【正文】 ，以其獨(dú)有的主題餐飲與休閑綜合型商區(qū)形態(tài)，屆時(shí)消費(fèi)人口將借助本形態(tài)的吸引，預(yù)計(jì)將會(huì)獨(dú)霸一方。 ? 因此，我提出河北 運(yùn)河人家美食城商業(yè)形態(tài)打造故城第一流的商業(yè)群。 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級(jí)私家總統(tǒng)套 案例 策劃 總結(jié) 營銷方向 營銷動(dòng)作 時(shí)尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細(xì)節(jié)放大 濱州，一個(gè)新興的高檔住宅熱點(diǎn)區(qū)域，上升勢(shì)頭強(qiáng)勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中。 ?首次在市場(chǎng)上提出 “ 歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn) ” ，而且也是當(dāng)期市場(chǎng)上 唯一 一個(gè)以此為標(biāo)準(zhǔn)的高端項(xiàng)目； ?首次也是當(dāng)期市場(chǎng)上 唯一一個(gè)推出 裸體樣板間 的項(xiàng)目，進(jìn)行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。 鋒過處 度量失衡 告別空調(diào)暖氣時(shí)代 ?修改推廣形象 推廣形象以紅色為主， 視覺沖擊 效果好，且整體形象具有很強(qiáng)的 時(shí)尚感 。 時(shí)尚感 ?將國外普遍使用的 遮陽卷簾 引入到項(xiàng)目中，讓客戶體驗(yàn)到 國際上先進(jìn)的居住標(biāo)準(zhǔn)。 所以，經(jīng)過我們綜合評(píng)估，本案處于自住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的揚(yáng)城西區(qū)，行政公寓小套 房就成了最優(yōu)的選擇。 就市場(chǎng)需求與接受程度而言，行政公寓小套房也具有較強(qiáng)的可操作性 1）濱州目前政務(wù)、商家型客戶并不多浮出水面，但作為官、商之重地的消費(fèi)城 區(qū)，尋求休閑享受的市場(chǎng)需求潛力旺盛； 2）可見的客戶族群目前也有一定的存量：濱州一些在政務(wù)行業(yè)從業(yè)的人員，包括 公務(wù)員、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的各類拔尖人物等群族會(huì)是本案最容易獲取的客源； 3）濱州的經(jīng)濟(jì)收入水平雖然不高，但是有超前消費(fèi)與喜愛小投資的傾向； 4）崇尚發(fā)達(dá)城市，追求時(shí)尚，外來和尚與外來事物大行其道。 2）臨近人口密集的政務(wù)區(qū)，給人未來旺場(chǎng)的前景。銷售則要 從蓄勢(shì)造勢(shì)。市場(chǎng)面指項(xiàng)目整體策劃能深度挖掘地段潛力，制造出物業(yè)的高效 投資性，并適時(shí)切入市場(chǎng)，操作面則要求策劃與銷售的緊密配合演出，策劃要全方 位營造項(xiàng)目的酒店質(zhì)感與優(yōu)雅風(fēng)情，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)殺做到很有效地調(diào)整與控制，酒店式套 房的銷售是令人激情振奮的。所 以地段挖掘是弱市行政公寓小套房成功的第一要素。 3）行政公寓套房對(duì)地段的要求不在于眼前的繁華，而在于對(duì)區(qū)位未來發(fā)展定位的前 瞻性，成功在對(duì)其地段潛能的挖掘，都是在該區(qū)域市場(chǎng)不被人看好的時(shí)候獲得銷售 成功的。但可以不耀眼，因?yàn)樗矫苄允瞧涫褂玫臋C(jī)能的一個(gè)要點(diǎn)。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)策略二 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級(jí)私家總統(tǒng)套 酒店式小套房的真義 其實(shí)，從房地產(chǎn)項(xiàng)目操作的角度而言，行政公寓小套房的真諦并不在乎提供一種多 么誘人的新生活方式，而在于它是弱市強(qiáng)銷的利器之一，其市場(chǎng)切入和精髓在于： 1）從物業(yè)角度來說，兼容投資與使用機(jī)能，脫離傳統(tǒng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)可以相對(duì)獨(dú)立 于城市區(qū)域的開發(fā)熱度，在弱市獲得成功。為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的超常規(guī)銷售 與資金快速回籠，我們將項(xiàng)目概念偏離傳統(tǒng)的酒店公寓，定位于兼具投資與實(shí)用 性的、直接面對(duì)濱州客戶群的低總價(jià)小面積異型物業(yè) ——中海明珠 OFFICE行政 公寓。 3）目前新區(qū)街闊人稀，人氣尚弱，集客力較差。 子原操作結(jié)果 子原介入時(shí)間：２００ 7年 6月 子原介入方式：營銷策劃 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級(jí)私家總統(tǒng)套 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與競(jìng)爭(zhēng)策略一 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級(jí)私家總統(tǒng)套 物業(yè)形態(tài)描述 本項(xiàng)目位于中海東北側(cè)，黃河十二路以西，但不臨黃河十二路，而通過會(huì)展中心 一側(cè)的小徑通往案場(chǎng)，枕中海北側(cè)，其開發(fā)趨勢(shì)存在的有以下幾點(diǎn)： 1）雖然濱州西部區(qū)域是城市重心區(qū)，但目前該地塊商圈多與酒店、別墅及高檔 住宅群布局與此之外，酒店公寓開發(fā)項(xiàng)目目前還沒有，不屬于前述雷同的開發(fā)熱 點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，市場(chǎng)熱度較高。