【正文】 交 接；交接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在 1015 天內(nèi)完成。 工作程序： 1) 當(dāng)土建總包單位已按土 建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理公司進(jìn)行檢查和交接；監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進(jìn)行驗(yàn)收； 2) 工程部組織成本管理部、運(yùn)營(yíng)管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單位及其他單位進(jìn)行交接驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄； 3) 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時(shí)整改。 相 關(guān)附件： C 精裝修管理流程及實(shí)施細(xì)則\精裝修附件\ 精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考).doc 精裝修 /土建施工交接 ：根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對(duì)土建方完成的工程進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量有問題的提出限時(shí)整改。 工作接口及工作周期： 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 19 在裝修具備進(jìn)場(chǎng)條件一個(gè)月前完成招標(biāo)；招標(biāo)工作要求在 2030 天內(nèi)完成。 相關(guān)附件： (二 ) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則 批量精裝修施工招標(biāo) 責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 工作接口及工作周期： 樣板房施工期間或批量裝修圖繪制期間及時(shí)提出；工作時(shí)間約為 710 天 (視問題多少確定 )。 相關(guān)附件： (批量裝修施工圖深度要求 ) 主體施工圖設(shè)計(jì)變更 ： 根據(jù)樣板房施工過程和批量裝修繪制過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)對(duì)主體土建、安裝施工圖作出設(shè)計(jì)變更。 工作接口及工作周期： 樣板房施工完成后進(jìn)行；工作時(shí)間約為 3045 天 (視戶型多少確定 )。 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、成本部配合。 工作提示： 1)營(yíng)銷策劃部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確的材料標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)那些材料 /部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出； 2) 對(duì)能符合裝修效果的有多種品牌的材料 /部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭(zhēng)取批量裝修時(shí)材料更換的靈活性，降低風(fēng)險(xiǎn)； 3) 對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡(jiǎn)單，不得追求在銷售時(shí)超出交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾，如進(jìn)戶門等。 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 17 2) 產(chǎn)品開發(fā)部起草精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)并組織各部門討論確定。 相關(guān)附件： 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，營(yíng)銷策劃部、成本管理部、運(yùn)營(yíng)管理部、物業(yè)管理公司參與。 工作提示： 1) 由于材料 /部品和設(shè)備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標(biāo)期與批量 裝修施工期時(shí)間間隔長(zhǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意區(qū)別，對(duì)銷售上有明確承諾的材料 /部品和設(shè)備，如空調(diào)、水箱、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合同，便于銷售時(shí)宣傳和承諾準(zhǔn)確。 工作程序： 1) 采購管理部會(huì)同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的材料和招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行材料 /部品定樣；相關(guān)程序和要求詳見《甲供材料 (設(shè)備 )管理辦法》。 2) 樣板房施工期間由于受場(chǎng)地限止、各工種交錯(cuò)作業(yè)多，施工時(shí)間緊，需項(xiàng)目 公司各部門加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確?，F(xiàn)場(chǎng)安全及各工種有序進(jìn)行。 工作接口及工作周期： 施工單位選擇完成、材料 /部品招標(biāo)完成；施工時(shí)間 2535 天完成。 責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，成本管理部、采購管理部和項(xiàng)目公司配合 工作程序： 1) 項(xiàng)目公司工程 部負(fù)責(zé)組織土建與裝修單位的交接，驗(yàn)收已完成土建工程質(zhì)量； 2) 對(duì)裝修單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全施工進(jìn)行檢查； 3) 采購管理部及時(shí)組織材料 /部品供應(yīng)商送貨并進(jìn)行驗(yàn)收，不得影響施工單位正常施工，產(chǎn)品開發(fā)部配合； 4) 裝修設(shè)計(jì)單位隨時(shí)對(duì)裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底和檢查，并根據(jù)實(shí)際施工效果對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整； 5) 及時(shí)組織軟裝單位進(jìn)場(chǎng)施工，配合做好保潔工作； 6) 工程部應(yīng)配合銷售、物管公司對(duì)交房的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的核對(duì)，并在現(xiàn)場(chǎng)參觀導(dǎo)示牌上進(jìn)行清楚的說明、指示；對(duì)于樣板房中不屬 于隨樓贈(zèng)送的物件也應(yīng)清楚地明示，以免誤導(dǎo)。 