【正文】 11020三室二廳二衛(wèi)13060四室二廳二衛(wèi)15020會所功能建議建議建造一個(gè)大規(guī)模的法蘭西主題風(fēng)情豪華大會所，面積可在2000平米左右，給業(yè)主提供純正法式生活范本，優(yōu)雅時(shí)尚的生活娛樂休閑，營造江陰第一高尚生活社區(qū)。③、一期小高層戶型及面積建議：套型面積（㎡）比例（％）備注三室二廳二衛(wèi)140100抽屜式躍層（2）二期高層物業(yè)戶型面積建議套型面積（㎡）比例（％）備注二室二廳一衛(wèi)11015三室二廳二衛(wèi)1202514057頂復(fù)式140（下）70（上）3樓王、空中別墅說明：建議高層江景房將客廳放在北面，使低層住戶可以在客戶眺望望江花園，高層住戶更可在客戶眺望長江，將臥室設(shè)計(jì)為朝南，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜利于休息?？傊?，我們建議戶型規(guī)劃的原則應(yīng)該盡量遵從“產(chǎn)品的多樣化、設(shè)計(jì)的人性化、戶型的前瞻化”，為最終實(shí)現(xiàn)100％銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。陽臺可為入戶花園設(shè)計(jì)，戶戶有景，或退臺式陽臺設(shè)計(jì)。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時(shí)利于朝向通風(fēng)采光，實(shí)用率較高。 植栽計(jì)劃：分區(qū)進(jìn)行植栽，使每一組團(tuán)都有不同的綠化景觀訴求，造成組團(tuán)間的差異性。在社區(qū)主入口設(shè)計(jì)大功率射燈，造成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺，引導(dǎo)客戶回家的方向。 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設(shè)計(jì)低燈照明，道路兩邊的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。 建議小區(qū)北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、東側(cè)建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點(diǎn)綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美“綠肺”。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團(tuán)區(qū)塊，在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場所等設(shè)施。216。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機(jī)結(jié)合。216。 注重實(shí)施的可行性和開發(fā)時(shí)序的合理性，建議在實(shí)施過程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動空間。 整個(gè)基地平整，建議借鑒造園手法，地塊中部公共場地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國各地知名景點(diǎn)名稱。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進(jìn)口干掛石材、藍(lán)黑瓦、淡黃色基座、黑色陽臺鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍(lán)灰色塑鋼框架構(gòu)成其清新典雅的彩色基調(diào)，讓人們不禁會想起中世紀(jì)的法國。這樣做不但可以優(yōu)化室內(nèi)的通風(fēng)采光，加強(qiáng)建筑立面虛實(shí)對比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。三、八角窗的處理。二、屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)。整體風(fēng)格表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風(fēng)情。通過打造法式皇家園林和詩意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅樓房能以最佳角度細(xì)享優(yōu)美的園林與靈動脫俗的變幻水色，充分體現(xiàn)優(yōu)雅而尊貴的品格。建筑風(fēng)格上從歐洲古典建筑樣式吸取設(shè)計(jì)的靈感，融合文藝復(fù)興古典建筑元素，創(chuàng)新簡化為新古典建筑意向。由于本項(xiàng)目競爭樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡約式建筑風(fēng)格，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化，為了體現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性特征和豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，體現(xiàn)與競爭項(xiàng)目的差異化，我公司建議在項(xiàng)目整體風(fēng)格上的處理可引進(jìn)“新法式浪漫主義”風(fēng)情。三、項(xiàng)目開發(fā)周期總開發(fā)周期：（2005年10月——2008年9月）分階段周期：第一期： 2005年10月——2006年10月第二期： 2006年3月——2008年3月第三期： 2006年7月——2007年6月第四期： 2007年3月——2008年9月初步開發(fā)周期的擬定根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、開發(fā)的體量而定。這時(shí)一個(gè)完整的社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提升了項(xiàng)目的高品質(zhì)檔次。第三期開發(fā)別墅和1幢高層，即現(xiàn)有規(guī)劃中的A區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時(shí)園林和會所的完成也加深了別墅客戶群對項(xiàng)目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。經(jīng)過一期的開發(fā)、對市場的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產(chǎn)品的銷售奠基了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)高層產(chǎn)品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對景觀要求比較高的客戶群需求，勢必能掀起新一輪的高潮。