【正文】 、辦公用房 補償標準 元/平方米 元 /平方米 元 /平方米 四．萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計管理 （ 1）工程設(shè)計管理制度 第一章 總則 第 1 條 本著以下三個目的，特制定本制度 （ 1）鼓勵在建工程設(shè)計活動中采用先進技術(shù)、工藝、設(shè)備及新型材料。 （ 2）非臨街營業(yè)房按元 /平方米 /月發(fā)放 （ 3）拆遷非住宅房造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償標準，按《市企業(yè)最低工資標準》發(fā)放其法定從業(yè)人員三個月的費用。 2．有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的非住宅房實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，首期計發(fā)六個月過渡費，然后按每季度發(fā)放，過渡費發(fā)放標準如下。其具體補償標準如表 35 所示。普通住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請購買，價格為多層住宅房元 /平方米，高層 住宅房元 /平方米；非住宅房還房面積超出原房面積部分由被拆遷人向拆遷人購買，價格為元 /平方米。 （ 2）住宅房、非住宅房（營業(yè)房、庫房、生產(chǎn)用房、辦公用房）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按拆一還一的原則還房，同時等面積部分由被拆遷人向項目經(jīng)理部申請補結(jié)構(gòu)、使用年限等市場價差。月日起，開始分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完 成跟進實施。時間要求：月日～月日。時間要求：從月日～月日。 2. 調(diào)查勘丈階段 該階段的主要工作是完成對擬拆遷建筑物、構(gòu)筑物的勘查登 記，以及土地勘界等工作。 1. 準備階段 該階段的主要工作是成立拆遷安置組織機構(gòu)和工作部門，確認拆遷范圍，召開拆遷工作協(xié)調(diào)會。未辦理《房屋所有權(quán)證》的，以《建筑工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《個人建房用地申報表》、《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務(wù)登記證》等相關(guān)法定手續(xù)為依據(jù)綜合認定。 3．拆遷區(qū)域內(nèi)的違法、違章建筑和超過審批期限的臨時建筑以及相應(yīng)附屬物一律不予補償。 （四）拆遷安置的工作要求 1．對具有合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)的房屋，采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償?shù)姆绞接枰匝a償安置。 （三）主要工作及部署 1．項目前期部負責拆遷安置工作的組織管理及協(xié)調(diào)、監(jiān)督。 （ 3）項目拆遷安置方案 項目拆遷安置方案 一、總體規(guī)劃 （一）工作目標 項目已經(jīng)由市政府相關(guān)部門批準立項，為確保工程項目施工進度，做好所涉及區(qū)域內(nèi)的拆遷安置工作，根據(jù)國 家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，特制定本方案。 表 34 項目投資流量平衡表 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項目 流入 流出 差額 累計 綜合表 34 分析，在考慮企業(yè)提供的萬元流動資金的情況下，按上述 項目開發(fā)、銷售條件，項目在整個開發(fā)期內(nèi)，在保證項目如期清償轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各期轉(zhuǎn)讓金的條件下，基本不會出現(xiàn)資金不足的風險。預測項目銷售條件及銷售回款如表 33 所示。 表 32 項目月度投資計劃 單位：萬元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 投資 累計 II、項目銷售分析與預測 A. 項目定價 根據(jù)對與我企業(yè)項目相近的項目、項目等項目的調(diào)研及其市場反映，可以將我企業(yè)的項目定價在元 /平米～元 /平米之間（保守估計，不計地下停車場出租收入）。 （ 2）項目投資分析方案 項目投資分析方案 I. 項目資金投入量分析 A. 項目預期工程投入測算 根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè) 相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進度，預計本項目資金投入如表 31 所示。今年的目標銷售額為萬元，銷售率達到％。 （二）加快項目、項目的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、 項目的二期工程在 4 月底前完成竣工驗收。該工作開展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。 （ 3）報建工作 工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè) 并簽訂監(jiān)理合同。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。因此，公司做出如下計劃。