【正文】 的房產(chǎn)稅有相同或者近似之處 ,但是由于文化背景、政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府調(diào)控目標(biāo)的不同 ,也存在一定差別。從前面的分析來看 ,房產(chǎn)稅也是比較理想的地方財政收入來源 ,而且按照目前的改革方案推行 ,也有良好的收入效應(yīng)。盡管如此 , 渝版房產(chǎn)稅對別墅等高檔住宅的征稅和滬版對多套新購住宅的征稅 ,本身就是將高收人者的財富集中到政府手中 , 再由政府進(jìn)行財富再分配的過程 , 尤其是用于保障房建設(shè)和民生工程 , 會起到“抽肥補(bǔ)瘦” 的效果。需要指出的是 , 2021 年在兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的同時 , 控制二套房及以上的住房信貸、加強(qiáng)土地增值稅清理的稅收政策同時也在實(shí)施 , 上海市還實(shí)施了“限購令” ② , 所以 ,房價下跌應(yīng)該是多項政策實(shí)施的綜合結(jié)果 , 而不能完全“歸功 ” 于房產(chǎn)稅。重慶市新建商品住宅環(huán)比價格均呈下跌趨勢 , 同比總體價格下跌 %, 90144 ㎡ 住宅同比價格下跌 %,144 ㎡ 以上住宅同比價格跌幅最大 , 為%, 說明大戶型和高檔住宅價格下跌幅度比較明顯 , 只有 90%以下小戶型普通住宅同比價格略升 %?？梢?, 在兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策下 , 房產(chǎn)稅組織財政收人的基本職能作用微乎其微。上海市個人住房房產(chǎn)稅具體征稅額迄今尚無官方數(shù)據(jù) , 根據(jù) 2021 年 7 月上海市市長韓正在上海市十三屆人大常委會第二十八次會議上透露 , 截至 2021 年 6 月底 , 認(rèn)定應(yīng)征稅住房 7585 套 , 煉套年均應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額約 4504 元。截至 2021 年年底 , 重慶市對居民住宅征收房產(chǎn)稅達(dá) 1 億元。 滬渝房產(chǎn)稅改革對地方財政收入影響分析 對于己經(jīng)實(shí)施一年多的滬渝兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) , 我們分別從組織財政收人、調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)前主要表現(xiàn)為穩(wěn)定房價和調(diào)節(jié)收人分配三個方面進(jìn)行判斷。 稅收用途： 兩市規(guī)定收入主要用于保障性住房建設(shè)。 主要稅收減免： 上海規(guī)定對購買第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過 60 平方米，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅，對超出部分征稅；同時規(guī)定對引進(jìn)人才和持居住證滿三年并作為唯一住房的免稅。 畢業(yè)設(shè)計（論文）專用紙 ———————————————————————— —————————————— 12 稅率： 上海規(guī)定稅率暫定為 ％，同時規(guī)定市場交易單價低于評價銷售價格 2 倍以上的，稅率暫定為 ％。 計稅依據(jù)： 兩市均規(guī)定目前暫按房產(chǎn)市場交易價格作為計稅依據(jù)，待條件成熟后按市場評估值作為計稅依據(jù)?！笨梢姡虾＜?xì)則主要針對多套住房和外地人購房實(shí)施，重慶細(xì)則主要是針對高檔住房和投機(jī)住房實(shí)施。 試點(diǎn)征收范圍： 上海規(guī)定為全市行政區(qū)域，重慶規(guī)定為主城九區(qū)。由于財產(chǎn)稅有著稅源豐富、規(guī)模較大、易于征收等優(yōu)點(diǎn) ,所以就必須要加快財產(chǎn)稅稅制的設(shè)計和完善 ,因此 ,在財產(chǎn)稅中改革房產(chǎn)稅就顯得尤為必要。 年份 營業(yè)稅 企業(yè)所得說 個人所得稅 房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 資源稅 車船使用稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 印花稅 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 畢業(yè)設(shè)計（論文）專用紙 ———————————————————————— —————————————— 11 從以上分析可以看出，重慶市地方稅種大多是零星而且是比較分散的小稅種。