【正文】 計具體的風(fēng)險控制措施，主要內(nèi)容如下： 與烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、包頭市鴻德企業(yè)投資有限責(zé)任公司分別簽署不動產(chǎn)抵押協(xié)議，約定抵押擔(dān)保的內(nèi)容，并辦理抵押登記和強制執(zhí)行公證，為辦理抵押手續(xù)，就收益補足承諾簽署還款協(xié)議。 信托期限屆滿后，受托人通過獲得投資收益實現(xiàn)優(yōu)先級信托資金投資的退出，并向投資者分配信托利益，其中以現(xiàn)金形式向優(yōu)先級信托受益人分配信托利益，剩余的實物類信托財產(chǎn) （債權(quán)） 以原狀形式分配給次級信托受益人（即項 目公司全體股東）。包頭市鴻德企業(yè)投資有限責(zé)任公司以其名下的位于包頭市九原區(qū)開發(fā)區(qū)西 側(cè)的土地（證號：包國用 2020第 700014號，使用權(quán)面積 m2），為烏海廣昊履行差額補足義務(wù)提供連帶責(zé)任抵押擔(dān)保。 烏海廣昊全體股東以其所持有的烏海廣昊 100%股權(quán)為烏海廣昊履行差額補足義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保。 烏海廣昊作 出承諾，在信托文件約定的時間點支付信托財產(chǎn)約定收益，如屆期信托財產(chǎn)收益未達(dá)到約定金額，則烏海廣昊對約定收益承擔(dān)差額補足義務(wù)。 ? 交易結(jié)構(gòu)： 受托人設(shè)立集合信托計劃，信托規(guī)模不超過人民幣 ，烏海廣昊全體股東以其價值金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 20 投資者集合信托計劃受托人金谷信托烏海廣昊全體股東烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司烏海市海勃灣區(qū)項目用地包頭鴻德名下項目用地③ 提供連帶責(zé)任擔(dān)保持有③ 提供抵押擔(dān)保① 認(rèn)購優(yōu)先級信托受益權(quán)⑤ 分配優(yōu)先利益④ 支付收益 ，履行相關(guān)承諾② 購買特定資產(chǎn)收益權(quán)附加承諾③ 提供抵押擔(dān)保① 認(rèn)購次級信托受益權(quán)⑥ 分配次級利益（ 賬面價值 ）為 9500萬元的股東借款債權(quán)認(rèn)購本信托計劃的次級受益權(quán)，受托人另外分期發(fā)行不超過 28500萬 元的優(yōu)先級信托受益權(quán)。 ? 信托期限： 18 個月， 12 個月后可提前結(jié)束 ? 產(chǎn)品預(yù)期收益： 優(yōu)先級預(yù)期收益： A 類 100299 萬元， 9%/年； B 類 300999 萬元， 10%/年； C 類 1000 萬元 以上（含 1000 萬元） ， 11%/年 ? 信托報酬： 34%/年 ? 融資企業(yè)還款來源： 一期工程 112599 m2住宅面積、 18748 m2商業(yè)面積、 6600 m2車位面積、 1300 m2庫房面積的銷售收入。 經(jīng)濟指標(biāo) 房屋售價浮動比率 0% 10% 20% 30% % 銷售收入 (萬元 ) 項目稅前利潤 (萬元 ) 0 6 信托方案與風(fēng)險防范措施 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計劃摘要 交易結(jié)構(gòu) ? 合作方式： 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資 ? 信托類型： 集合資金信托計劃 ? 信托規(guī)模： 總規(guī)模不超過人民幣 億元，其中烏海廣昊全體股東以其價值為 9500 萬元的股東借款債權(quán)認(rèn)購本信托計劃的次級受益權(quán)，受托人分期發(fā)行不超過 億元的優(yōu)先級信托受益權(quán)。 物業(yè)功能 銷售總價 (萬元 ) 銷售單價 (元 /平方米 ) 住宅 4100 商業(yè) 6500 車位 6600 4400 庫房 1300 2020 合計 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 18 項目利潤分析： 項目預(yù)計實現(xiàn)銷售收入 萬元 ，扣除成本、稅金，預(yù) 計稅前利潤 萬元、稅后利潤 15731萬元。 本項目信托融資 本項目信托計劃以 特定資產(chǎn)收益權(quán)投資 形式， 一期 融資金額 15000萬 元 。 