而且由于多層的開發(fā)周期短，利于資金較快回籠。用產(chǎn)品形態(tài)的獨(dú)特性、多樣化吸引和分流競爭對手的目標(biāo)客戶群。項(xiàng)目開發(fā)建議第一期開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品為：多層、精裝酒店式公寓、2幢小高層和沿街商業(yè)，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的B區(qū)和E區(qū)。二、項(xiàng)目開發(fā)建議開發(fā)原則鑒于本地塊規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，我們建議項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)該本著“整體規(guī)劃，分期施工”的原則，這樣后期進(jìn)行的工程不會影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產(chǎn)品、園林、會所、通道等，形成有序開發(fā)、文明施工的項(xiàng)目形象，對之后的銷售也有良好的促進(jìn)作用。但在以下的營銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的布局規(guī)劃來思量。但是如果把別墅區(qū)規(guī)劃到地塊西邊，那邊占有望江公園大面積的景觀資源，居住大環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，能滿足別墅客戶群挑剔的購買需求，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體檔次，為今后的熱銷奠定下良好的基礎(chǔ)。同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認(rèn)為有值得商榷之處。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購房者對購房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。（1）目標(biāo)客戶構(gòu)成金融、證券、外資企業(yè)等中高層管理人員律師、醫(yī)生、教師等高收入人士私營個(gè)體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板公務(wù)人員周邊區(qū)域原居民（2）目標(biāo)客戶特征年齡：3050歲之間的中青年家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上家庭收入：一般為6萬元以上的中等收入家庭【目標(biāo)客戶購買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。 充分體現(xiàn)項(xiàng)目地位優(yōu)勢，長江南岸、望江公園二大自然景觀與城市繁華完美結(jié)合；216。 自然景觀與城市人文的互動互融；216。這也正是本項(xiàng)目所要營造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。法式生活內(nèi)涵：提到法國，人們往往會聯(lián)想到時(shí)尚浪漫之都巴黎，聯(lián)想到夢幻美麗的小鎮(zhèn)普羅旺斯，聯(lián)想到細(xì)膩優(yōu)雅而且價(jià)格昂貴的波爾多酒，充滿藝術(shù)氣息的建筑雕塑，文藝復(fù)興時(shí)期燦爛的文化底蘊(yùn)等等。 六、項(xiàng)目定位 定位思考市場分析客戶定位競爭分析項(xiàng)目分析開發(fā)商目標(biāo)形象定位可利用資源定位過程是綜合以上五種因素思考，需對項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場形象定位。216。216。機(jī)會216。216。216。威脅216。216。216。劣勢216。216。南側(cè)為居住區(qū)主干道。 由于本案具有多種產(chǎn)品特色：多層、小高層、高層、別墅和酒店式公寓等，使本案與濱江規(guī)劃相符合，大大豐富了本案的產(chǎn)品類型；216。桃苑居已經(jīng)在江陰市場積累了較高的品牌形象，“＊＊”品牌深入人心，積累了大批忠誠客戶；216。 圣廷苑、春江華庭、港城名邸等項(xiàng)目的推出，使人們對城西區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)；216。影響價(jià)格因素：1）、樓層的層數(shù)2）、景觀的角度3）、項(xiàng)目所處的周邊配套狀況（地段）五、項(xiàng)目評判（SWOT）分析 優(yōu)勢216。三、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競爭樓盤調(diào)查分析 市調(diào)匯總案名望江花園城西發(fā)展規(guī)劃江陰市消費(fèi)者購房調(diào)查根據(jù)調(diào)查顯示，目前的消費(fèi)者購房傾向如下：近期，你準(zhǔn)備購房嗎選擇項(xiàng)圖例比例如有優(yōu)秀的樓盤，我會換房%沒法子，形勢所迫，近期購房%房價(jià)太高，等待房價(jià)下降%現(xiàn)有房住，并不迫切需要換房%自有資金不足，再過幾年吧%你認(rèn)為住宅多大面積更適合自已選擇項(xiàng)圖例比例A:60平方米以下%B:60平米至80平方米%C:80平米至100平方米%D:100平米至130平方米%E:130平米至150平方米%F:150平米至180平方米%G:180平米以上%購買面積集中在：80—100㎡、100—130㎡、130—150㎡、180㎡四個(gè)階段。根據(jù)對江陰市的調(diào)查，房地產(chǎn)炒作行為二手市場比一手市場多，一些二手房因其地段好、子女上學(xué)等優(yōu)勢，房價(jià)比新房都高出好多，因此，有的期房一轉(zhuǎn)手到二手市場就身價(jià)倍增，在新政對于這種投機(jī)性炒房行為干預(yù)下，我市的投機(jī)性炒作行為有所約束。（2）投機(jī)炒作行為有所收斂 江陰市房地產(chǎn)市場隨全國房地產(chǎn)市場整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)相對的調(diào)整期。目前江陰市房地產(chǎn)市場情況（3）供給結(jié)構(gòu)不夠合理隨著市土地供應(yīng)的緊張、城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)向小高層、高層高檔公寓、別墅發(fā)展，高檔商品房供應(yīng)量比重偏高，中低檔住房供應(yīng)量比重偏低。投資基本情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回落今年16月份，%