個人所得稅在 2021 年以前一直都是在 10%以上且每年均大于企業(yè)所得稅占比， 2021 年占比 %。營業(yè)稅都占地方稅收收入的 40%以上 ,2021 年以前營業(yè)稅在地方稅收中的比重一直穩(wěn)步上升 ,直到 2021 年到達(dá)最高 %。 表 32 重慶市 20212021 年稅收收入情況表 單位：億元 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒 20212021 從稅收總量來看 ,2021 年重慶市地方一般預(yù)算收入 億元。 房產(chǎn)稅有利于運(yùn)用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿 , 促進(jìn)對房屋的管理 ,提高對房產(chǎn)使用的效果 , 遏制房產(chǎn)閑置和房產(chǎn)浪費(fèi)的現(xiàn)象 , 達(dá)到房產(chǎn)管理規(guī)范化；是有利于控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和貫徹國家房產(chǎn)政 策；是有利于調(diào)節(jié)收入 , 調(diào)動地方政府的積極性 , 為地方財政提供較穩(wěn)定的財政收入 , 并且為實(shí)行按稅種劃分中央與地方分級財政管理體制提供有利條件。同時 ,地方政府通過加大本地公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 ,將帶動房地產(chǎn)價值的提升 ,使居民受益的同時地方政府也將獲得更多的房產(chǎn)稅收 入 ,如此便會形成房產(chǎn)稅征收、居民房地產(chǎn)價值提升和政府財政收入提高的良性循環(huán)。房產(chǎn)稅的收入規(guī)模取決于應(yīng)稅的房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)價值。二是作為地方稅 ,地方政府對于房產(chǎn)稅具有一定的政策自主權(quán) ,地方政府可根據(jù)財政支出的需要在一定范圍內(nèi)調(diào)整稅基與稅率 ,因此房產(chǎn)稅可以作為地方政府平衡財政收支的重要工具。 再次 ,房產(chǎn)稅具備較好的彈性。一是作為房產(chǎn)稅課稅對象的房地產(chǎn)具有不可移動性 ,其稅源無法跨區(qū)域流動 。這些特點(diǎn)都會使房產(chǎn)稅的稅基現(xiàn)穩(wěn)步增長 ,從而稅收規(guī)模將不斷擴(kuò)大。這主要基于兩方面原因 :一是房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的市場價值 ,在長期內(nèi)具有增值趨勢。 畢業(yè)設(shè)計（論文）專用紙 ———————————————————————— —————————————— 9 三、 房產(chǎn)稅改革對地方政府財政收入造成的影響 房產(chǎn)稅在我國作為政府的財政收入是最重要，通常也是相對穩(wěn)定的一部分，而改革之后的房產(chǎn)稅在當(dāng)今錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境下是否能成為未來政府可靠收入來源顯得尤為重要。這一 數(shù)據(jù)說明重慶經(jīng)濟(jì)在逐步發(fā)展同時財政收入也在逐年提高 ,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了財政收入的增加。 從表 23 可以看出 ,近十一年來重慶市財政收入逐年遞增 ,從 2021 年的 453 億元增加到 2021 年的 3831 億元 ,十一年間增加了 8 倍之多。財政收入 2021年前為地方財政收入與中央兩稅 (增值稅和消費(fèi)稅 )之和 ,2021 年起為地方財政收入、中央四稅收入和其他收入之和。三是地方財政預(yù)算外收入 ,主要有各項稅收附加 ,例如 ,文化、體育、衛(wèi)生等事業(yè)單位的事業(yè)收入 ,城市公用事業(yè)的收入等等 ,即傳統(tǒng)意義上的“稅、利、債、費(fèi)”收入。地方政府收入主要有三個方面 :一是 ,地方所屬企業(yè)收入和各項稅收收入 ,包括地方稅 畢業(yè)設(shè)計（論文）專用紙 ———————————————————————— —————————————— 8 和中央與地方共享稅。如 ,根據(jù)現(xiàn)行預(yù)算法規(guī)定 ,中央政府可以發(fā)行國債 ,但是地方政府必須實(shí)行“平衡預(yù)算” ,不能發(fā)行地方公債等情況。 重慶市財政收入 理論上講 ,地方財政收入是地方政府履行職能的物質(zhì)保障 ,一級政府就應(yīng)有一級財政和相應(yīng)收入來源作支撐。 