【正文】 B 公司企業(yè)價(jià)值＝除對(duì) A 公司股權(quán)價(jià)值外的 B 公司其他資產(chǎn)價(jià)值＋ A 公司企業(yè)價(jià)值 B 公司占 A 公司的股權(quán)比例 四 、 房地產(chǎn) 評(píng)估 以上 方法評(píng)估。 ，一般應(yīng)根據(jù)工商登記股權(quán)狀態(tài)評(píng)估，但評(píng)估師應(yīng)關(guān)注以往實(shí)際變更情況，取得合法證據(jù)后 做出 職業(yè)判斷。涉及擁有房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)等重大資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)狀況較好的長(zhǎng)期投資企業(yè)應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注。 ，根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目的具體資產(chǎn)、盈利狀況、股權(quán)比例、清查情況及其對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響程度等因素，合理確定評(píng)估方法和評(píng)估程序，不能簡(jiǎn)單地按照賬面值以及審計(jì)值進(jìn)行評(píng)估。 25 ， 評(píng)估報(bào)告 應(yīng)作 相應(yīng)披露并揭示具體金額。 具有法律效力的外部證據(jù)，是指司法機(jī)關(guān)的判決或者裁定；公安機(jī)關(guān)的立案結(jié)案證明、回復(fù)；工商管理部門出具的注銷、吊銷及停業(yè)證明；企業(yè)的破產(chǎn)清算公告及清償文件；政府部門的公文及明令禁止的文件；國(guó)家及授權(quán)專業(yè)技術(shù)鑒定部門的鑒定報(bào)告；保險(xiǎn)公司對(duì)投保資產(chǎn)出具的出險(xiǎn)調(diào)查單、理賠計(jì)算單；符合法律條件的其他證據(jù)等書面文件。具體操作 如下 ： （ 1）對(duì)于很可能收不回部分款項(xiàng)的，在難以確定收不回債權(quán)的數(shù)額時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)歷史資料估計(jì)出這部分可能收不回的債權(quán)作為評(píng)估減項(xiàng)，確定評(píng)估值。對(duì)應(yīng)收 款項(xiàng) 的評(píng)估，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)可收回程度做出 職業(yè)判斷。為同一經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可與審計(jì)機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行函證或采用審計(jì)機(jī)構(gòu)的函證，并根據(jù)需要，在審計(jì)函證的基礎(chǔ)上進(jìn)行追加函證。 二 、 流動(dòng)資產(chǎn) 評(píng)估 賬 不平，記 賬 分類錯(cuò)誤，記 賬 不實(shí)、應(yīng)攤未攤、應(yīng)提未提、費(fèi)用記入往來 賬 等情況，應(yīng)由審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。 、收益法 評(píng)估的，評(píng)估 明細(xì)表 中對(duì)應(yīng)的 評(píng)估值欄可 不填寫 。表一、二應(yīng)加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。 （ 十 四 ）評(píng)估說明 的審核 評(píng)估說明是 評(píng)估報(bào)告 申請(qǐng)核準(zhǔn)備案材料的必備部分，評(píng)估說明應(yīng)當(dāng)做到內(nèi)容完整、表述清晰，并充分考慮不同經(jīng)濟(jì)行為和不同評(píng)估方法的特點(diǎn)，其所揭示的內(nèi)容應(yīng)同評(píng)估報(bào)告所闡述的內(nèi)容一致。 ，應(yīng)當(dāng)與原件一致；提供的相關(guān)問題證明材料是復(fù)印件的，原 則上應(yīng)有該證明材料的提供方蓋章；有些證明材料需要由發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章證明的，原則上需要由發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章。 《評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》，應(yīng)當(dāng)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的委托方式是否合規(guī)，簽署內(nèi)容是否完整，經(jīng)濟(jì)行為與評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容是否一致等。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師如果需要引用審計(jì)結(jié)論，應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注審 計(jì)揭示的情況，并必須對(duì)需要引用的審計(jì)結(jié)論進(jìn)行核實(shí)和做出相應(yīng)的職業(yè)判斷，不得以審計(jì)結(jié)論替代評(píng)估執(zhí)業(yè)判斷，同時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)引用的審計(jì)結(jié)論負(fù)責(zé)。如有關(guān)事項(xiàng)無法進(jìn)行整改，且非標(biāo)準(zhǔn)意見不構(gòu)成對(duì)企業(yè)改制或一般股權(quán)變動(dòng)的重大影響，企業(yè)應(yīng)提供相關(guān)說明，并經(jīng)國(guó)有產(chǎn)權(quán)持有單位同意，該審計(jì)報(bào)告可作為企業(yè)改制或一般股權(quán)變動(dòng)的依據(jù)。 ，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)取得被評(píng)估單 位評(píng)估基準(zhǔn)日、前兩年會(huì)計(jì)報(bào)表（包括企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）及審計(jì)報(bào)告。 