南京、常州、蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-文庫(kù)吧資料
2025-05-22 02:58本頁(yè)面
【正文】 均成交量，截至 6月 15日 】 【 全市水平 】 從全市個(gè)案成交來(lái)分析，單個(gè)項(xiàng)目 2021年平均成交 115套，月均成交 21套。 417新政 新國(guó)八條 929新政 ?目前蘇州在售 147個(gè)樓盤，平均每個(gè)項(xiàng)目 /天，銷售額61萬(wàn) /天 市場(chǎng)成交 ?從剛需盤熱銷、多盤加速上市、暗扣再到大盤降價(jià)促銷，市場(chǎng)正在完成“量”降到“價(jià)”降的過程 項(xiàng)目開盤牽引 樓盤表現(xiàn) ? 新政下，個(gè)案成交低迷， 2021年平均成交 115套，月均成交量在 21套。 【 2021年 】 全年成交面積 ，成交均價(jià) 9999元 /平米，月均成交 方。樓市調(diào)控正在由成交量的下滑逐步轉(zhuǎn)向價(jià)格回落階段。各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團(tuán)分明、多中心、開敞的布局形態(tài) 吳中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 越溪 古城區(qū) ?古城是蘇州千年歷史文化的傳承地，匯聚了豐厚的歷史文化；對(duì)古城格局進(jìn)行嚴(yán)格 保護(hù) 。 ?蘇州高新區(qū)是我國(guó)五十三個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中處于領(lǐng)先地位 ?世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)超過二十家 ?園區(qū)內(nèi)日資、臺(tái)資、德資企業(yè)云集。而商品房均價(jià)卻依然以非常高的 總結(jié) 蘇 州 28 28 長(zhǎng)三角 ” 蝴蝶經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ” 蘇州位于長(zhǎng)江三角洲東南部，轄滄浪、平江、金閶、吳中、相城、工業(yè)園區(qū)、新區(qū) 7區(qū)和張家港、常熟、昆山、太倉(cāng)、吳江 5個(gè)縣級(jí)市，全市面積 8488平方公里。從結(jié)果上來(lái)看，新政的抑制造成成交量已經(jīng)下滑到了一個(gè)低點(diǎn)，而成交均價(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了調(diào)控限額。半年成交均價(jià) 7950元 /平米，同比增加 %。 二級(jí)市場(chǎng) 2021年上半年，常州全市商品住宅新增批售面積為，同比減少 %。總成交套數(shù)為 33393套。 2021年上半年，常州全市商品房新增批售面積為 ，同比減少 %。新北區(qū)土地成交 ，占全市土地成交的 %，同比減少 %。 ?從各區(qū)域的商品房土地成交面積來(lái)看， 2021年上半年，武進(jìn)區(qū)以 ，占全市土地成交的 %，同比增加 %。 一級(jí)市場(chǎng) 總的來(lái)看， 2021 年上半年土地成交也較為火熱，共流拍 5 宗，武進(jìn)區(qū) 4 宗，中心城區(qū) 1 宗，總面積 。 ?從各區(qū)域的商品房土地出讓金額來(lái)看， 2021 年上半年，武進(jìn)區(qū)以 億元供地成為全市第一，占全市土地出讓總金額的 %，中心城區(qū)新增土地出讓金額 億元，占全市土地出讓總金額的 %，新北區(qū)新增土地供給 ，占全市土地供應(yīng)的 %。中心城區(qū)新增土地供給 ，占全市土地供應(yīng)的 %，同比減少 %。 一級(jí)市場(chǎng) 總的來(lái)看， 2021 年上半年土地出讓較為火熱，武進(jìn)區(qū)同比出現(xiàn)大幅上升，而中心城區(qū)和新北區(qū)同比出現(xiàn)大幅下滑。增幅巨大； ? 常州外來(lái)人口兩年之內(nèi)增長(zhǎng)了 90多萬(wàn)，隨著常州制造業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，勞動(dòng)力需求明顯； ? 產(chǎn)業(yè)人口組成中，私營(yíng)業(yè)主和機(jī)關(guān)人員數(shù)占 51%，農(nóng)民和產(chǎn)業(yè)工人占 42%，貧富差距大； 2 0 . 4941 5 . 52 . 542裝備制造業(yè)電子信息環(huán)保新材料新材料生物醫(yī)藥其他常州區(qū)產(chǎn)業(yè)類型配比 私營(yíng)業(yè)主、機(jī)關(guān)人員白領(lǐng)階層農(nóng)民和產(chǎn)業(yè)工人常州產(chǎn)業(yè)人口構(gòu)成 4 1 2 . 87 6 . 84 3 5 . 21670501001502002503003504004500 5 年常住人口 0 7 年常住人口總?cè)丝谕鈦?lái)人口常州區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配比 常州人口外來(lái)人口增長(zhǎng) 城市產(chǎn)業(yè)和人口 01002003004005006007008009002021年 2021年第三產(chǎn)業(yè)增加值常州第三產(chǎn)業(yè)增加值 19 此外，城市化建設(shè)迅猛，高速增長(zhǎng)的遷移人口迫使城市骨架拉升 ? 