房產(chǎn)稅作為政府財政收入最穩(wěn)定的一部分，房產(chǎn)稅的的收入極大的影響著政府收入。 中央財政收入和 地方財政收入 是指按照 財政預(yù)算 法律和 財政管理體制 規(guī)定，分別由 中央政府 和 地方政府籌集、使用的 財政資金 。臨時性收入是指在 財政年度 內(nèi)不經(jīng)?；虿缓芤?guī)律地取得的財政收入，如國債收入、出賣公產(chǎn)收入、罰款、捐款等 。 按取得收入的穩(wěn)定程度，可將財政收入分為 經(jīng)常性收入 和臨時性收入。政府公共財政收入 是指政府以社會 公共事務(wù)管 理 者身份，依據(jù) 政治權(quán)力 ，主要以稅收形式籌集的 財政資金 ，包括對各種商品、勞務(wù)、所得、財產(chǎn)、土地、資源等征收的稅款以及 行政性收費(fèi) 收入。 雜項 收入包括，國際組織 援助捐贈收入、對外借款歸還收入等。 罰沒收入 是政府部門依法處理的罰款和沒收品收入，以及依法追回的 贓款 和 贓物 變賣收入。后者指政府部門 對其所提供的 公共設(shè)施 的使用者按一定標(biāo)準(zhǔn)收取的費(fèi)用，如高速公路使用費(fèi)、橋梁通過費(fèi)等。國債具有有償性、自愿性、靈活性和廣泛性等特點(diǎn)，在彌補(bǔ) 財政赤字 、調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行等方面發(fā)揮著十分重要的作用 政府收費(fèi)包括 規(guī)費(fèi) 和使用費(fèi)兩種。在 現(xiàn)代企業(yè)制度 下，國家與國有企業(yè)（包括擁有 國有股 份的企業(yè)）之間的分配關(guān)系，除依法征稅之外，還有資產(chǎn) 收益分配 關(guān)系，即國家以資產(chǎn)所有者的 身份通 過企業(yè)繳納利潤和 國家股 分紅等形式取得一定的收益。除組織收入的職能外，稅收對經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行、 資源配置 和 收入分配 都具有重要的調(diào)節(jié)作用。它是最古老的、也是最主要的一種財政收入形式。目前我國財政收入的形式，主要包括稅收、 國有資產(chǎn)經(jīng)營 收益、 國債 、政府收費(fèi)等。如在 自然經(jīng)濟(jì) 條件下，政府通過征收實(shí)物或勞務(wù)而取得財政收入，我國封建社會的“ 粟米 之征”、“ 布帛 之征”、“任役之征”等都是財政收入的具體形式。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，財政收入以貨幣來度量，從這個意義上理解，財政收入又可表現(xiàn)為一定的 貨幣資金 ，即政府為履行其職能的需要而籌集的一切 貨幣資金 的總和。房產(chǎn)稅是一個地方稅種，改革后將把房產(chǎn)稅稅率的具體確定權(quán)、實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)和解釋權(quán)下放給地方，體現(xiàn)合理分權(quán)、理順分配關(guān)系的原則，使稅收制度更能符合各地的實(shí)際情況，便于調(diào)動地方組織財政收入的積極性。實(shí)行幅度稅率可以便于地方根據(jù)本地實(shí)際靈活確定適用稅率。 調(diào)整稅率?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價值和房租收入，采用租金為計稅依據(jù)的，稅負(fù)明顯高于按房屋價值計算的稅負(fù)，而且我國現(xiàn)行營業(yè)稅 已有對租金征稅的規(guī)定，再按租金征稅有可能造成重復(fù)征稅。納稅人為所有在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了很大的提高，有了一定的負(fù)擔(dān)能力?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅只對國內(nèi)企業(yè)征收，改革后，納稅人將擴(kuò)大到外資企業(yè)和外國企業(yè)。其理由是 : 房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)比較輕 , 即使免征房產(chǎn)稅 , 也緩解不了企業(yè)的具體困難 , 同時也會給一些企業(yè)留有政策空子 , 越是困難的企業(yè)導(dǎo)致房產(chǎn)的閑置現(xiàn)象越嚴(yán)重 , 如果不取消困難性減免 , 就失去了房產(chǎn)稅獨(dú)特的調(diào)節(jié)功能。