【正文】 觀了，增加了一步看上去屬于技術(shù)層面的數(shù)據(jù)元素分析，實際上是讓開發(fā)商先開始思考，將他們希望實現(xiàn)而限于技術(shù)手段無法實現(xiàn)的一些數(shù)據(jù)分析，數(shù)據(jù)統(tǒng)計的需求先提出來，比如通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，其實開發(fā)商愿意提供更合理的銷售業(yè)績考核體系和任務分派原則，但是限于現(xiàn)有的情況無法作到，這些就帶來了新的數(shù)據(jù)需求，比如要建立銷售員工的技能數(shù)據(jù)和素質(zhì)數(shù)據(jù)，不但要看成交的銷售額，還要看銷售成功的轉(zhuǎn)化率，銷售過程中對客戶承諾的合理性，而這些就需要能跟蹤銷售過程產(chǎn)生的數(shù)據(jù)。了解現(xiàn)有的業(yè)務模式能夠采集到哪些數(shù)據(jù)，哪些數(shù)據(jù)無法獲取。 確定以上事項是下面的工作的基礎，在明確了這個的基礎上，相關工作才可以開始展開。 企業(yè)信息化，CRM工程，其軟件的核心工作歸跟到底就是將以前用經(jīng)驗，用感覺去進行的工作改造成用事實中的數(shù)據(jù)去總結(jié)，去歸納，而系統(tǒng)設計之處，就首先應該明確如下兩個方面 一：數(shù)據(jù)的構(gòu)成，通常應至少包括如下部分： 客戶數(shù)據(jù) 基本信息 經(jīng)濟狀況 個性需求/興趣信息 來源信息 接待信息 意向信息合同，協(xié)議信息 過程聯(lián)絡數(shù)據(jù) 被動接待過程記錄 客戶意見/建議 對客戶建議/意見答復信息，銷售承諾信息 客戶調(diào)查/回訪反饋信息 主動聯(lián)絡過程記錄 樓盤數(shù)據(jù) 公司本身樓盤，房間信息包含銷售狀況，單價，裝修標準，折扣率等， 競爭對手的樓盤信息 員工信息 銷售人員的基本信息 銷售人員的技能數(shù)據(jù)，根據(jù)培訓及考核以及業(yè)績進行評定 市場人員的基本信息 客戶服務人員的基本信息 專門情報信息采編職能人員的基本信息（通常等同于市場人員） 其他系統(tǒng)操作者的信息 知識庫信息 行業(yè)知識 相關法規(guī) 典型案例—行業(yè)內(nèi)典型成功運作案例，典型失敗運作案例 典型案例—本公司內(nèi)典型成功運作案例，典型失敗運作案例 項目/計劃的相關數(shù)據(jù)基本項目構(gòu)成信息相關活動數(shù)據(jù)相關費用數(shù)據(jù)相關反饋數(shù)據(jù)相關聯(lián)系人/聯(lián)系單位數(shù)據(jù)相關資源調(diào)用數(shù)據(jù)相關協(xié)議，合同數(shù)據(jù) 內(nèi)部溝通數(shù)據(jù) 內(nèi)部公文傳達，指令傳達數(shù)據(jù) 內(nèi)部員工討論數(shù)據(jù)物業(yè)數(shù)據(jù)—物業(yè)數(shù)據(jù)的重要性在于可以在客戶非常關心物業(yè)問題的時候和客戶進行充分的溝通。整合網(wǎng)絡，電話以及上門的客戶來訪記錄，所有過程信息能夠完整清晰的保存和記錄，CRM軟件的統(tǒng)計，分析，數(shù)據(jù)挖掘才有意義，否則數(shù)據(jù)的代表性就會有缺陷，記錄的完整性就會不足，相關的統(tǒng)計的合理性就會有問題。同時客戶來訪電話一直是銷售中重要的溝通環(huán)節(jié)，利用CTI技術(shù)整合電話來訪的記錄也應當成為CRM的數(shù)據(jù)來源之一。