城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場-文庫吧資料
2024-10-25 14:28本頁面
【正文】 融資 ? 但，上市是答案嗎？ 不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（ 1） ? 物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場 /全國 /國際 2） 獨(dú)特性 （ 異質(zhì)性 ） ：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體 不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（ 2） ? 經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價值 4） situs(位址 )/location(位置 /區(qū)位 ):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系 不動產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在 ? 信息的獲取較困難 ， 成本較高 ， 需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn) ? 外部經(jīng)濟(jì) /基礎(chǔ)設(shè)施影響大 ? . 污染，軌道交通 不動產(chǎn)的產(chǎn)品 ?1) 空間 ?2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （ 中國的地產(chǎn)基金 ？ ） 產(chǎn)品特性 使用價值和交換價值 “耐久消費(fèi)品” vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴 , 需要政府不同形式 /程度的介入 國際上 ， 房價和居民年收入之比一般在 4到 6倍 ，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了 8倍 ： 北 京（ ） 、 云南 （ ） 、 上海 （ ） 、天津 （ ） 、 海南 （ ） 、 吉林 （ ） 、黑龍江 （ ） 、 廣東 （ ） 、 陜西 （ ）和寧夏 （ ） 。 （ 如 ， 辦公物業(yè)的持有和管理 ） 間接融資和直接融資 ? 國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn) 。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 6） ? 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少 ? 商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款 ，所提供的貸款主要也是短期流動貸款 。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 5） ? 與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火 ? 個人住房貸款的不良貸款率不足 ％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 ? 中國建設(shè)銀行：實(shí)施 “ 個貸品牌 ” 手段，全力打造 “ 樂得家 ” 品牌，爭奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。 ? 中國工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 4） ? 緊縮政策： 2021年 12月 5日 ， 中國人民銀行發(fā)布了 “ 切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策 ， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 ” 的消息 ，開始對 2021年 6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查 銀行界的反應(yīng)： 惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。 信用 ? 中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開
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