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。 二、總體經(jīng)營目標的實現(xiàn) 為確保 2022 年度經(jīng)營目標的實現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。 2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。為使公司的各項工作在新的一年里更上一個臺階，特制定本方案。萬科房地產(chǎn)集團公司全套管理制度及流程 目 錄 一、萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu) 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 項目前期部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 設(shè)計管理部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 合同預算部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 工程管理部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 銷售部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 辦公室部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 二、 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 4） （ 2） （ 3） （ 2）（ 3）（）（ 2）（ 3）（））） 工程管理部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 銷售部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 辦公室部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖 垂直化管理組織結(jié)構(gòu)圖 2 項目前期部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 部門 部門負責人 直屬領(lǐng)導 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理級 1 人 主管級 3 人 職責 1．負責企業(yè)投資項目的搜尋與調(diào)查研究，并對擬投資的項目進行經(jīng)濟分析和論證 2. 負責制訂房地產(chǎn)投資計劃，并參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作 3．對所拓展的房地產(chǎn)項目、建筑 工程項目進行全面測算和評估，擬訂可行的項目開發(fā)計劃 4．組織開展項目前期的談判、項目用地投標、土地款撥付計劃報批工作企業(yè)項目聯(lián)系單位的公關(guān)工作對階段性公關(guān)活動方案和費用預算決策權(quán) 經(jīng)理級 1 人 根據(jù)實際而定 職責 1．參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作 2．對設(shè)計單位的設(shè)計方案進行確認，組織本部門和相關(guān)部門進行討論、論證、審核和驗收 3．配合合同預算部做好概算、預算及工程成本控制工作 4．配合合同預算部做好樓宇主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用和確定工作 5．參與開工 前對施工單位的施工圖紙技術(shù)交底工作，參與圖紙會審工作 6．負責對工地的服務(wù)、跟蹤工作，負責對設(shè)計方案變更事宜的協(xié)調(diào)、審核與確認 7．負責與設(shè)計院、設(shè)計單位做好交流、協(xié)調(diào)、配合工作 8．負責對施工圖紙等設(shè)計資料、檔案的統(tǒng)一管理 權(quán)力 1．工程設(shè)計單位的初步選擇權(quán) 2．對外部設(shè)計方案的審核權(quán)、修改建議權(quán) 3．對設(shè)計變更、工程洽商的參與審批權(quán) 4．建設(shè)工程質(zhì)量的參與驗收權(quán) 5．對違反企業(yè)管理規(guī)定的員工提請?zhí)幜P的權(quán)力 相關(guān)說明 4 合同預算部組織結(jié)構(gòu)與責權(quán) 部門 部門負責人 直屬領(lǐng)導 部門組織結(jié)構(gòu)圖 部門編制 經(jīng)理級 1 人 主管級 2 人 根據(jù)實際而定 1. 負責與工程相關(guān)的所有合同編制工作 2. 根據(jù)設(shè)計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設(shè)備預算等 3．根據(jù)工程進度和合同完成工程款的結(jié)算、支付以及工程決算工作 4．審核復核工程量、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等導致工程投資變化的技術(shù)文件配合施工過程中出現(xiàn)的變更、簽證及時進行費用核算，技術(shù)經(jīng)濟比較嚴格履行工程合同，合同內(nèi)工程投資，嚴格工程款簽字程序負責工程建設(shè)的動態(tài)投資統(tǒng)計工作，及時提供與投資有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料編寫招標文件中的有關(guān)條款和標底編制說明調(diào)查、測算材料及設(shè)備的暫定價負責投資造價的政策、技術(shù)文件的收集工作 經(jīng)理級 1 人 主管級 3 人 根據(jù)實際而定 職責 1．