【正文】 、溪、澗縱橫交錯(cuò)。在武功山與萬(wàn)洋山之間，有 “ 茶永盆地 ” ，從茶陵縣延入縣境中部向安仁縣擴(kuò)展；在武功山和五峰仙之間，有 “ 醴攸盆地 ” 自西北擴(kuò)入縣境中部，恰與 “ 茶永盆地 ” 匯合，形成 “ 三山夾兩盆 ” 的地貌格局。 安仁縣大部分是丘崗山地，萬(wàn)洋山脈蜿蜒于東南，武功山脈疊嶂于東北，五峰仙 山體綿亙于西部邊境?？h境出露地層比較齊全，厚度達(dá) 萬(wàn)米，從元古界震旦系至新生界下第四系，幾乎都有出露。場(chǎng)址內(nèi)為蔬菜種植基地以及水 塘，地形平整，項(xiàng)目周邊為多、低層的民房 。 安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 15 4 場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 場(chǎng)址現(xiàn)狀 地理位置 該項(xiàng)目用地位于 安仁縣永樂(lè)江南岸，北臨永樂(lè)江，南依八一路，西傍安仁大道（ S212），東靠清溪大道 ，規(guī)劃建設(shè)用地面積 (合 畝 )。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目為 安仁 縣土地儲(chǔ)備 項(xiàng)目， 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 土地開(kāi)發(fā) ，包括 征地、拆遷、土地平整 、道路建設(shè) 等七通一平 及沿江風(fēng)光帶綠化工程 。此外， 國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng) 的進(jìn)一步開(kāi)放將導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增加等。而且， 國(guó)際市場(chǎng)上能源、礦產(chǎn)和糧食安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 14 價(jià)格的波 動(dòng)，已經(jīng) 對(duì) 我 國(guó)經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行帶來(lái)了影響。目前，我國(guó) 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題還比較突出，集中表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 率下降 ，一些不穩(wěn)定、不健康、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的因素還在積累，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。因 管理水平下降、投資綜合成本上升、本地投資環(huán)境惡化等因素導(dǎo)致企業(yè) 投資意愿降低，投資減少。宏 觀經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩 ，招商引資困難。根據(jù) 安仁 縣 近三年的 土地出讓價(jià)格，出于審慎原則，商業(yè)用地出讓價(jià)格取 95 萬(wàn)元 /畝，暫不考慮土地價(jià)格增長(zhǎng)。目前，在防止過(guò)熱的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和全球經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史波動(dòng)情況，預(yù)期未來(lái) 35 年全國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)水平將向潛在產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，各地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平將會(huì)有一定程度的降低，因此估計(jì)未來(lái)地價(jià)增長(zhǎng)水平也將低于近幾年的已有增長(zhǎng)水平。經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的沖擊，土地價(jià)格增長(zhǎng)放緩， 2021 年至 2021 年 ,購(gòu)置土地面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %,土地購(gòu)置費(fèi)年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 %。 由于近幾年地價(jià)增長(zhǎng)速度較快，在地價(jià)絕對(duì)值不斷增長(zhǎng)、基數(shù)不斷提高的情況下，要維持地價(jià)的高增長(zhǎng)率需要更快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。 2021 年安仁縣城關(guān)鎮(zhèn)安康路土地出讓價(jià) 萬(wàn)元 /畝，城關(guān)鎮(zhèn)五一南路東側(cè)土地出讓價(jià) 111 萬(wàn)元 /畝。但由于不同地塊所處的區(qū)位和交通條件等不同，價(jià)格也有很大的差別。 安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 13 土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。 綜上，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長(zhǎng)預(yù)期，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持和需求支持。在經(jīng)歷 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的 短期 整體低迷， 2021 年 安仁 縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，價(jià)格總體保持平穩(wěn)增長(zhǎng)?；巨r(nóng)田保護(hù)面積 23500 公頃。 2021 年 全年批準(zhǔn)建設(shè)用地 公頃，建設(shè)占用耕地 公頃，出讓國(guó)有土地使用 公頃。 