具有多渠道支持，體現(xiàn)完整管理思想數(shù)據(jù)的完整和清晰保存，是一切數(shù)據(jù)操作，分析，統(tǒng)計，決策支持的基礎，因此完整的進行所有業(yè)務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一保存，是CRM系統(tǒng)實施效果最大化的要求。f. 提供容易操作的數(shù)據(jù)維護界面。e. 如果有可能，體現(xiàn)與掌上設備，移動設備的結(jié)合性：調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，銷售人員對操作電腦普遍不是十分積極，但是如果能讓銷售人員通過掌上設備進行數(shù)據(jù)錄入和維護，以替代現(xiàn)在的筆和本，他們是很樂于接受的。進行對于有上進心的銷售員工，他們會很快喜歡這些統(tǒng)計/分析工具。c. 提供培訓和專業(yè)資料：通過知識庫和一些共享知識資料的調(diào)用，銷售人員可以通過該平臺不斷提升自己，并且可以將一些優(yōu)秀的接待案例補充到知識庫中，從而促進銷售團隊的技能提升。能夠解決實施困境對實施問題，實施風險的充分評估和規(guī)避對確保實施成功來說是很重要的，房地產(chǎn)行業(yè)CRM實施關鍵是是否有足夠的準確的過程數(shù)據(jù)（而不僅僅是最后的結(jié)果數(shù)據(jù)），而這些數(shù)據(jù)往往來源于最不容易把握的銷售人員，銷售人員流動性強，甚至根本就從屬于代理公司，如何確保銷售隊伍能夠提供準確的數(shù)據(jù)，就是CRM實施所特別需要關注的問題。從而提升本系統(tǒng)的決策支持能力。實際上國內(nèi)絕大部分CRM廠商有意或無意將數(shù)據(jù)統(tǒng)計和數(shù)據(jù)挖掘的概念混淆，從技術(shù)而言，數(shù)據(jù)統(tǒng)計是基于基本數(shù)據(jù)庫操作，數(shù)據(jù)挖掘是基于專業(yè)的數(shù)學建摸；從應用而言，數(shù)據(jù)統(tǒng)計是提供參考數(shù)據(jù)，不提供結(jié)論；而數(shù)據(jù)挖掘是將參考數(shù)據(jù)整理智能生成結(jié)論?？梢赃@么理解，數(shù)據(jù)統(tǒng)計實質(zhì)上是將大量無序的數(shù)據(jù)歸納成為有序的，分類的數(shù)據(jù)，并以相對直觀和簡潔的方式提供給決策者進行研究和分析。ix. 銷售線索/完成狀態(tài)分布，可查閱當前銷售機會數(shù)量和完成的狀態(tài)，可以了解當前銷售工作的狀態(tài)并作為指導銷售工作的依據(jù)。viii. 客戶意向/興趣分布，了解哪些因素最能促進客戶形成購買決策。iv. 銷售業(yè)績/投訴率分布，對銷售人員進行業(yè)績考核，并能同投訴進行比較，來全面衡量銷售素質(zhì)v. 流失原因分布，通過對流失客戶的分析，來判別工作中的失誤。ii. 投訴/建議分布，能夠了解大部分客戶的意見和建議分布，從而做出正確的決策。3． 除了能對本公司樓盤，物業(yè)進行管理維護外，能夠?qū)Ω偁帉κ值臉潜P進行錄入，維護和比較分析；并將分析結(jié)果通過培訓方式傳達給銷售，促使銷售人員在銷售過程中做到“知己知彼，揚長避短”。包括銷售人員的基本狀況，銷售人員與客戶的接觸資料（接觸時間，地點，交流議題類型，所進行的承諾）。1． 