博文府第營(yíng)銷整合策略方案-文庫(kù)吧資料
2024-12-29 12:05本頁(yè)面
【正文】 價(jià)策略 本項(xiàng)目適宜以適中價(jià)位入市，采用快速拉高的價(jià)格策略，完成項(xiàng)目的快速消化。一個(gè)人的體驗(yàn)永遠(yuǎn)不會(huì)與他人完全一樣，因?yàn)?，體驗(yàn)來(lái)自個(gè)人的審美與特定事件、特定環(huán)境的互動(dòng)。 銷售模式的建立 操作平臺(tái) 標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的銷售組織管理系統(tǒng) 標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的銷售運(yùn)作攻擊系統(tǒng) 銷售模式的建立 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，建議建立 情景營(yíng)銷模式 銷售模式的建立 ? “情景營(yíng)銷 ” 是現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售技術(shù)的一項(xiàng)重要方式，是整合銷售現(xiàn)場(chǎng)與工地包裝、多種銷售資料、生活方式提前實(shí)現(xiàn)、人員營(yíng)銷、住宅形態(tài)現(xiàn)場(chǎng)模擬等多方面營(yíng)銷技術(shù)的先進(jìn)銷售技術(shù)。 分區(qū)建議 ?一期建設(shè)以中心綠化帶東側(cè)為主 ， 通過(guò)主流戶型的推廣方便樹立項(xiàng)目形象 、 增加目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目的感知； ?二期開發(fā)西南側(cè)各幢 ， 在項(xiàng)目品牌形象已基本確定的情況下 、適時(shí)推出小戶型 ， 在主流消費(fèi)群體的基礎(chǔ)上擴(kuò)大受眾 ， 增加項(xiàng)目賣點(diǎn)； ?三期位于小區(qū)最好的區(qū)域 、 且規(guī)模最大 ， 在前期銷售的前提下 ， 拔高項(xiàng)目形象與價(jià)格 ， 追求利潤(rùn)最大化 。 [開發(fā)節(jié)奏建議 ] 開 發(fā) 節(jié) 奏 博文府第總建筑面積為 14萬(wàn)平方米 ， 考慮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)與樓盤的預(yù)期消化能力 ， 建議分三期建設(shè) 、三期推出為宜 。 提供一定的特約服務(wù)如家政、商務(wù)以及一定范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)與裝修服務(wù)等。 定時(shí)、定期對(duì)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行保潔、垃圾清運(yùn)；對(duì)小區(qū)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期維修 保養(yǎng)；對(duì)小區(qū)綠化及景觀設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。物業(yè)管理設(shè)施及管理人員必須高素質(zhì)、高起點(diǎn)。 物業(yè)管理建議 根據(jù)本項(xiàng)目的客戶及價(jià)格定位，本項(xiàng)目物業(yè)管理應(yīng)為中高擋。 △ 特殊服務(wù)：鐘點(diǎn)工服務(wù) 、 干洗服務(wù) 、 家教服務(wù) 、 家庭一般維修服務(wù)等 。 配套與服務(wù)建議 本著提升住戶的居住品質(zhì) ， 實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活的尊貴感與個(gè)性化的原則 ， 建議社區(qū)配套與服務(wù)功能設(shè)置如下： △ 日常生活配套：超市 、 餐飲 、 窗簾布藝 、 沖印 、 精品家私 、 花店 、 自助銀行服務(wù) 、 醫(yī)療 、 面包房 、 體育用品等 。 △ 突發(fā)事件報(bào)警系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)的異常感應(yīng)探頭和戶內(nèi)各類感應(yīng)探頭 ， 如煙霧感應(yīng)探頭 、 煤氣泄露感應(yīng)探頭 、 紅外探頭和觸發(fā)報(bào)警按紐等 。 △ 監(jiān)控系統(tǒng)：包括安置在小區(qū)停車場(chǎng) 、 出入口 、 組團(tuán)內(nèi)等位置的錄像 、 錄音 、 感應(yīng)探頭及定點(diǎn)控制裝置 。 如與火警 、 110；電力 、 用水 、 煤氣等職能部門以及定票 、 查詢等公共系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)互動(dòng) 。 △ 小區(qū)智能化系統(tǒng)分為三級(jí)：第一級(jí)為進(jìn)入小區(qū)及小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所范圍；第二級(jí)為組團(tuán)單元內(nèi)；第三級(jí)為入戶控制系統(tǒng) 。 小區(qū)智能化建議 小區(qū)智能化分級(jí)系統(tǒng)： 由于目標(biāo)客戶群的年齡和素質(zhì)對(duì)小區(qū)智能化管理的要求較高 ，通過(guò)較高的智能化也能拉開同其他樓盤的差距 ， 增加識(shí)別性 。 集中會(huì)所功能設(shè)置 會(huì)所功能主要以休閑與文化為主 。 商業(yè)街的車位明顯不足 ， 除發(fā)掘原有停車場(chǎng)的潛力外 ， 還需要加強(qiáng)與政府的關(guān)系 ， 力爭(zhēng)利用區(qū)外道路形成臨時(shí)停車場(chǎng) 。 在不能大動(dòng)的情況下 ， 建議多考慮接點(diǎn)銜接問題 ， 用最小的代價(jià)改善交通狀況 。 ?識(shí)別性：將環(huán)境特征轉(zhuǎn)化為個(gè)人與群體 、 個(gè)體與區(qū)域的相互關(guān)系上 ， 讓居民分辨出自己的主張以及自身在空間環(huán)境中所處的位置 、 方向 ， 進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式 ， 以便按不同時(shí)間和場(chǎng)合的需要 ， 以最佳的方式達(dá)到自己想去的位置 ， 參加自己想?yún)⒓拥幕顒?dòng) 。 產(chǎn) 品 概 念 ?園林景觀主題：為配合 “ 書香門第 ” 的主題建議按中式傳統(tǒng)風(fēng)格展開園林景觀設(shè)計(jì) ?文化性：自然景觀 、 建筑風(fēng)格 、 社區(qū)風(fēng)尚 、 生活方式等全面按社區(qū)文化進(jìn)行包裝 。 ?窗：建議在可能的基礎(chǔ)上增加部分凸窗或轉(zhuǎn)角窗，使建筑立面層次更加豐富，增加視覺沖擊。 ?園林景觀調(diào)整時(shí)建議對(duì)交通流線進(jìn)行重新梳理，解決交通瓶頸問題，盡量形成環(huán)狀交通、保證盡量多的不通車區(qū)域、提升小區(qū)品質(zhì)。 ? 在完善小區(qū)級(jí)環(huán)境營(yíng)造的同時(shí) ， 增加組團(tuán)級(jí)的景觀及 交流空間 。 產(chǎn)品概念（總體構(gòu)思） ? 由于已在報(bào)建 ， 現(xiàn)有的規(guī)劃不宜大動(dòng) 。 針對(duì)于此 ， 我們將利用一些大盤的成功模式 ，讓概念建立在一定的高度之上 。 不含制作與發(fā)布費(fèi)用 。 公關(guān)活動(dòng)督導(dǎo)： 公關(guān)活動(dòng)督導(dǎo) 1名 ， 負(fù)責(zé)公關(guān)活動(dòng)的策劃和組織 。 項(xiàng)目策劃督導(dǎo) ： 策劃督導(dǎo) 1名 、 策劃師 1名 ， 負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃方案等 。 項(xiàng)目經(jīng)理 ： 負(fù)責(zé)總體項(xiàng)目策劃 、 定期或非定期與富豪公司對(duì)接 。 銷售服務(wù) ： 銷售組織方案 、 銷售培訓(xùn)方案 、 價(jià)格方案 、 銷售現(xiàn)場(chǎng)管理制度和流程等的制定 。 ——項(xiàng)目的銷售氛圍至關(guān)重要，可從此方面著手，進(jìn)而有效促成銷售。 ——在社區(qū)建設(shè)時(shí)，既需考慮鄰里、朋友間的交往、更要留出足夠的私密空間。 總有幾個(gè)知己 ， 心中積郁的傷感 ， 可以對(duì)他們傾訴 。 ——項(xiàng)目在社區(qū)氛圍營(yíng)建上，不宜貪大求全，集中力量做出精品點(diǎn)綴即可。 回家后 ， 可以輾轉(zhuǎn)地找到這些東西 ， 收獲視覺抑或心靈的豐收 ， 卻不會(huì)為沒有及時(shí)趕上而遺憾 。 ——項(xiàng)目在景觀、戶型、包裝等方面應(yīng)綜合考慮，爭(zhēng)取有創(chuàng)新、有突破。 ? 化解競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的首先是形象，之后才是產(chǎn)品 ? 購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的評(píng)判決定了需求狀況，從而左右了項(xiàng)目的價(jià)格空間 真正的競(jìng)爭(zhēng)者是自己！ 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 在項(xiàng)目形象上下真工夫， 用推廣來(lái)提升價(jià)值， 是項(xiàng)目營(yíng)銷的成功之路 [ 消費(fèi)者分析 ] 主力為 70年代出生人群 年齡界定 消費(fèi)者分析 25—35歲 6
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