評(píng)估報(bào)告 中披露的重大事項(xiàng)；是否存在應(yīng)予評(píng)估或披露而未予評(píng)估、披露的情況； 相關(guān)承諾函是否齊備； 對(duì) 23 于審計(jì)報(bào)告有保留意見或說明段的情況，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否關(guān)注并在評(píng)估中反映等。 關(guān)注《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明 》是否已經(jīng)由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。首席評(píng)估師就單個(gè)評(píng)估項(xiàng)目可以委托他人在評(píng)估報(bào)告上簽字，但其相關(guān)的權(quán)力義務(wù)并不因此發(fā)生轉(zhuǎn)移。 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)法人代表或合伙人、首席評(píng)估師、兩名以上參與評(píng)估的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章（不包括分支機(jī)構(gòu)公章）。 ⑤對(duì)評(píng)估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報(bào)廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負(fù)債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化 ,審計(jì)報(bào)告 已做賬務(wù)處理的，應(yīng)披露其對(duì)遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債的影響。 、及對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，并提示評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注其對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的影響； ： ①評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日之間可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項(xiàng)，有條件地應(yīng)揭示影響的具體數(shù)值，以及發(fā)生在評(píng)估基準(zhǔn)日期后不能直接使用評(píng)估結(jié)論的事項(xiàng)； ②本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形，有條件地應(yīng)揭示影響的具體數(shù)值； ③對(duì)評(píng)估中已查明的盤盈、盤虧、毀損、報(bào)廢、資金掛賬、呆壞賬、無需支付的負(fù)債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化，評(píng)估結(jié)果中應(yīng)作增減值處理，如因企業(yè)尚未報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)而未對(duì)上述資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中提示企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定程序報(bào)批后進(jìn)行處理。采用兩種或兩種以上 方法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不同評(píng)估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定評(píng)估結(jié)論的理由。 關(guān)注 評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)函證的比例及數(shù)量情況；對(duì)企業(yè)存貨盤點(diǎn)的比例及數(shù)量情況；對(duì)企業(yè)實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況；收益法評(píng)估是否進(jìn)行資產(chǎn)清查等。對(duì)企業(yè)擁有的房屋建筑物是否 進(jìn)行分類，并將每一類中有代表性、價(jià)值量大的房屋建筑物作為評(píng)估案例進(jìn)行分析說明。 、價(jià)值量大的資產(chǎn)、負(fù)債作為評(píng)估案例進(jìn)行評(píng)估分析說明。 ，對(duì)企業(yè)及其擁有實(shí)際控制權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資企業(yè)，是否采用了兩種或兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估； 重大資產(chǎn)如房地產(chǎn)是否采用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。對(duì)重要資產(chǎn)權(quán)屬資料不全面或存在瑕疵的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善解決。 、房屋建筑物及無形資產(chǎn)等特殊資產(chǎn)的權(quán)屬和使用狀況。 21 、工程定額標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)與評(píng)估對(duì)象具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。 （ 七 ）評(píng)估依據(jù)的審核 重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)的合規(guī)性和完整性、 評(píng)估工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等的依據(jù)是否 適當(dāng)。 ，如匯率 、利率 等的 變動(dòng)、國(guó)家重大政策調(diào)整、企業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬、數(shù)量 及價(jià)格發(fā)生重大變化等 ， 如有應(yīng)重新選擇評(píng)估基準(zhǔn)日。 （ 六 ） 評(píng)估基準(zhǔn)日的審核 評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否妥當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期是否明示。 （ 五 ） 價(jià)值類型和定義的審核 應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告是否列明了所選擇的價(jià)值類型及其定義。委托評(píng)估的資產(chǎn)是經(jīng)剝離部分資產(chǎn)后的整體資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)說明被剝離資產(chǎn)的明細(xì)、剝離原因及處置方案。 對(duì)實(shí)際存在但未入賬或已攤銷完畢的無形資產(chǎn)、未來義務(wù)及或有事項(xiàng)等是否在《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》中進(jìn)行了詳細(xì)說明。 企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，一般應(yīng)包括企業(yè)全部的無形資產(chǎn)。 （ 4）關(guān)注是否存在權(quán)利人與實(shí)際使用人不一致等情形（如房地產(chǎn)、車輛等）。 （ 2）關(guān)注房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資等重大資產(chǎn)是否有隱匿或遺漏。 （ 四 ）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的審核 情況，包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等。 （ 三 ） 評(píng)估目的審核 應(yīng)當(dāng)關(guān)注是否清晰、明確地說明本次資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為目的；以及評(píng)估所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。 （二 ） 委托方、 被評(píng)估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）概況的審 核 應(yīng)當(dāng)關(guān)注是否對(duì)被評(píng)估單位歷史沿革、股權(quán)結(jié)構(gòu)（圖）、股權(quán)變更、經(jīng)營(yíng)管理等情況進(jìn)行了必要說明，是否反映了近三年的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況。 （二）國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門及備案單位根據(jù)下列情況確定是否對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目予以備案： ； ，評(píng)估人員是否具備相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格； 的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期是否明示； 致； 、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出承諾； 。其他單位指不具有評(píng)估備案職能的市國(guó)資委委管單位和市屬委辦局。委托監(jiān)管單位，指受市國(guó)資委委托對(duì)本系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性國(guó)資實(shí)施監(jiān)督管理的市屬委辦局。 “ 市屬一級(jí)單位 ”包括市國(guó)資委委管單位、委托監(jiān)管單位 和市政府其他有關(guān)委辦局。 （ 九 ） 有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目抽查工作不予配合的， 備案部門 可以要求企業(yè)不得再委托該資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。 （ 八 ） 核準(zhǔn) 備案的 評(píng)估報(bào)告 發(fā)現(xiàn)代簽字代敲章的， 建議評(píng)估協(xié)會(huì)、行業(yè)主管部門 對(duì)代簽字者、評(píng)估機(jī)構(gòu) 做出 相應(yīng)處罰。 （六） 企業(yè)在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估中發(fā)生違法違規(guī)行為或者不正當(dāng)使用 評(píng)估報(bào)告 的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。 （四） 被評(píng)估 單位 、委托方不得隱匿或虛報(bào) 資產(chǎn)或負(fù)債 ，不得以任何形式干預(yù) 評(píng)估機(jī)構(gòu)的正常執(zhí)業(yè)行為。同一標(biāo)的企業(yè)股權(quán)比例變動(dòng)行為 采取不同方式的除外 。 八 、禁止行為及處罰 （一） 涉及 需進(jìn) 行資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，企業(yè)不得使用未經(jīng)評(píng)估核準(zhǔn)備案的 評(píng)估報(bào)告 進(jìn)行相關(guān)操作。 （六） 委管單位、委托監(jiān)管單位所監(jiān)管企業(yè)內(nèi)部實(shí)施資產(chǎn)重組，轉(zhuǎn)讓方為上述主體及其直接或者間接全資擁有的境外企業(yè)，受讓方為上述主體及其直接或者間接全資擁有的境內(nèi)外企業(yè)的，轉(zhuǎn)讓價(jià)格可以以評(píng)估或者審計(jì)確認(rèn)的凈資產(chǎn)值為底價(jià)確定。 （四） 選擇的境內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有國(guó)家相關(guān)部門確認(rèn)的專業(yè)資質(zhì)；選擇的境外評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守標(biāo)的物所在國(guó)家或地區(qū)對(duì)評(píng)估或估值機(jī)構(gòu)專業(yè)資質(zhì)的相關(guān)規(guī)定。 境外投資評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)按 市 國(guó)資委有關(guān)規(guī)定做后評(píng)估。上述經(jīng)濟(jì)行為的交易對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的評(píng)估或者估值結(jié)果為基準(zhǔn)。 （三） 委管單位、委托監(jiān)管單位所監(jiān)管企業(yè)及各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境 內(nèi) 外企業(yè)在境外發(fā)生轉(zhuǎn)讓或者受讓產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)出資、非上市公司國(guó)有股東股權(quán)比例變動(dòng)、合并分立、解散清算等經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行評(píng)估或者估值，并辦理評(píng)估備案或者核準(zhǔn)。 七、 企業(yè) 境外國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理 （一） 委管單位、委托監(jiān)管單位所監(jiān)管企業(yè)及各級(jí)子企業(yè)獨(dú)資或者控股的境外企業(yè)所擁有的境內(nèi)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的管理，比照境內(nèi)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重問題的不予備案。 ， 經(jīng)審核符合規(guī)范 ，一般在 5 個(gè)工作日內(nèi) 予以備案 。 ，受理人員在《備案轉(zhuǎn)報(bào)表》上蓋“評(píng)估受理專用章”及 受理 日期。 市屬一級(jí)單位 應(yīng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起 9 個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)報(bào)市國(guó)資委；涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或主要資產(chǎn)為房地產(chǎn)的企業(yè)的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起 6 個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)報(bào)市國(guó)資委；破產(chǎn)清算項(xiàng)目，應(yīng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起 4 個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)報(bào)市國(guó)資委。 相關(guān)單位 應(yīng)配合 核查 和專家評(píng)審。 ： （ 1） 經(jīng)審核符合規(guī)范要求的，在 7 個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)《核準(zhǔn)通知書》；經(jīng)審核需修改報(bào)告或補(bǔ)充材料的，待修改、補(bǔ)充完備后重新轉(zhuǎn)報(bào)。 ，受理人員在《核準(zhǔn)轉(zhuǎn)報(bào)表》 上蓋 “評(píng)估受理專用章” 及 受理 日期。 （ 10） 被評(píng)估單位如土地、房屋建筑物、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)評(píng)估中存在 重大 、 疑難問題的，應(yīng)提供 市屬一級(jí)單位 的專項(xiàng)審核意見 ； （ 11） 涉及 企業(yè)價(jià)值 評(píng)估的， 原則上 需采用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，且 評(píng)估基準(zhǔn)日及 前兩年 會(huì)計(jì)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告齊備； （ 12） 資產(chǎn)權(quán)屬清晰，權(quán)屬證明文件齊備 。 六 、核準(zhǔn)備案項(xiàng)目受理 （一） 核準(zhǔn)項(xiàng)目 要求 ： （ 1） 核準(zhǔn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)行為評(píng)估 前 已通過“上海市國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理信息系統(tǒng)”進(jìn)行網(wǎng)上 預(yù)報(bào) 和申報(bào) ； （ 2） 評(píng)估機(jī)構(gòu) 的委托 符合規(guī)定； （ 3） 核準(zhǔn)申請(qǐng)表、核準(zhǔn)轉(zhuǎn)報(bào)表、核準(zhǔn)承諾表、評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾表填寫完整規(guī)范； （ 4） 核準(zhǔn)申請(qǐng)表中 經(jīng)濟(jì)行為類型選擇得當(dāng)， 與本次評(píng)估相匹配的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件齊全有效 ； （ 5） 評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和資產(chǎn)范圍與經(jīng)濟(jì)行為 批準(zhǔn)文件 相匹配； （ 6） 如需公示的， 評(píng)估公示材料 合規(guī) 完整； （ 7） 評(píng)估報(bào)告 完整，內(nèi)容、格式符合 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 —— 評(píng)估報(bào)告》、 《 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南 》 的要求； （ 8） 核準(zhǔn)申請(qǐng)表數(shù)據(jù)、信息與評(píng)估報(bào)告 正文 、 評(píng)估說明、 評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估備查材料中數(shù)據(jù)信息一致； （ 9） 符合評(píng)估報(bào)告有效期及受理時(shí)間的要求： 13 破產(chǎn)清算項(xiàng)目，評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起使用有效期為半年；其他項(xiàng)目，評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日起使用有效期為 1 年。 《填表說明》中規(guī)定的項(xiàng)目?jī)?nèi)容如實(shí)填寫，要準(zhǔn)確、齊全、清晰，不得漏項(xiàng)、涂改、手工填寫。 （二） 備案項(xiàng)目