全縣 2021 年 高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 36019 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)增加值 10806 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 2021年 完成財(cái)政總收入 34188萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 20 %。四星級(jí)酒店熙原酒店正式運(yùn)營(yíng)，五星級(jí)酒店富新國(guó)際大酒店建設(shè)已啟動(dòng)，餐飲一條街正在籌建。新城安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 12 區(qū)開(kāi)發(fā)和老城區(qū)改造齊頭并進(jìn)，神農(nóng)山莊綜合開(kāi)發(fā)、中央商務(wù)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、龍溪湖生態(tài)綜合開(kāi)發(fā)等投資過(guò) 10 億元以上的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)。完成城區(qū)主干道七一西路、五一北路、安仁大道連接線改造升級(jí)的基礎(chǔ)上，全面鋪開(kāi)八一東路、環(huán)城東路、第二自來(lái)水廠、第二污水處理廠、管道天燃?xì)獾瘸鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動(dòng)城區(qū)排水排洪基礎(chǔ)設(shè)施改造工程，城區(qū)大街小巷硬化、亮化全部完成，已開(kāi)通東西、南北及環(huán)線三條公交線，城市綜合服務(wù)能力不斷提 高。 按照 “ 一江兩岸、一城四區(qū) ” 格局，全力打造獨(dú)具魅力的山水田園生態(tài)城市，總面積 22 平方公里、 20 萬(wàn)城區(qū)人口的中等城市總體規(guī)劃已通過(guò)省住建廳正式批復(fù)。 全縣共有 20 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，共投資 158528 萬(wàn)元；商品房屋施工面積686976 平方米，峻工面積 292471 平方米；商品房屋銷(xiāo)售面積 425590 平方米，銷(xiāo)售額 111257 萬(wàn)元，銷(xiāo)售均價(jià) 2614 元 /平方米。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 833911 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，其中： 500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目投資 638609 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %； 500 萬(wàn)元以上項(xiàng)目中城鎮(zhèn)投資 444634 萬(wàn)元，非農(nóng)戶投資65447 萬(wàn)元，房地產(chǎn)投資 128528 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，分別增長(zhǎng) %、 %、%。規(guī)模以下工業(yè)總產(chǎn)值 104954 萬(wàn)元 ,同口徑比增長(zhǎng) %。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值 億元，占全縣生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 : :, 與安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 11 上年比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)增加 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年安仁縣 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 15%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 16%。 優(yōu)越的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了各路客商來(lái)縣投資?？h政府設(shè)立政務(wù)服務(wù)中心，有投資審批權(quán)限的主要部門(mén)集中在政務(wù)服務(wù)中心一座樓辦公，實(shí)行 “ 一棟樓辦事，一個(gè)口受理，一個(gè)窗辦事，一條龍服務(wù) ” 大大方便了客商辦理各種手續(xù)。郵電通訊水平超前發(fā)展，達(dá)到發(fā)達(dá)地區(qū)水平，中心城市建成面積已達(dá) 12 平方公里。 安仁縣自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，山清水秀、空氣清新，環(huán)境綜合指數(shù)在湖南省名列前茅。 本 項(xiàng)目用地規(guī)劃為商住用地 ，預(yù)期 升值潛力由其所在地未來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、居民住宅需求和投資需求、項(xiàng)目區(qū)位等因素共同決定。 2021 年安仁縣城關(guān)鎮(zhèn)安康路土地出讓價(jià) 萬(wàn)元 /畝， 城關(guān)鎮(zhèn)五一南路東側(cè) 土地出讓價(jià) 111 萬(wàn)元 /畝； 2021 年城關(guān)鎮(zhèn)八一中路南側(cè)土地出讓價(jià) 萬(wàn)元 /畝。全省招拍掛出讓土地面積占出讓總面積比例的 %，同比去年和前年分別增加 和 。 2021 年，全省計(jì)劃供應(yīng)土地面積 25103 公頃，實(shí)際完成供應(yīng)量 23609 公頃，完成計(jì)劃的 %。 全省商服用地出讓均價(jià)為 元 /平方米，同比下降 %；住宅用地出讓均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 %；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出 讓均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 %。 全省土地出讓總價(jià)款為 億元，較去年下降 %，較前年上漲 %。