【正文】 在渝項目公司。 重慶市道隆物業(yè)有限公司 （以下簡稱“道隆公司”）為本項目的開發(fā)商，江北區(qū)國資委所屬全資公司。 重慶市江北區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 （以下簡稱“國資委”），是本項目的合法產(chǎn)權(quán)及項目控制人。其裙樓為商業(yè)用房，總建筑規(guī)模 234722㎡，共分 AB、 C、 D三個區(qū)域。 各自為政，缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的規(guī)劃使商圈難以形成自身特色，在規(guī)模龐大，而商圈密度極高的環(huán)境中，各商圈已不能單獨在本區(qū)域?qū)ふ沂袌?，而?yīng)根據(jù)自身特點和地段特征尋找差異化定位，以擴大市場輻射能力和商圈自身的核心競爭力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛紛定位于綜合商業(yè)中心，而從戰(zhàn)略上又為區(qū)域商圈，同質(zhì)化競爭在所難免，彼此消 耗各商圈的輻射能力。 45 各項目同質(zhì)化競爭嚴重 已有商圈的區(qū)域內(nèi)也不斷衍生小型商圈，大坪、石橋鋪、菜園壩等 也紛紛參與商圈大戰(zhàn)。 44 商圈發(fā)展及競爭特點 商圈輻射力互為交叉，商圈規(guī)劃和建設(shè)規(guī)模過度 江北區(qū)政府積極促進區(qū)內(nèi)商貿(mào)拉動戰(zhàn)略的實施，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)，擬通過“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”為定位目標，以生態(tài)景觀為優(yōu)勢，集中打造西南最大的生態(tài)商圈。品類百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀、北京華聯(lián)等；家居專業(yè)店的代表性企業(yè) 有青田家居等，電器專業(yè)店的代表性企業(yè)有國美、蘇寧等；大賣場的代表性企業(yè)有家樂福（法國）等，以娛樂為主體代表性企業(yè)有金源廣場等。環(huán)形商圈內(nèi)的主體項目尚未竣工使用，也使商圈規(guī)模尚未充分體現(xiàn)。江北的交通改造大大改觀了區(qū)內(nèi)交通擁擠的狀況，自身擁有較強的便利優(yōu)勢。 43 但商圈內(nèi)規(guī)劃和建設(shè)立足高、觀念新、設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)代化程度較高，具有一定的前瞻性，充分體現(xiàn)了“商住分流、人車分流、集中打造、立體開發(fā)”的特征。 觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，以建設(shè)東、西、南、北路為延伸方向，規(guī)劃商圈總規(guī)模達 4 K ㎡。商圈內(nèi)的百貨業(yè)態(tài)代表性企業(yè)有明日百貨、立洋百貨、重百、新世紀、華聯(lián)（北京）等。 沙坪壩商圈是以三峽廣場為主導(dǎo)的商業(yè)經(jīng)濟圈，呈十字型結(jié)構(gòu)，步行街內(nèi)由三峽景觀園、名人雕塑園、綠色藝術(shù)園和商業(yè)步行街四部分構(gòu)成，由多達 20 余處的人文景觀。商圈內(nèi)時尚百貨的代表性企業(yè)有富安百貨（臺灣）、立丹百貨等，品牌百貨的代表性企業(yè)有重百、新世紀，電器專業(yè)店有國美、蘇寧、商社電器等。 楊家坪商圈特征 2020 年的醫(yī)藥批零規(guī)模已超過 40 億元，區(qū)內(nèi)在建的帝景 MALL，已引入的萬達商業(yè)廣場將成為南坪商圈未來的重要新生力量。 南坪商圈形成起步較早，但原規(guī)劃滯后，街區(qū)交通狀況欠佳，區(qū)域內(nèi)大型零售網(wǎng)點少，規(guī)模偏小，購物環(huán)境偏低。南坪區(qū)政府就此還提出新的步行街擴建計劃，并在未來 2 年內(nèi)重點發(fā)展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街道，南坪商圈年銷售規(guī)模已超過 50 億元。 南坪商圈的特征 40 解放碑商圈因地域狹小 ,建設(shè)成本高昂 ,交通體系和周邊環(huán)境擁堵 ,成為制約該商圈發(fā)展的關(guān)鍵因素 ,加上開發(fā)商實力和眼光受限的因素 ,解放碑尚未有真正含義的符合重慶大都市特點的滿足廣大居民的大型購物中心。 解放碑是傳統(tǒng)的商貿(mào)集散地，各主要商業(yè)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，精品百貨的代表企業(yè)有大都會廣場、美美時代百貨（香港）等，時尚百貨的代表有太平洋百貨（臺灣）、王府井百貨（北京）、銀泰百貨（北京）、迪康百貨（深圳）等，品類百貨的代表有重百、新世紀等，大賣場的代表有家樂福（法國）、新世紀超市等 ，專業(yè)（電器）店的代表企業(yè)有國美（北京）、蘇寧（南京）、大中（北京）、商社電器等。網(wǎng)點密集程度在全國居于前列，已形成商業(yè)網(wǎng)點 4000多個，服務(wù)機構(gòu) 5000 多家，年營業(yè)額已達 135億元。 商圈范圍以步行街為核心，北起臨江門，南至校場口，西達民生路，東到小十街，由臨江路、滄白路、新華路、民生路合圍而成的多邊形區(qū)域，總面積約 ㎡。以上面積僅計算各商圈內(nèi)步行街和步行街延伸范圍的主導(dǎo)性商業(yè)項目，未包括其他區(qū)域的商業(yè)面積。除解放碑商 圈因傳統(tǒng)地位的影響對全市有極強的輻射力外，各商圈對外輻射力較弱，甚至本商圈內(nèi)的消費者到解放碑消費的習(xí)慣始終難以扭轉(zhuǎn)，且各商圈規(guī)模的不斷擴大，商業(yè)物業(yè)過剩，一定比例的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營績效偏低成為重慶商業(yè)的一大特征。 