打本項目打造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項目第一”。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是采用低開高走的價策略格。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設施。第五部分　項目開發(fā)建設方案一、 建設方式采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，效的控制項目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。正大門禁止大型機動車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。（四） 停車場規(guī)劃由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離，不乏有較多業(yè)主需用私家車，為了業(yè)主更加方便，小區(qū)內(nèi)設有露天停車場共100個車位。（三） 規(guī)劃特點 本小區(qū)整體的規(guī)劃設計以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區(qū)。（二） 環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以中心音樂噴泉為整體環(huán)境的中心，配以人工河流，奇草異木等。本小區(qū)不斷設有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，戶好的售后服務，已經(jīng)成了樓盤促銷的手段。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級會所等。現(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。(4) 建材環(huán)?；?3) 質(zhì)量標準化。(2) 戶型合理化。規(guī)劃目標：(1) 規(guī)劃超前化。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。所以，本小區(qū)的規(guī)劃設計要達什么樣的目標，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下： 本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)－健康”的生態(tài)住宅小區(qū)。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場掃展動態(tài)，摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。根據(jù)項目的整體規(guī)劃及其配套設施情況，對項目的市場定位為：超越，在你想象不到的地方居住改變生活公園就在家門口綠色、生態(tài)、健康――新西部城第四部分　規(guī)劃設計方案一、 規(guī)劃設計目標本小區(qū)占地33333平方米，項目的建成將成為城南新區(qū)檔次最高的居住小區(qū)。極力考慮到環(huán)保方面的理念，建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。 定價策略本項目以“低開高走”定價策略推出市場，必會引起市場的關(guān)注，而且為消費者所接受，可以聚集大量人氣，為項目后期銷售打理堅實的市場基礎。多層：1000元/平方米(均價)此價位較為合理，應該是為市場所能接受的價格。而本樓盤，因為具備多方面的優(yōu)勢，本樓盤的市場定位應是中高檔次樓盤。四、 項目市場定位 成本價測算多層成本：910元/平方米 目標市場價格測算在可行性研究的財務預算中用競爭導向定價法、成本導向定價法初步確定了項目住宅均價。房地產(chǎn)投資者城南新區(qū)的發(fā)展建設還處于初級階段，相關(guān)的市政配套還不完善，房價也相對較低。本小區(qū)是一個綠色生態(tài)小區(qū)，綠化率高、樓間距大采光好，而相對于市中心，本小要安靜得多。州縣公務員、教師、醫(yī)生等因為州縣地區(qū)的工作條件和居住條件相對西寧地區(qū)要差得多，大部分的州縣客戶一年當中，至少有三分之一時間在西寧，且大多數(shù)都選擇在寧購房，低廉的價格，完善的配套將是他們這類客戶的首選。在西寧市區(qū)工作的中低收入家庭。無論是在小區(qū)的設理念上還是在產(chǎn)品的營銷過程中，都要給消費者導入：用最少的錢，買最適合自己的房子；買房子不僅僅是居住，更是為了生活得更好。因為城南新區(qū)是一個新城區(qū)，房價相對較低，有較大的發(fā)展?jié)摿?，且房房價的升值空間較大。從地理上細分：以西寧市區(qū)居民為主；從年齡上細分：30－55歲的人群為主；從工作環(huán)境上細分：行政單位領(lǐng)導、企業(yè)高管、醫(yī)生、律師、個體經(jīng)營者等；從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在2000元以上，且家庭自備（存款額）100000元以上；從購房心理細分：以自住及二次置業(yè)為主。從地理上細分：西寧市區(qū)居民、地州縣客戶；從購買人群上細分：從年齡上分析：以25歲－55歲的人群為主；從工作環(huán)境上細分：地州縣公務員、老師、醫(yī)生等，西寧市離退休干部等；從經(jīng)濟狀況細分：家庭月收入在1500元以上，且家庭自備款（存款額）80000元以上；從購房心理細分：以自住及投資為主。但我們的主力戶型主要集中在兩房兩廳和三房二廳，面積在85－110平方米左右，因為現(xiàn)在市場上對這兩種戶型的需求量最大。根據(jù)我們前面的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)無論是在西寧市區(qū)，還是在城南新區(qū)，小面積單位的住宅都比較好賣，原因是小面積的住宅總價低，容易出租，大部分均是三口家，且容易出售。而因市區(qū)的房價過高，房價相對較低的郊區(qū)就成了他們的首選。我們可以此入現(xiàn)代化、智能化的設計把它建成以“綠色－生態(tài)－健康”為主題的生態(tài)家園，以迎合現(xiàn)代人的消費理念。四、 地塊建設條件本地塊征地已全部完成，現(xiàn)土地狀況為“生地”。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊地區(qū)位位置上有較大的優(yōu)勢。 由于城南新區(qū)距離市區(qū)相對較遠，大部分住在市區(qū)的銷費者對城南都不太認可，這將給本項目的銷售造成較大的壓力。（四） 項目的威脅分析 在城南新區(qū)，在售樓盤的工程質(zhì)量、規(guī)劃設計檔次都比較低，且大部分小區(qū)都是現(xiàn)房發(fā)售，價格也低。因此本項目堅持走高品質(zhì)樓盤路線，通過“全新”概念，打造特色樓盤，找準入市時機，全面推向市場，占領(lǐng)市場。 環(huán)境衛(wèi)生：該項目緊臨交通主干道，雖交通方便，但嚴重的汽車噪音和廢氣給本項目帶來了較大的污染。 周邊配套：項目周邊規(guī)劃有“濱河公園”、“風情園”、“西單超市”“城南市場”等，休閑購物都非常方便。 交通條件：本項目位于西久公路與新莊路交界處，在城南區(qū)的市政規(guī)劃中，西久公路與西塔高速公路之間要修一座大橋（新莊路大橋）隨著新莊路大橋的建成以后，此地塊將成為名付其實的“大什字”，交通也會更加方便。隨著入駐城南人口的不斷增加，相關(guān)的配套設施也在不斷的完善。（7） 休閑娛樂：城南人民廣場。（4） 醫(yī)院：西寧第一人民醫(yī)院城南分部，新院興建中，現(xiàn)在城南區(qū)管委會一樓營業(yè)。（2） 商店：地塊附近有較多的小超市、商店。 交通綜述：該項目緊臨交通主干道，不存在亞交通問題，因此本項目應充分利用交通極為便利這一優(yōu)勢。 西久公路將拓寬重修，將大縮短市中與城南新區(qū)之間的距離。(四)地塊周圍的交通條件 環(huán)境的公共交通條件城南新區(qū)已通公交車有：3路(火車站城南新區(qū))、58路(小橋城南新區(qū))、84路(小橋總寨)，五分種一班，交通非常方便，到市中心僅需25分鐘車程。但由