其中基礎(chǔ)設(shè)施用地等其他用地14173 公頃，占供應(yīng)總量的 %；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地 3879 公頃，占 %；房地產(chǎn)用地 5557 公頃， 占 %。 省市土地市場(chǎng)運(yùn)行情況 根據(jù)湖南省國(guó)土資源廳公布的《湖南省 2021年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析》報(bào)告顯示， 在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩和房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，湖南省 2021 年土地市場(chǎng)運(yùn)行基本平穩(wěn)。 從長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)來(lái)看，其總體走勢(shì)與全國(guó)類(lèi)同，季度波動(dòng)相對(duì)明顯。究其原因，或與西部地區(qū)基礎(chǔ)仍然相對(duì)薄弱，整體配套不足，而前幾年的大量投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)弱，資本開(kāi)始重新流動(dòng)布局相關(guān)。 2021 年末， 105 個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，住宅地價(jià)同 比漲幅在 5個(gè)百分點(diǎn)之內(nèi)的城市個(gè)數(shù)超過(guò) 80%，其中 27 個(gè)城市住宅地價(jià)低于去年同期水平。 這也是近兩輪 土地 市場(chǎng)波動(dòng)中的首次出現(xiàn)。 全國(guó)主 要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為 3129 元／平方米， 商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為 5843 元／平方米、 4620 元／平方米和 670 元／平方米。安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 8 3 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 與建設(shè)內(nèi)容 土地市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀 根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)發(fā)布的《 2021 年全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)分析簡(jiǎn)報(bào)》 顯示， 在 2021 年土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，地價(jià)增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上， 2021 年全年地價(jià)整體水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。需要政府的干預(yù)，因此土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)做好招標(biāo)拍賣(mài)土地的前期開(kāi)發(fā)工作，以“凈地” 方式推向市場(chǎng)。政府主要履行管理和服務(wù)職能；企業(yè)主要從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的配置效率。本次土地開(kāi)發(fā)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，將最大化地實(shí)現(xiàn)土地收益 ，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理配置，積累城市建設(shè)資金。 ，積累城市建設(shè)資金的需要 安仁 縣通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目 區(qū) 土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)運(yùn)作和招商策劃等方式，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化，積累城市建設(shè)資金，推動(dòng) 安仁 縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。 安仁 縣要落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn) 城鎮(zhèn) 建設(shè)，就需要進(jìn)一步加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)土地節(jié)約 集約利用，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，提高建設(shè)用地對(duì)發(fā)展的保障能力。 實(shí)現(xiàn)政府土地儲(chǔ)備和土地市場(chǎng)調(diào)控的需要 土地作為最重要的生產(chǎn)要素之一，是政府宏觀調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要對(duì)象，通過(guò)對(duì)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)節(jié)，其中包括土地供給價(jià)格的調(diào)控，土地供應(yīng)量的增減以及土地供應(yīng)進(jìn)度的把握，來(lái)實(shí)現(xiàn)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目的。全省城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量明顯提高，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，城鎮(zhèn)功能日益完善，城鄉(xiāng)人居環(huán)境良好，城鄉(xiāng)體制障礙逐步消除 ?? 本項(xiàng)目的建設(shè) ， 一方面可以使安仁縣濱江 新城片區(qū)內(nèi)的 農(nóng)村人口 變?yōu)槌鞘芯用?