對客戶數(shù)據(jù)的保存實現(xiàn)多樣化，分類化；一般應至少包括如下類，客戶基本數(shù)據(jù)（姓名，性別，聯(lián)系方式，家庭成員，個人愛好，工作狀況等），客戶經(jīng)濟狀況（收入，存款，汽車持有狀態(tài)，住宅擁有狀態(tài)，工作等級，行業(yè)性質(zhì)），客戶當前消費狀況（是否購買，購買意向，小區(qū)名稱，房屋號），客戶需求列表（問題類型，投訴，建議還是需求；問題描述；提出時間；接待人；答復情況；答復時間；答復人；回訪滿意度；問題普遍性）客戶來源信息（來源分類，報紙，電視，朋友推薦，網(wǎng)絡，街頭宣傳牌等，如推薦者為其他客戶，則進行數(shù)據(jù)關聯(lián)；具體來源，哪期哪版的報紙，什么時間，什么頻道的電視廣告），客戶個性化傾向信息（購房意向，投資還是自??；主要關心問題，環(huán)境，價格，地段，樓層，朝向，裝修，車位，周邊配套設施，會所，未來規(guī)劃，工程質(zhì)量。一個良好的CRM實施平臺，應該是可以自己逐步學習和積累經(jīng)驗的，在不斷的應用過程中，一些經(jīng)驗，案例，數(shù)據(jù)不斷進入這個平臺，它的分析結(jié)論也就會越來越準確，它的預測和前瞻也就會越來越精確。8. 可拓展性，系統(tǒng)不但可以通過升級滿足未來的業(yè)務增長（包括業(yè)務模式的增加和業(yè)務量的增加），還可以通過一些簡單的二次開發(fā)連接各種第三方軟件以保護投資。6. 可持續(xù)性，系統(tǒng)設計應當有一定容量和防錯，防故障能力，可以保障持續(xù)相當時間的穩(wěn)定運行。有關問題將在下文依此提出4. 可操作性，除了用戶視圖的認真設計外，還需要培訓的保障。2. 政策可行性，實施CRM是政府提倡和鼓勵的，一般不存在問題。在下文我們將詳細介紹有關的設計思想?？尚性俸玫脑O計理念，再強的技術(shù)實力，如果不能順利實施，也是不行的。CRM為開發(fā)商帶來的利益，很可能不是短期可以體現(xiàn)的。CRM實施的所有決策都是從一套CRM軟件的分析和統(tǒng)計來輔助的，你不可能指望一套CRM軟件教人說謊和應對欺騙，而錄入和維護虛假的數(shù)據(jù)則對整個系統(tǒng)的正常運行是災難性的。因開發(fā)商的蓄意欺騙，市場誤導行為而造成客戶關系的惡化，導致CRM實施失敗，不在設計方案處理范疇以內(nèi)。但是實施過程，就必須將水桶的水倒在水缸里，這個實施過程因使用習慣，員工和系統(tǒng)的磨合將必然導致一些客戶資源的流失，也不會立竿見影的帶來客戶群的增加，但是管理水平提高后，客戶保持度提高，大量客戶的維系管理能力提高，這個平臺就會逐漸體現(xiàn)出優(yōu)勢，也就是說，CRM本身不會帶來客戶和收入，但是會使整個企業(yè)能夠更好的維護更多的客戶，同時能提高市場和銷售投入的回報效果。因為未來可預見的市場競爭加劇，上游水量（客戶會大量分流）將不可避免的減少，這就意味著這個水桶有可能以后存不住水，（開發(fā)商可能因競爭和客戶關系維護的不當而失去客戶），因此開發(fā)商必須謀求更換容器（改變管理方式和管理思路）。實際上CRM不僅僅是一個軟件，而是一種管理制度和理念；不僅僅是裝臺電腦錄入數(shù)據(jù)，而是整個企業(yè)運營模式按照CRM的理念去轉(zhuǎn)變，它為企業(yè)帶來的轉(zhuǎn)變可以用這樣的比喻。減少投入本身也是價值所在。 CRM實施為開發(fā)商帶來的利益變動有如下方面：1. 銷售收入：因客戶關懷，客戶追蹤的強化，客戶滿意度將提升，從而提升銷售收入，這是最顯而易見的利益，但是必須說明的是，因為實施初期，銷售隊伍對CRM的配合問題，以及各部門之間的協(xié)調(diào)問題肯定會存在不流暢，一定時期內(nèi)可能不會對銷售有提升，反而會降低銷售工作效率，但是這個問題會隨著實施的深入而逐步解決。CRM實施成敗的最終