38 37 10．重慶商圈現(xiàn)狀及商圈發(fā)展趨勢 圖十四：重慶市商圈規(guī)劃圖 總體狀況 這種集零售管理與地產(chǎn)開發(fā)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、教育、服務(wù)等多功能為一體，在統(tǒng)一籌劃、規(guī)劃、經(jīng)營模式為大型商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。購物中心是一種復(fù) 合性業(yè)態(tài)，也是零售業(yè)態(tài)的最高級形態(tài)，但西方的理論和實踐與中國實際情況差距甚遠，無法適中國國情，這一概念在中國被房地產(chǎn)企業(yè)和營銷企業(yè)以“漫天過?！敝g(shù)使眾多項目變成為了形似而神不似的“偽購物中心”。 分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險在全國各地的商業(yè)房地產(chǎn)項目中擴大和漫延。 9． 3 購物中 心發(fā)展趨勢 35 零售業(yè)態(tài)競爭將更加激烈，百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將逐漸萎縮。 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。未來幾年，隨著中國推進流通現(xiàn)代化進程的加快，零售業(yè)對上游的決定性作用將更加突出。國內(nèi)已有超過 95%的商品處于供過于求的狀況。 34 國內(nèi)零售業(yè)趨勢 分布在全國近 30 個省市，世界前 50 強大型零售企業(yè)有超過 40 家進入了中國。 外資大舉進入 現(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。 全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 百貨店也仍然保持著市場的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時尚化的高毛利商品。 33 大型綜合超市，精品、時尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉儲百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴大市場的重要動力。 新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 市場集中度提高 行業(yè)規(guī)模較 90 年代初增長了，預(yù)計到 2020 年市場總規(guī)模將超過 10 萬億元。 零售業(yè)規(guī)模迅速提升 新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。 零售業(yè) 態(tài)重新整合定位 新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。 在對外開放的推動下，中國零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資大舉進入。再如北京的東三環(huán)中路以國貿(mào) 31 為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費能力最強的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國貿(mào)、燕莎，等多個高檔商業(yè)區(qū)域。 尤其江北地勢平坦、交通發(fā)達，與外區(qū)域相連緊密，緊臨機場。重慶 CBD 建設(shè)的 遠期目標是成為長江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國際化商務(wù)中心區(qū)。 重慶 CBD 建設(shè) 30 成渝經(jīng)濟帶 零售業(yè)的全面開放，加劇了重慶商業(yè)的競爭，國際性商業(yè)企業(yè)已全面進入重慶，而國內(nèi)零 售企業(yè)為搶占競爭先機，紛紛跑馬圈地，爭奪網(wǎng)點資源，加劇了對商業(yè)物業(yè)需求的同時，也使得零售企業(yè)生存環(huán)境日益惡化。2020 年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無限制。 29 加入世貿(mào)組織（ WTO） 重慶是長江上游經(jīng)濟區(qū)域的龍頭，成渝經(jīng) 濟圈的核心，對區(qū)域的帶動和促進作用明顯，同時具有對長江經(jīng)濟帶和西南出海經(jīng)濟線、東盟經(jīng)濟區(qū)域的較強輻射力。 西部大開發(fā)除鼓勵政策外，針對西部地區(qū)改善投資環(huán)境的資金投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項目，加大財政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財政稅收先征后返的優(yōu)惠對重慶投資環(huán)境的改善產(chǎn)生了巨大的促進作用。西部大開發(fā)依托歐亞大陸橋、長江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長江上游經(jīng)濟帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟帶。 28 8． 2 重大影響事件分析 西部大開發(fā) 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相對獨立的各個片區(qū)逐步形成強勢互動的整體。