，能夠讓更多的農(nóng)民實(shí)現(xiàn)身份、職業(yè)和觀念的全新轉(zhuǎn)換，能夠縮小社會(huì)成員在財(cái)富分配、發(fā)展機(jī)會(huì)、享受公共服務(wù)等方面的差距，促進(jìn)社會(huì)和諧 ；另一方面 城市可以利用農(nóng)村豐富的 剩余勞動(dòng)力 ，降低產(chǎn)品生產(chǎn) 成本，農(nóng)村也可以利用城市發(fā)達(dá)的科技水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，實(shí)現(xiàn)模化和 集約化經(jīng)營(yíng) ，提高 勞動(dòng)生產(chǎn)率 ，改善生活質(zhì)量， 提高農(nóng)村居民收入水平，縮小城鄉(xiāng)差別 ， 實(shí)現(xiàn)農(nóng)村與城市的雙贏。官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，在城鎮(zhèn)打工的 ，真正在城市購(gòu)房的還不足 1%；大約有 億在城市工作半年以上的農(nóng)民工及其家屬是處于“ 半市民化 ” 狀態(tài)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 促進(jìn)安仁縣 新 城鎮(zhèn)化建設(shè)的 需要 《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（ 20212020 年）》 )》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》 )提出： 未來(lái)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將遵從 “ 公平共享 ” 、 “ 集約高效 ” 、 “ 可持續(xù) ” 三個(gè)原則，按照 “ 以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的要求，推動(dòng)城鎮(zhèn) 化發(fā)展由速度擴(kuò)張向質(zhì)量提升 “ 轉(zhuǎn)型 ” 。 由國(guó)家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制的《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（ 20212020 年）》 提出 ： 未來(lái)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將遵從 “ 公平共享 ” 、 “ 集約高效 ” 、 “ 可持續(xù) ” 三個(gè)原則，按照 “ 以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 的要求，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展由速度擴(kuò)張向質(zhì)量提升 “ 轉(zhuǎn)型 ” 。整體地勢(shì)由東南向西北傾斜，永樂(lè)江順地勢(shì)由東南向西北橫貫全境。 安仁地處羅霄山脈中段，屬半山半丘陵區(qū)。即將開(kāi)工建設(shè)的衡茶吉鐵路經(jīng)過(guò)安仁縣境，經(jīng)軍山鄉(xiāng)芙塘村顏家屋跨省道 S212 線，在芙塘侯家組境內(nèi)按三級(jí)站標(biāo)準(zhǔn)設(shè)安仁站，該站位于城關(guān)鎮(zhèn)北面，距城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)約4km。永樂(lè)江下游豐水季節(jié)可通航 15 至 20 噸位的木帆船，可達(dá)湘江。 安仁縣省道有耒陽(yáng)至江西吉安的 S320 線橫貫縣域中部和安仁魯塘坳經(jīng)安仁至株洲攸縣的 S212 線縱貫?zāi)媳?，以及安仁至衡?yáng)的 S316 線。 安仁 “ 貢米 ” 、優(yōu)質(zhì)煙、優(yōu)質(zhì)油、反季節(jié)蔬菜、豪蜂茶、三元雜交豬、湘南牛、土雞等特色農(nóng)產(chǎn)品 ,品種多，類(lèi)型全，享有盛譽(yù)。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展。 全縣 萬(wàn)畝土地中， 耕地 萬(wàn)畝， 占 %， 其中 水田 萬(wàn)畝，占 %； 旱地 萬(wàn)畝，占 %；林地 萬(wàn)畝，占 %。 全縣轄 6個(gè)鎮(zhèn) 15個(gè)鄉(xiāng)，總面積 1462 km2，總?cè)丝? 。 安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 4 2 項(xiàng)目建設(shè)的 背景及 必要性 項(xiàng)目背景 “ 神農(nóng)故郡，仁者安仁 ”。 c) 估算 項(xiàng)目總投資 為 萬(wàn)元左右 (全部為建設(shè)投資 )。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表： 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 ha 折合 2 可出讓地面積 ha 折合 608 畝 3 總投資 萬(wàn)元 全部為建設(shè)投資 建筑工程 萬(wàn)元 安裝工程 萬(wàn)元 工程 其他建設(shè) 費(fèi)用 萬(wàn)元 征 地拆遷費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 1513 安仁濱江新城 片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 3 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 57760 項(xiàng)目期合計(jì) 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 35898 項(xiàng)目期合計(jì) 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 24528 項(xiàng)目期合計(jì) 7 投資利潤(rùn) 率 % 8 投資利稅 率 % 9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=8%) 萬(wàn)元 所得稅后 11 投資回收期（含建設(shè)期） 年 所得稅后 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 a)在 安仁 縣進(jìn)行 城鎮(zhèn)化 建設(shè)過(guò)程中，對(duì)位于 安仁縣濱江新城片區(qū)的 土地 進(jìn)行開(kāi) 發(fā)儲(chǔ)備，是 安仁