2) 招標(biāo)時(shí)應(yīng)充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時(shí)間的長(zhǎng)短可能造成的影響，如材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、材料停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，盡量選用可有多種替換可能的材料 /部品和設(shè)備。 工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成前進(jìn)行；要求在施工圖完成后 2025 天完成。 責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 工作提示： 1) 樣板房施工時(shí)間緊、要求高，選擇施工單位地要確認(rèn)有類似經(jīng)驗(yàn)、施工管理水平高、技術(shù)能力強(qiáng)、配合好的隊(duì)伍進(jìn)行施工； 2) 樣板房施工單位優(yōu)先從經(jīng)管中心的合格供應(yīng)商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強(qiáng)前期考察和入圍評(píng)估。 工作程序： 責(zé)任部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對(duì)裝修設(shè)計(jì)有吊頂?shù)奶炫?、梁面等可不要求抹面以降低成本? 工作接口及工作周期： 在主體 招標(biāo)前完成；要求在 2－ 3 天完成。 工作程序： 1）工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對(duì)裝修的基礎(chǔ)部分的施工進(jìn)行劃分。 相關(guān)附件： 土建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定 ： 根據(jù)施工和現(xiàn)場(chǎng)管理要求對(duì)土建與裝修完成的工作內(nèi)容進(jìn)行明確。 責(zé)任部門： 經(jīng)管中心產(chǎn)品開發(fā)部 工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位綜合各方意見對(duì)裝修方案進(jìn)行調(diào)整，并按施工圖要求深化設(shè)計(jì)； 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)調(diào)整后進(jìn)行；設(shè)計(jì)時(shí)間約為 1520 天 (視戶型多少確定 )。 工作提示： 1) 該階段是成本控制的關(guān)健，各有關(guān)部門務(wù)請(qǐng)做好該項(xiàng)工作； 2) 在方案設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交成本估算書及材料 /部品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，在方案設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮成本因素，更有利于成本控制； 3) 在進(jìn)行工程量計(jì)算時(shí)應(yīng)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則，對(duì)墻地磚的損耗測(cè)定應(yīng)根據(jù)圖紙排列圖實(shí)際九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 13 測(cè)定；對(duì)發(fā)包工程的項(xiàng)目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計(jì)算。 責(zé)任部門：成本管理部，產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部配合 工作程序： 1) 裝修方案的成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計(jì)單位提供，如自行設(shè)計(jì)，則由成本管理部提供； 2) 成本管理部對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的成本估算的工程量、單價(jià)及材料 /部品和設(shè)備清單的成本進(jìn)行核實(shí)，并比較是否滿足成本指標(biāo)，如超出成本指標(biāo) 2%以上，提請(qǐng)產(chǎn)品開發(fā)部及其主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。 2) 在清單中應(yīng)詳細(xì)注明使用部位、規(guī)格型號(hào)、選用品牌等，以便進(jìn)行裝修效果的檢驗(yàn)和核價(jià)。 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料 /部品和設(shè)備清單；核定時(shí)間約為 45 天。 相關(guān)附件： (水電定位圖 ) 材料 /部品清單 ： 根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案，提供主要材料 /部品和設(shè)備清單，便于品質(zhì)、成本控制。 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行，工作周期約為 1015 天 (根據(jù)戶型多少確定 )。 相關(guān)附件： (裝修方案圖、成本估算清單 ) 水電定位圖 ： 為方便水電施工圖設(shè)計(jì)，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的 水電定位圖給施工圖設(shè)計(jì)單位，保證施工圖按裝修要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 工作提示： 1) 精裝修方案設(shè)計(jì)時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)公司會(huì)對(duì)原建筑平面進(jìn)行修改，應(yīng)將修改情況及時(shí)告知產(chǎn)品開發(fā)部并由其 通知建筑施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，建筑施工圖設(shè)計(jì)單位如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)品開發(fā)部并由其通知精裝修設(shè)計(jì)單位，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯(cuò)； 2) 精裝修方案設(shè)計(jì)時(shí)，建筑施工圖設(shè)計(jì)單位還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺(tái)下層的廚房間、衛(wèi)生間等。 