中梁山規(guī)劃 8 座隧道（含現(xiàn)狀 3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè) 6座穿山隧道（含現(xiàn)狀 3 座），兩山遠景預(yù)留 4 座穿山隧道。 城市交通 27 重慶以“一片五城多中心組團式”布局結(jié)構(gòu) ，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個城市中心和 6 個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)。依托交通干線，點軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長級，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級次分明，結(jié)構(gòu)合理，點軸相連，互動并進的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、區(qū)域中心城市、次區(qū)域中心城市。 26 2020年 2020年 2020年圖十三: 重慶市人口預(yù)期( 萬人) 城市格局 規(guī)劃對重慶轄區(qū) 萬 k ㎡ (修編前為 k ㎡ )進行經(jīng)濟帶劃分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟區(qū)為主城九區(qū)，面積達 5473 k ㎡。 2020 年 3月，重慶市人大通過了《重慶市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》的報告，該報告是在 1998 年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟圈的未來城市發(fā)展和建設(shè)方向。 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了重慶未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于江北觀音橋商圈和本項目有著根本的影響作用。 25 8．重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 在以下部分，將通過簡要對重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對重慶市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對本項目可能產(chǎn)生的影響。 由此得出主城消費的城鎮(zhèn)人口為 318 萬 +56萬 +88 萬 =462 萬人，若計算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的消費，則實際人口規(guī)模超過 500萬人。 由此，未來重慶主城區(qū)域的實際消費人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本性改變。另一方面一些高收入人群及政府機關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高消費人群居住區(qū)。 隨城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。尤其江北、渝北區(qū)域的大型住宅樓盤較為集中，未來幾年中北部區(qū)域的居住人口將激增，而渝中區(qū)實際居住人口將呈下降趨勢，預(yù)計未來十年渝中區(qū)人口 將從高峰期的 70萬降至 50 萬人口。 24 九龍坡區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè) 人口 24 萬人 )；南岸區(qū) 49 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口13 萬人 )；北碚區(qū) 64 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 36 萬人 )；渝北區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 59 萬人 )；巴南區(qū) (其中農(nóng)業(yè)人口 62萬人 )。 主城九區(qū)共計人口 550 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 318 萬人，農(nóng)業(yè)人口 232 萬人。同時反映有大量外區(qū)、縣人口在主城區(qū)購房、生活的特征極為明顯，且各區(qū)、縣消費能力較強的人口在主城區(qū)消費比例較大。 根據(jù)重慶市的人口、經(jīng)濟及流動特征，有 400萬人在中國其它經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)從事建筑、工業(yè)生產(chǎn)，且流出人口多為農(nóng)村閑置勞動力，一方面可表現(xiàn)他們將異地收入的相當部分用于重慶消費，另一方面則反映他們整體消費能力多顯不足，主要分布在縣域。渝西經(jīng)濟走廊（萬盛區(qū)、雙橋區(qū) 、潼南縣、銅梁縣、大足縣、榮昌縣、江津市、合川市、南川市）人口流動比例占總流動比例的 %；三峽庫區(qū)經(jīng)濟生態(tài)區(qū)（萬州區(qū)、涪陵區(qū)、長壽區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、武陵縣、忠縣、開縣、奉節(jié)縣、巫山縣、秀山縣、彭水縣）人口流動比例占總流動人口的比例為 %。 流動人口 隨生活質(zhì)量的不斷提高，老齡化趨勢在未來 20 年間還將呈現(xiàn)高速增長趨勢。 2020年 ,重慶市 65歲以上老年人口比重達 %，總量達 302萬人。 在人口年齡結(jié)構(gòu)方面 0— 14 歲的人口占 %； 15— 64 歲占%； 65 歲以上人口占 %；其中 80 歲以上人口達到 %；按性別化分的男、女比例為 108： 80。