因此該區(qū)域人群紛雜，格調(diào)不一，熱鬧但不繁華。 ? 交通便捷 ——區(qū)域交通還算便捷，西區(qū)主干道寬闊通暢，作為連接新舊兩個(gè)城區(qū)的主干道，體現(xiàn)出揚(yáng)城交通大動(dòng)脈的核心作用。 ? 便民商業(yè)網(wǎng)尚未形成，生活機(jī)能感不足。 中海明珠 OFFICE行政公寓 愛麗舍皇宮級(jí)私家總統(tǒng)套 地塊價(jià)值分析 本案地處濱州行政中心區(qū)、未來居住中 心區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在： （ 1）優(yōu)美的環(huán)境條件； （ 2）便利的交通條件：黃河五路及渤海 十八路為新城區(qū)的主干道，均按高標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)，交通條件優(yōu)； （ 3）地塊布局于中海水域核心，可享受 優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境； （ 4）新城區(qū)中心地段，靠近黃河五路， 處于濱州新區(qū)行政中心區(qū)域，中心的地 段尊貴性突出； （ 5）本案地塊位于濱州市新市區(qū)中心部 位，周邊行政、事業(yè)單位辦公大樓林立， 高水平的公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施已超前配套 齊全，為居民創(chuàng)造了便利的生活條件。 ?現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)細(xì)致、周到 ，不僅體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，更令客戶體驗(yàn)到 尊貴身份感 。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 金寶之翼 金寶生態(tài)花園 ： 引領(lǐng)濰坊地產(chǎn)市場(chǎng)，超越同類產(chǎn)品的推廣 居住空間 個(gè)人名片 品味標(biāo)簽 文化標(biāo)簽 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 濰坊成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 濰坊未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟谓饘毜禺a(chǎn)建設(shè)的鼎力之作 國際化、格調(diào)感的生活 [目標(biāo)消費(fèi)者的需要 ] [金寶能給予的 ] 【 消費(fèi)者分析 】 / 目標(biāo)消費(fèi)者心理分析 [子原觀點(diǎn) ] 現(xiàn)實(shí)的目的是推廣 [金寶樂園 ] 更大的目的是帶動(dòng) [金寶地產(chǎn) ] 金寶生態(tài)花園并不愁賣 但我們覺得，把眼光局限到一個(gè)樓盤上， 廣告難以獲得最大收效 在盡可能短的銷售周期內(nèi) 能完成項(xiàng)目銷售同時(shí)有效提升金寶品牌嗎？ 金寶生態(tài)花園推廣全攻略 宣傳 攻略 事件 攻略 展示 攻略 賣場(chǎng) 攻略 資料 攻略 ?提出 “ 溫情物業(yè)，貼身呵護(hù) ” 的口號(hào)，并 將 “ 溫情物業(yè) ” 業(yè)主化 ，成為項(xiàng)目的 專署 代名詞，營造項(xiàng)目 珍貴、稀缺 的區(qū)域地位和形象。 ?30*30米通透 玻璃盒子售樓處 ，極具 時(shí)尚沖擊力 ，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，兼具 銷售和藝術(shù)展示 的功能。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 完成項(xiàng)目營銷動(dòng)作 ?組織 酒會(huì)、 GOLF等上層社會(huì)的 時(shí)尚活動(dòng) ，進(jìn)行客戶圈層的營銷，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播。而是要以此為契機(jī)，從 ? 更深層次將中國人居的方向拔回到發(fā)祥的原點(diǎn)，將傳統(tǒng) ? 與現(xiàn)代格調(diào)的理念統(tǒng)一到中國人居的出發(fā)點(diǎn)。在 這里，格調(diào)更能體 現(xiàn)城市精英精神境界的歸屬 感； ? 格調(diào)故里于今天提出 “ 歸根，在我們成熟之后 ” 。 濰坊 〃 新都壹街區(qū) 因?yàn)楦裾{(diào)，故里被賦予了現(xiàn)代的、時(shí)尚的氣息。 項(xiàng)目背景 ? 高家樓 區(qū)域價(jià)值得到大幅提升，逐漸成為客戶廣泛認(rèn)可的濰坊新興高尚區(qū)域； ? 項(xiàng)目整體策劃符合濰坊整體住宅環(huán)境與需求的要求。并建 500平米銷售處獎(jiǎng)賞我們。否 則我不會(huì)代理。我的態(tài)度是 —— 不可能！如果你不敢把這些規(guī)劃統(tǒng) 統(tǒng)炸掉，重新規(guī)劃，你會(huì)輸?shù)暮茈y堪。 鄭州 西部街區(qū) 滎陽 高尚住宅 洛陽 成熟環(huán)境 子原成功點(diǎn)剖析 一、膽大：要求開發(fā)商炸樓 初始接觸，其規(guī)劃跟部隊(duì)軍營一樣，毫無特色可言。子原