【正文】 向市場(chǎng)化方向發(fā)展。1994年4月，建設(shè)部頒布了建國(guó)以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)特的功能逐步引起人們的關(guān)注。80年代物業(yè)管理開始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)管理體制——特別是物業(yè)管理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后管理發(fā)展而來。這種經(jīng)勞型的企業(yè)化管理，可以減少政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人實(shí)現(xiàn)自漢管理和自選服務(wù)，使各類物業(yè)管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)。這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人”。 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散型的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)性化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。從而就克服了各自為政，多頭管理，互相扯皮，互相推諉的舊體制下的種種弊端，從而就提高了城市管理的社會(huì)化程度，變多頭產(chǎn)權(quán)管理，多頭家的管理為物業(yè)公司的統(tǒng)一管理，以充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。諸如：房屋局 、水電、清潔、保安、綠化等。從管理的物業(yè)類型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。從深度上講，既有一般商品房的管理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。從廣度上講，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。其中最有里的措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治管理的職能在制度上得到保證。中國(guó)的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速接受就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行業(yè)。全國(guó)范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬人。納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類房屋納入物業(yè)管理范圍。3現(xiàn)階段物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理的一般特點(diǎn)國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來，但是很快就顯示了自己的特色。這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。我國(guó)的物業(yè)管理，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。由于建管不分的管理體制，導(dǎo)致從開發(fā)商下屬企業(yè)成立的物業(yè)公司直接從開發(fā)商手中接管小區(qū)，雙方的權(quán)責(zé)未有合同約定；許多物業(yè)公司也未與業(yè)主簽訂合同或協(xié)議，導(dǎo)致雙方的權(quán)利義務(wù)不明確，產(chǎn)生糾紛后消費(fèi)者的權(quán)益無法保護(hù)；加之開發(fā)商遺留下來的問題，住戶只有找物業(yè)公司，形成了物業(yè)公司要么收費(fèi)不服務(wù)，要么服務(wù)了住戶不交費(fèi)的狀況。1994年以來，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。我省多數(shù)小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司互不信任，情緒對(duì)立。由于服務(wù)不到位，多數(shù)小區(qū)臟亂差；保安打人、住戶拒交物業(yè)費(fèi)和業(yè)主停、放小區(qū)的財(cái)產(chǎn)丟失等情況也時(shí)有發(fā)生。有相當(dāng)一部分物管人員的觀念還停留在福利分房時(shí)期的“房管所”及單位自管年代，沒有把物業(yè)公司看作是為業(yè)主提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而是將其看作管理業(yè)主的機(jī)構(gòu)。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。此外物業(yè)公司收支透明度很低，沒有定期向業(yè)主公布賬目、說明物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)及與其對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，各地雖有部門行政規(guī)章，但尚欠統(tǒng)一規(guī)范。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。這些都使物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾日趨激化。另外，由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的依附與受制，不能以獨(dú)立的第三方理直氣壯地向房地產(chǎn)開發(fā)商要求驗(yàn)收物業(yè)、接管檔案、索要保修期內(nèi)的支出費(fèi)用。開發(fā)商為促銷房屋，通過廣告、中介、導(dǎo)購人員等多種途徑，對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量做出不切實(shí)際的承諾，且雙方所簽訂的書面合同或口頭約定也因權(quán)利義務(wù)不明確，大多不能兌現(xiàn)。不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。 2物業(yè)管理的現(xiàn)狀隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：，配套設(shè)施運(yùn)作不理想目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。然后提出相應(yīng)對(duì)策、措施，給我國(guó)的物業(yè)管理帶來更好的環(huán)境和服務(wù)水平。結(jié)合國(guó)家的物業(yè)管理規(guī)定、政策和未來規(guī)劃，以及國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)達(dá)城市和國(guó)外優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。在我國(guó)還屬新興行業(yè)。現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)管理模式呈多樣化發(fā)展：房改的附屬產(chǎn)物，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后服務(wù)部，專業(yè)化物業(yè)公司，社區(qū)居民的自發(fā)式組織等等。無論工廠還是社區(qū)，無論是自然環(huán)境還是社會(huì)生活環(huán)境都逐漸地依賴物業(yè)服務(wù)這一行業(yè)。中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)也是如此。本人針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀，存在的問題和因素，以及物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展前景做了具體的分析。制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)政策等 我國(guó)的物業(yè)管理從沿海開始起步，在市場(chǎng)需求與主管部門引導(dǎo)下逐漸向內(nèi)地?cái)U(kuò)散，物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)已走過了20年的風(fēng)雨，物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制初步建立。,面對(duì)這一系列問題,我們必須采取積極的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì),如:多方面、多渠道培養(yǎng)人才。但由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展還不夠成熟，加上政策、法律、法規(guī)不夠健全，其存在的問題也表現(xiàn)的日益突出,如:人才隊(duì)伍建設(shè)的滯后。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，物業(yè)管理也隨之在我國(guó)誕生發(fā)展。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式?！膰?guó)內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房