9 其它費用及不可 預(yù)見費 項目總投資 折合樓面成本為： /㎡ 項目 現(xiàn)金流量表 2020年3 季度 2020年4 季度 2020 1 季度 2020年2 季度 2020 年3 季度 2020年4 季度 2020年1 季度 2020年2 季度 1 資金來源 自有資金 銷售收入 住宅銷售 商業(yè)銷售 車位銷售 庫房銷售 信托資金 資金流入總計 2 資金運用 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 17 土地出讓金 開發(fā)建設(shè)投資 銷售費用 項目管理費用 土地增值稅、 經(jīng)營稅金及附加 信托收益及本金 資金流出總計 凈現(xiàn)金流 累積凈現(xiàn)金流 項目資金來源情況 自有資金 截止到 2020 年 9 月 20日 ， 烏海廣昊全體股東以股本投入及股東借款形式累積已投入資金11531萬元 。 4 工程建設(shè)費 樓面成本： 元 /㎡ 包括單體建筑工程，防盜門、防火門，鋁合金窗、電梯設(shè)備安裝，消防工程費，室外管網(wǎng) 給排水、供暖、供電，園林、綠化、景觀、大門、圍墻、道路、車庫出入口等，無負(fù)壓供水設(shè)備，換熱站設(shè)備，備用電源蓄電池，通風(fēng)工，小區(qū)智能安防系統(tǒng)，工程監(jiān)理費。 項目租售情況預(yù)測 銷售前景分析 序號 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計 1 住宅銷售面積 (㎡ ) 112599 銷售平均價格 (元 /㎡ ) 4100 4100 銷售收入 (萬元 ) 2 商業(yè)銷售面積（㎡） 18748 銷售平均價格 (元 /㎡ ) 6500 6500 銷售收入 (萬元 ) 3 車 位銷售面積（㎡） 15000 銷售平均價格 (元 /㎡ ) 4400 4400 銷售收入 (萬元 ) 4 庫房銷售面積（㎡） 5005 1495 6500 銷售平均價格 (元 /㎡ ) 2020 2020 銷售收入 (萬元 ) 1001 299 1300 5 總銷售收入（萬元） 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 16 5 項目財務(wù)效益評估 房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測 項目投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 投資額 （萬元） 估算說明 1 土地費用 樓面地價： 元 /㎡ 2 前期工程費用 樓面成本： 元 /㎡ 包含勘察設(shè)計費，七通一平，水電費押金（最后退回），其他前期費用。該 項目市場定位為宜居型高檔商住小區(qū)， 主要針對客戶為 30 至 40歲政府公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個體經(jīng)營者等具有穩(wěn)定收入、對周邊配套設(shè)施要求較高的中產(chǎn)階層。 項目評價 烏海市錦繡中華商住小區(qū)位于烏海市海勃灣區(qū)的中心區(qū)域，項目東鄰沃野路，西接大慶路，南臨鳳凰嶺東街，距烏海市火車站約 2公里路程。本項目在實施后，其開發(fā)的商品房住宅和商業(yè)設(shè)施綜合條件在該區(qū)域房地產(chǎn)物業(yè)中處 于偏上水平。 項目周邊地區(qū)新建項目的銷售價格如下表： 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 14 商業(yè) 項目名稱 項目地址 銷售價格 開盤時間 方圓新村 黃河大街與沃野路交匯處 沃 野 路： 6800/㎡ 黃河大街： 7800/㎡ 光 明 路： 6500/㎡ 2020年 7月 陶然雅居 大慶路與鳳凰嶺街交匯處 6500/㎡ 2020年 12月 陶然尚 品 大慶路與鳳凰嶺街交匯處 7400/㎡ 2020年 8月 博泰佳苑 海拉路與千里山街交匯處 10000/㎡ 2020年 4月 住宅 項目名稱 項目地址 銷售價格 備注 方興家園 鳳凰嶺東街與光明路交匯處 3700/㎡ 部分尾房 鳳凰 B區(qū) 烏海市海勃灣區(qū)鳳凰嶺西街 3750/㎡ 14層 19層未售 清泉小區(qū) 烏海市海勃灣區(qū)海拉路市四中東側(cè) 4200/㎡ 2020年 8月 博泰佳苑 海拉路與千里山街交匯處 4500/㎡ 2020年 4月 景泰名苑 海拉北路和黃河街交匯處西南角 4700/㎡ 2020年 12月 公寓 項目名稱 項目地址 銷售價格 開盤時間 方興家園 鳳凰嶺東街與光明路交匯處 4200/㎡ 2020年 10月 方圓新村 B區(qū) 沃野路和黃河街交匯處東南角 4400/㎡ 2020年 7月 景泰名苑 海拉北路和黃河街交匯處西南角 4700/㎡ 2020年 12月 注：上圖價格數(shù)據(jù)來源烏海廣昊房地產(chǎn)公司及調(diào)查人員實地調(diào)查。 作為資源豐富的城市，烏海市近年來城市建設(shè)進入快速發(fā)展期，一方面道路、能源、城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度加大，京藏高速貫通；另一方面城市的舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉。 