從江蘇省城市化水平的梯隊(duì)來(lái)看，常州處于第二梯隊(duì)， 落后于蘇州無(wú)錫，潛力巨大 0%20%40%60%80%100%2021 2021 2021 2021 2020非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口% % % 65% 75% 常州城市化率 城市化水平： 2021年城鎮(zhèn)人口達(dá) 265萬(wàn)人左右，城市化水平達(dá) 65％； 2020年城鎮(zhèn)人口達(dá) 333萬(wàn)人左右，城市化水平達(dá) 75％ －－常州城市總體規(guī)劃 20212020 徐州 鹽城 連云港 揚(yáng)州 南通 泰州 常州 鎮(zhèn)江 南京 無(wú)錫蘇州 40%～ 50% 50%～ 60% 50%～ 60% 60%以上 ?常州市人口穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2021年底，市區(qū)的戶籍總?cè)丝?，外來(lái)人口 ，主城區(qū)人口約 180萬(wàn)人，人口集聚效應(yīng)明顯 ?近 2年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū) ?外來(lái)人員層次兩級(jí)分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務(wù)的人員最多 常州歷年暫住人口增長(zhǎng) 1 2 9 . 1 51 4 2 . 7 11 4 9 . 31151201251301351401451501552021 2021 2021資料來(lái)源：常州 2021統(tǒng)計(jì)年鑒 城市化發(fā)展 2021 年上半年，常州市新增商品房土地供應(yīng) 113宗，總供給面積，總出讓金額 。 17 ?武進(jìn)中心區(qū)與常州老城區(qū)相連接的多條快速路和主干道路已經(jīng)建成或正在建設(shè)和銜接改造中 ?計(jì)劃在年底完工的快速公交一號(hào)線，直接連接常州的兩翼，南向終點(diǎn)站位于項(xiàng)目東北側(cè)的武進(jìn)汽車站 軌道交通從遠(yuǎn)期來(lái)看，能加強(qiáng)常州跟武進(jìn)以及新北區(qū)的聯(lián)系，帶動(dòng)城市一體化發(fā)展，將武進(jìn)、新北區(qū)納入城市體系，吸引城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的城市化，使武進(jìn)發(fā)展成為城南的城市中心 城市快速交通 18 常州第二產(chǎn)業(yè)仍占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中主導(dǎo)地位，對(duì)外來(lái)人口需求增大；隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，人口構(gòu)成由三角形向橄欖形轉(zhuǎn)變，中高端人群大量涌現(xiàn)；同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為城市帶來(lái)大量中高層白領(lǐng) ? 常州市目前以制造業(yè)、材料加工業(yè)、新型紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。投資型、度假型社區(qū)將隨著快速交通發(fā)展而增加 城市外部交通 隨著高速軌道交通的通車，作為重要交通節(jié)點(diǎn)的常州必將成為地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)區(qū)域之一，如京津高鐵通車后，沿線香河、豐潤(rùn)都成了地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。 16 ?滬寧乘際鐵路在常州境內(nèi)全長(zhǎng)約 44公里，設(shè)常州、戚墅堰站，預(yù)留橫林、新閘東、奔牛東 3處城際站，穿越武進(jìn)、新北、a鐘樓、天寧、戚墅堰 5個(gè)區(qū)，屆時(shí)，滬寧兩地車程用時(shí)將控制在 1小時(shí)左右，這樣上海、常州兩地車程用時(shí)約在 40分鐘左右，大大提高了出行時(shí)間 ? 全線 1318公里的京滬高速鐵路，與其他三大都市圈距離拉近，同時(shí)促進(jìn)城市與北方經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)商務(wù)往來(lái)。 ?常州市呈三大組團(tuán)發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐漸衍生多個(gè)集中商圈，區(qū)域效能定位明顯 ?加強(qiáng)和拓展城市東、西兩翼規(guī)劃投入，遠(yuǎn)期形成“一體四翼”的城市空間格局。 ?發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使得常州與長(zhǎng)三角其他城市圈緊密相連。 ?城東成交、認(rèn)購(gòu)套數(shù)走勢(shì) ?城東成交套數(shù)、面積走勢(shì) 2021年上半年，城東成交量整體呈現(xiàn)“ 先降后升再降”的態(tài)勢(shì)，第一個(gè)高峰出現(xiàn)在 1月份，隨即在新政的打壓下跌入谷底，市場(chǎng)濃
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