城市經(jīng)濟(jì)-城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講義-文庫吧資料
2024-10-25 13:07本頁面
【正文】 040年，該比例將超過20%。近幾年房地產(chǎn)銷售額約占全社會消費(fèi)品零售總額的5％至7％，房地產(chǎn)同時(shí)在拉動其他消費(fèi)上和生產(chǎn)上起到極大的作用。每年國內(nèi)私人投資一半左右投資于不動產(chǎn)，其中又有一半以上（即總量的1/4）投資于住宅。人均約2萬4千。英、德、日、美等國家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，房地產(chǎn)投資占全國投資比例曾高達(dá)40％以上。 2) 有效需求 供給 1） 時(shí)間:建筑期間造成的滯后 如，奧運(yùn)，sars 2） 地點(diǎn)：不可移動性 3）轉(zhuǎn)換：如，深圳華強(qiáng)北 ，北京大山子,市場中的個(gè)人和機(jī)構(gòu),參加者包括 使用者、消費(fèi)者，包括所有者和租戶 提供者，建筑工人、建筑師、工程師、測量員、開發(fā)商、投資者 中央和地方政府，各級代理機(jī)構(gòu)，法院 其他輔助使用者或提供者的相關(guān)專業(yè)人員，對市場運(yùn)作起關(guān)鍵作用：如，中介、咨詢、物業(yè)管理,細(xì)看投資者,1） 個(gè)人 2） 公司：CEO—財(cái)務(wù)經(jīng)理/不動產(chǎn)經(jīng)理 3） 機(jī)構(gòu)投資者（國內(nèi)/國外） 80年代后的顯著趨勢 銀行、養(yǎng)老基金、人壽保險(xiǎn)公司,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用,作為生產(chǎn)要素：為經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動提供空間 反過來說，經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)活動的內(nèi)容影響需求的內(nèi)容） 作為公司財(cái)產(chǎn)：是公司資產(chǎn)負(fù)債平衡表中重要的資產(chǎn)項(xiàng)目，和公司負(fù)債相對應(yīng) 作為投資工具：是個(gè)人投資者的主要投資工具，是金融機(jī)構(gòu)，基金和保險(xiǎn)金的主要收入來源—當(dāng)然，每個(gè)國家/地區(qū)的情況有別。,迫切需要擴(kuò)大資本市場的融資渠道,目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資 但，上市是答案嗎？,II.認(rèn)識不動產(chǎn),不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）,物理特征 1） 不可移動性：各地市場是分散的 地方市場/全國/國際 2） 獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大 3）不滅性 ：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體,不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）,經(jīng)濟(jì)特征 1） 稀缺性 2） 經(jīng)濟(jì)壽命長 3） 改造：影響不動產(chǎn)的價(jià)值 4） situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系,不動產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 完全競爭市場不可能存在,信息的獲取較困難，成本較高，需要經(jīng)紀(jì)人和評估師等專業(yè)人員讓市場有效運(yùn)轉(zhuǎn) 外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施影響大 E.g. 污染，軌道交通,不動產(chǎn)的產(chǎn)品,1) 空間 2) 不動產(chǎn)資本市場： 70年代以來逐漸成熟 （中國的地產(chǎn)基金？）,產(chǎn)品特性,使用價(jià)值和交換價(jià)值 “耐久消費(fèi)品”vs. “是權(quán)利，不是商品” ?總之很貴, 需要政府不同形式/程度的介入 國際上，房價(jià)和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。 （如，辦公物業(yè)的持有和管理）,間接融資和直接融資,國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1