3) 各相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料 /部品和設(shè)備的選用提出意見，對(duì)成本估算進(jìn)行審核。 責(zé)任部門： 產(chǎn)品開發(fā)部負(fù)責(zé)，營(yíng)銷策劃部、采購管理部、成本管理部配合，項(xiàng)目公司銷售部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部參與方案確定。 工作接 口及工作周期： 戶型及時(shí)提交相關(guān)人員，在戶型設(shè)計(jì)討論階段完成；工作周期約為 710 天。 工作提示： 相關(guān)附件： (戶內(nèi)精裝修參考標(biāo)準(zhǔn) ) 參與戶型設(shè)計(jì) ： 在戶型設(shè)計(jì)階段從裝修效果角度提出修改建議。 工作程序： 1)營(yíng)銷策劃部對(duì)在項(xiàng)目定位時(shí)對(duì)是否做精裝修作出論證； 2)產(chǎn)品開發(fā)部會(huì)同營(yíng)銷策劃部、運(yùn)營(yíng)管理部、成本管理部、采購管理部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?/部品和設(shè)備的品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議； 3)根據(jù)項(xiàng)目定位，提出項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)及交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并隨同整體作業(yè)大綱下 發(fā)給項(xiàng)目公司。 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 8 三、精裝修項(xiàng)目管理流程 精裝修項(xiàng)目定位精裝修方案設(shè)計(jì)成本估算水電定位圖建筑戶型設(shè)計(jì) 裝修設(shè)計(jì)參與材料 / 部品清單施工圖初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)參與樣板房施工圖設(shè)計(jì)YN根據(jù)裝修方案調(diào)整樣板房施工單位選擇材料 / 部品招標(biāo)樣板房施工材料 / 部品定樣 、 簽訂合同施工圖設(shè)計(jì)變更批量精裝修招標(biāo)精裝修施工精裝修 / 土建交接土建整改精裝修初步整改業(yè)主開放日精裝修初步驗(yàn)收精裝修竣工驗(yàn)收移交物業(yè) / 精保潔YYN小業(yè)主驗(yàn)房Y施工圖設(shè)計(jì) , 詳見相關(guān)流程問題分類 / 整改N前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目實(shí)施階段后期維修階段N材料 / 部品供貨 / 施工整改驗(yàn)收批量精裝修施工圖繪制現(xiàn)場(chǎng)檢查 、 驗(yàn)收 、 考評(píng)精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定土建 / 裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定交房九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 精裝修項(xiàng)目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 9 四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則 (一 ) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì) 則 精裝修項(xiàng)目定位 ： 在整個(gè)項(xiàng)目定位階段對(duì)是否做精裝修、精裝修風(fēng)格、材料 /部品和設(shè)備的使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。 8． 售后服務(wù)工程師： 項(xiàng)目入伙后，駐場(chǎng)全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各單位的售后服務(wù)維修工程，直至全面移交給物業(yè)公司為止（駐場(chǎng)維修時(shí)間視情況大約在 3~6 個(gè)月之間）。 6． 精裝修采購主管： 1） 組織精裝修 項(xiàng)目 甲供 材料 招投標(biāo)，協(xié)助供應(yīng)商 管理工作； 2） 編制監(jiān) 、 檢查 和 匯總分析 甲供 材料需求計(jì)劃和使用計(jì)劃； 3） 對(duì) 甲供 材料需求 、 使用計(jì)劃的執(zhí)行情況 和 執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)向 精裝修經(jīng)理 匯報(bào)； 4） 對(duì) 甲供 材料進(jìn)貨情況和實(shí)際使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算； 5） 參與甲供材料合格供方的選擇及評(píng)審，負(fù)責(zé)合格供方檔案的建立、評(píng)估與管理。協(xié)助精裝修采購和材料驗(yàn)收工作，配合精裝修工程師完成室內(nèi)、裝飾的現(xiàn)場(chǎng)施工工作； 4） 參與室內(nèi)裝飾施工竣工驗(yàn)收。 3． 精裝修經(jīng)理助理： 1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)管理工作 ； 2） 主持設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、設(shè)計(jì)完善和優(yōu)化； 3） 負(fù)責(zé)審查施工組織計(jì)劃，組織對(duì)重要工藝進(jìn)行審查和驗(yàn)證； 4） 主持設(shè) 計(jì)變更方案的論證； 5） 負(fù)責(zé)新技術(shù)、工藝和材料應(yīng)用； 6） 解決施工中的重大技術(shù)問題； 7） 協(xié)助精裝修經(jīng)理參與重大事項(xiàng)的決策； 8） 建立精裝修、樣板房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范，確保精裝修工程產(chǎn)品質(zhì)量； 9） 負(fù)責(zé)新技術(shù)利用和項(xiàng)目的配套工程科研工作； 10） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目缺陷責(zé)任期的工程缺陷修復(fù)管理； 11） 負(fù)責(zé)完成精裝修經(jīng)理交辦的其他工作。 5） 監(jiān)督集中招標(biāo)采購的大宗施工設(shè)備材料的質(zhì)量和供應(yīng)工作； 6） 協(xié)調(diào)工程技術(shù)方面合同各方及項(xiàng)目對(duì)外各方的工作關(guān)系； 7） 負(fù)責(zé)工程變更和項(xiàng)目造價(jià)控制的管