一般應(yīng)在 3 至 5 年內(nèi)調(diào)整二次評估值 , 評估應(yīng)保持相對穩(wěn)定性 ,在較短的時間內(nèi) , 若評估價值發(fā)生較大變化 , 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際價值為依據(jù) , 在調(diào)整過程中按一定的幅度調(diào)整其評估價值。劃段應(yīng)分一、二、三、匹級 , 再確 定魚級平方米的價值 , 這樣 , 才能保證評估值的準(zhǔn)確性。其基本方法 : 首先按不同地區(qū)進(jìn)行分類初評 , 分類時應(yīng)考慮一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、地理環(huán)境等條件。受政府部門委派從事兼管房產(chǎn)評估工作的這些部門要根據(jù)房產(chǎn)評估工作的實(shí)際 , 培訓(xùn)和配備有一定數(shù)量的能夠勝任房產(chǎn)評估工作的專業(yè)技術(shù)人員 , 專業(yè)技術(shù)人員包括工程技術(shù)人員 , 經(jīng)濟(jì)管理人員、財會人員 . 對評估人員應(yīng)授予相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)職務(wù) , 并能夠承擔(dān)房產(chǎn)評估結(jié)果的經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由國有資產(chǎn)、土管 、房管、地稅部門共同組成。實(shí)施按評估值征稅 , 必須要解決好三個間題。同時 , 評估值征稅能夠解決復(fù)雜的征管矛盾和征管力量不足等間題。周朝的“ 座布” , 唐朝的“ 間架稅” ， 清朝初期“ 市座轅鈔”、“ 計植輸鈔”，清末和民國時期的“ 房捐”等都對農(nóng)村房屋進(jìn)行了征稅 , 所以農(nóng)村有一定征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。從經(jīng)濟(jì)墓礎(chǔ)上看 ,近幾年 , 隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 ,已經(jīng)具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,與城鎮(zhèn)的差異逐漸縮小 ,所以對農(nóng)村的部分房屋產(chǎn)權(quán)所有者征稅 , 納稅人是有負(fù)擔(dān)能力的。 第二 ,解決房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)不公矛盾的好辦法是適當(dāng)擴(kuò)大征 稅范圍 ,把房產(chǎn)稅擴(kuò)展到農(nóng)村的鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以下企業(yè)自有用房和個人經(jīng)營用房。 房產(chǎn)稅改革的基本思路 對于房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容研究不僅有它的客觀必要性 ,而且也有它的可行性： 第一 , 我國稅制改革的基本原則是簡化稅制。與此同時，很多一線城市的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多年高速發(fā)展之后，可供出讓的土地已經(jīng)逐漸減少，對于過去依賴土地財政的地方政府而言，將來勢必要面臨土地出讓金減少的困境，如果能適時開征房產(chǎn)稅，無疑將提供一個長期穩(wěn)定的收入來源，這也是上海、深圳和重慶等政府對于房產(chǎn)稅態(tài)度積極的重要原因。由于物業(yè)稅是一個全新的稅種，無論從法律 畢業(yè)設(shè)計（論文）專用紙 ———————————————————————— —————————————— 3 上還是技術(shù)細(xì)節(jié)方面都存在很多難點(diǎn)。 2021 年，又進(jìn)一步提出開征“房地產(chǎn)保有稅”。而物業(yè)稅作為重要的地方稅，如能順利施行將大大增加穩(wěn)定的地方財政收入，也能極大緩解中央的轉(zhuǎn)移支付壓力，這一背景推動了2021 年《關(guān)于 2021 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》的出臺。在地方財政方面由于穩(wěn)定收入有限，因此更多依靠預(yù)算外的土地出讓收入。 2021 年十六屆三中全會提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，隨后的 7 年里，物業(yè)稅先后在北京、遼寧等 10 個省市“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，但是始終沒有進(jìn)入實(shí)施階段，也基本上沒有太多