麗江新城提案z版(nxpowerlite)-文庫吧資料
2024-10-23 04:05本頁面
【正文】 產(chǎn)品建議 ? 夜間可視引導(dǎo) ? 獨立店招位 ? 步行街獨立店面、獨立出入口 ? 店面通透性（展示性） ? 進深面寬比不超過 3 ? 展示層層高不低于 4米 ? 園林部分客流導(dǎo)入、駐留設(shè)計 ? 主力店、醫(yī)院內(nèi)部垂直交通系統(tǒng) 品質(zhì)提升＞＞小區(qū)總體 ? 園林：日韓式東方園林 稀缺性（周邊項目未見） 便于物業(yè)日后維護。四環(huán)主路一般 商業(yè)部分＞商情因子 ? 客流量： 2021年左右預(yù)計可達日均4－ 6萬人 常駐人口： 4萬人 流動人口： 2萬人 ? 購買力：中高檔次為主 ? 消費習(xí)慣及傾向：品牌忠誠度較好 商業(yè)部分＞檔次及規(guī)模 ? 檔次：中檔為主，少量高檔配合 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 生活配套型：醫(yī)院、學(xué)校、超市、餐飲街、銀行、主力賣場等。通達性較好 ? 商圈輻射： 一級商圈：本案、本案周邊項目 二級商圈： CBD、通州、兩廣路 ? 路況：臨主路。 ? 南區(qū)， 1A地塊 ——商業(yè)價值最大化； 1B地塊 ——景觀價值最大化。 ? 強勢性品牌 ——開發(fā)、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)、商業(yè)全過程品牌介入，營造出更適合人居的現(xiàn)代生活品質(zhì)。 ? 人文生活圈 ——運動會所、商務(wù)會所、藝術(shù)會所、風(fēng)情會所、人文廣場、藝術(shù)小品等提供多重人文情調(diào)，領(lǐng)略親密和諧的人文氣息。 本案商業(yè)客群定位 以主力店經(jīng)營為主，帶動百貨、餐飲、娛樂等配套中高檔經(jīng)營商，吸引商業(yè)投資者 。這部分人群對居住和生活的品質(zhì)要求較高，注重家庭生活，具有投資意識。 產(chǎn) 品 篇 市場篇 產(chǎn)品篇 營銷篇 項目優(yōu)劣勢分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢： CLD為規(guī)劃中的城市居住中心區(qū)，高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）地段優(yōu)勢：位于 CBD輻射區(qū)內(nèi)，完全有能力成為中央商業(yè)區(qū)的居住大后方 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢： 86萬平方米大型社區(qū)，涵蓋商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校和餐飲娛樂等配套，容易形成板塊的規(guī)模效應(yīng) （ 4）交通優(yōu)勢：隨著廣渠路、地鐵 7號線的改造和完工，使得本項目交通配套更趨完善 （ 5）啟動優(yōu)勢：該區(qū)域存在較多廠區(qū)和空地，整體性較強，啟動拆遷容易，開工速度快 （ 1）人氣：目前該區(qū)域上不成熟，居住人氣不足，置業(yè)溫度較低 （ 2）配套：周邊市政配套、居家配套都不完善，將在一定程度上增大項目營銷推廣難度 （ 3）風(fēng)險：項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，商業(yè)面積較大，在市場變化莫測時，開發(fā)和銷售都會存在較大的風(fēng)險變數(shù) （ 4）景觀：項目周邊無大型自然景觀可以利用，增加項目自身產(chǎn)生景觀難度，北面的鐵路也將會對項目造成一定的噪聲影響 Opportunities機會分析 Threats威脅分析 （ 1）天時 ——宏觀經(jīng)濟運行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔居住類物業(yè)需求旺盛 （ 2）地利 ——區(qū)域市場認可度較高，周邊項目市場反應(yīng)良好，交通的改善將會緩解本項目的交通問題 （ 3）人和 ——CBD人口密度的增加和中央電視臺的進駐必定帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 1）區(qū)域外威脅：八通線、東壩、東方世紀城、華僑城等區(qū)域的發(fā)展，必將使得本項目的目標客戶人群分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項目較多 （ 2）區(qū)域內(nèi)威脅：周邊項目如金海國際、京泰、樂成等前期供應(yīng)量和后期供應(yīng)量較大，從品質(zhì)和規(guī)模上與本項目均構(gòu)成競爭 本案市場定位 偉業(yè)語： 定位 —— 實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場規(guī)則的理解和 創(chuàng)造性的掌控。如沃爾瑪、歐尚、百安居、迪亞等都加快了在北京擴張的步伐。各類新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，其在零售物業(yè)市場所占比例不斷上升。第四， 49%的消費者認為這個區(qū)域里面缺乏一定檔次的娛樂設(shè)施。第二，該區(qū)域消費者常去的地方不是國貿(mào)，更多的是崇文門新世界、王府井和西單。相應(yīng)地，對精神生活的需求增加，開始越來越注重娛樂、休閑、保健等方面的需求。 ? 隨著區(qū)域內(nèi)一批住宅小區(qū)的建設(shè)和入住，區(qū)域的居住人口將會激增，預(yù)計2021年以前住宅增量將達到 500萬平方米左右，區(qū)域新增人口數(shù)將在 10萬人以上，屆時總居住人口將達到 48萬人左右。 偉業(yè)認知：住宅市場 偉業(yè)認知：市場需求 ? 在北京的 CBD，有許多服務(wù)型公司、配套商業(yè)機構(gòu)，紛紛向外延伸尋求發(fā)展；最終，直接形成一個或多個依附于 CBD的“擴張區(qū)”。受CBD輻射明顯，區(qū)域市場整體需求旺盛。 偉業(yè)認知：住宅市場 區(qū)域住宅市場 ? 本項目所在區(qū)域呈現(xiàn)供需兩旺的局面。 本區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砼c華貿(mào)、國貿(mào)等地區(qū)相毗鄰 的商住樞紐地帶，廣渠路、地鐵 7號線也將為百 子灣地區(qū)居民出行帶來更
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