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020總?cè)丝?非農(nóng)業(yè)人口 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 13 烏海市國民生產(chǎn)總值1991年 1993年 1995年 1997年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年烏海市國民生產(chǎn)總值 5,10,15,20,2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 人均消費支出 當(dāng)?shù)?總體房地產(chǎn)市場 2020年，烏海 全市商品房屋施工面積 ，其中住宅 ； 商品房屋竣工面積 ，其中住宅 方米 ； 商品房銷售面積 ，其中商品住宅銷售面積 ； 全年商品房銷售額 17億元，其中商品住宅銷售額 億元 。已探明金屬、非金屬礦藏有 37 種，其中，煤炭已探明儲量 30 多億噸，以優(yōu)質(zhì)焦煤為主，占全自治區(qū)已探明焦煤儲量的 60%左右；鐵礦石儲量 600 多萬噸；煤系高嶺土儲量在 11 億噸以上，約占全國探明儲量的 1/5；石灰石遠(yuǎn)景儲量在 200 億噸以上，高品質(zhì)的石英砂、石英巖總儲量達(dá) 50 億噸，白云巖、耐火粘土、硅石儲量也很可觀。全 市總面積 2350 平方公里。東鄰鄂爾多斯高原，西接阿拉善草原，南連銀川平原，北近河套沃野。包頭至蘭州鐵路貫穿全市。 項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況 烏海市錦繡中華商住小區(qū) 設(shè)計單位 ：北京中京惠建筑設(shè)計有限責(zé)任公司 ； 施工單位 ：浙江廣豐建設(shè)有限公司 ； 監(jiān)理單位 ：烏海市隆興工程監(jiān)理有限責(zé)任公司 金谷 錦繡中華 項目 盡職調(diào)查報告 12 4 項目市場情況 項目投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟概況 烏海市地處內(nèi)蒙古西部，是內(nèi)蒙古自治內(nèi)蒙古自治區(qū)較大規(guī)模的工業(yè)城市。 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 （烏海市海勃灣區(qū)翻建字第 2020028號） 批準(zhǔn)用地面積： 77210 平方米；有效期： 2020年 11 月至 2020年 12 月 建 設(shè)用地規(guī)劃許可證 （地字第 15 海區(qū) 20200001（變更）號） 用地性質(zhì)：居住用地；用地面積 77210 平方米 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （海區(qū) 20200049） 建設(shè)規(guī)模： 162412平方米 建設(shè)工程施工許可證 編號： 150302202004280101 建設(shè)規(guī)模： 63401M2， 項目建設(shè)實施進度 項目總工期預(yù)計為 【 】年，融資人已投入資金合計【 9730】萬元。剩余 30, 平方米，目前正在辦理登記手續(xù)。地塊范圍：東至沃野北路，南至鳳凰嶺東街，西至大慶北路，北至烏珠穆主題公園。土地用途：商業(yè)用地住宅用地綜合用地。 融資人銀行貸款 、其他融資 及對外擔(dān)保情況 融資人烏海廣昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無銀行貸款、其他融資 ，在其審計后財務(wù)報告中未體現(xiàn)該項目公司有 對外擔(dān)保 情況 。 融資公司稅收政策 稅 種 稅 率 稅 種 稅 率 營業(yè)稅 5% 土地使用稅（二類） 元 /平方米 土地增值稅（預(yù)繳） % 房產(chǎn)稅 % 土地增值稅（清算） % 城市建設(shè)稅 /費 7% 企業(yè)所得稅（預(yù)繳） 25% 教育和衛(wèi)生附加費 1% 企業(yè)所得稅（清算） 25% 地方教育費附加 3% 施工合同印花稅 % 購房合同印花稅 % 融資人財務(wù)狀況 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 編制單位： 烏海市華銳會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司 資 產(chǎn) 2020 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2020 年 6 月 30 日 流動資產(chǎn)： 貨幣資金 5,909, 11,073, 16,688,