負責工程建設(shè)項目的施工技術(shù)管理、開工準備、對外技術(shù)協(xié)調(diào)等工作 2．配合合同預算部起草工程相關(guān)合同 3. 辦理供水、供電、消防手續(xù) 2．審查施工組織設(shè)計，監(jiān)督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目標 3．熟悉施工設(shè)計圖紙，參與施工設(shè)計圖紙會審和技術(shù)交底工作 4. 負責管理施工隊伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)、對外的關(guān) 系 5. 根據(jù)企業(yè)項目建設(shè)的實際情況，編制并實施完成工程進度計劃 6．參與及工程施工招投標工作 7. 加強工程質(zhì)量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程 8. 組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作 9．負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作 10．會同監(jiān)理進行現(xiàn)場簽證，審核施工單位編制的報表 11．協(xié)助簽訂工程施工合同、編制材料供應(yīng)計劃，協(xié)助合同預算部編制付款計劃 12．負責工程技術(shù)文件資料的收集、保管和歸檔管理工作 13．做好材料、設(shè)備、人員的管理工作 14. 配合銷售部做好客戶咨詢工作 權(quán)力 1．對工程招投標底洽商談判的參與權(quán) 2．項目設(shè)計方案、施工計劃的建議對項目工程組織管理對工程費用使用決策權(quán) 經(jīng)理級1 人 根據(jù)實際而定 職責 1．編制和執(zhí)行項目營銷工作計劃 2．督促專業(yè)機構(gòu)完成新項目所在區(qū)域的競爭對手及消費者調(diào)查并制定營銷推廣方案 同步完成銷售動態(tài)分析并依此調(diào)整營銷推廣方案 3．負責項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用工作定外部形象與內(nèi)部裝飾裝修建立市場研發(fā)及客戶檔案對方案和費 用預算決策權(quán) 經(jīng)理級 1人 主管級 3 人 根據(jù)實際而定 職責 1．協(xié)助總經(jīng)理綜合、協(xié)調(diào)各部門工作和處理日常事務(wù) 2．根據(jù)總經(jīng)理及相關(guān)高層領(lǐng)導意見，召開企業(yè)辦公會議和其他有關(guān)會議，做好會議記錄，撰寫會議紀要，并檢查督促會議決議的貫徹實施 3．參與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的擬訂、年度經(jīng)營計劃的編制和企業(yè)重大決策事項的討論 4．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬企業(yè)年度總結(jié)、工作計劃和其他綜合性文稿，撰寫總經(jīng)理發(fā)言稿和其他以企業(yè)名義發(fā)言的文稿，并負責審核 5．負責處理企業(yè)行政文書，做好收發(fā)登記、傳遞、催辦、歸 檔、立卷及檔案管理工作 6．負責對各部門文書資料、工程資料及圖紙、與外單位的往來文件、合同的收集、歸檔管理工作 7．負責企業(yè)與上級主管部門的聯(lián)系工作，以及有關(guān)法律咨詢工作 權(quán)力 1．受總經(jīng)理委托，具有對各部門工作的協(xié)調(diào)處理權(quán) 2．企業(yè)經(jīng)營決策的參與權(quán) 3．對企業(yè)行政文書、材料設(shè)備、工程項目等工作過程的跟蹤管理權(quán) 4．對工程資料、圖紙、合同等文件資料的收集、歸檔與管理權(quán) 5．對本部門員工聘任、提請獎懲、解聘的建議權(quán) 相關(guān)說明 二、 萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職位說明書 1. 高 層管理類 （ 1） 總經(jīng)理職位說明書 （ 2） （ 3）（ 4） （ 1） 總經(jīng)理 所屬部門 直接上級 董事會 直接下級 各副總經(jīng)理 任職資格 1．學歷、專業(yè)知識 大學本科以上，具有企業(yè)管理、戰(zhàn)略管理、市場開發(fā)管理、人力資源管理、財務(wù)管理和房地產(chǎn)項目管理等相關(guān)專業(yè)知識，具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格 2．工作經(jīng)驗 十年以上房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗，五年以上企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有五年以上外資企業(yè)或國內(nèi)知名企業(yè)相關(guān)工作經(jīng)驗者優(yōu)先 職責概要 崗位職責 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂企業(yè)各階段經(jīng)營管理計劃，并對計劃執(zhí)行情況予以監(jiān)督 3．負責與董事會溝通，保證企業(yè)各項經(jīng)營計劃得到順利實施 4．授權(quán)各副總經(jīng)理組織實施各項經(jīng)營計劃，確保年度經(jīng)營圖標得到全面落實 5．負責企業(yè)投資管理、工程項目管理、營銷管理、人力資源管理、財務(wù)管理的決策工作