報酬資本化法的公式-文庫吧資料
2025-05-17 00:22本頁面
【正文】 1)1(11)(2萬元???????????????????????????????nnYnYbYYbYAV該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： 六、凈收益按一定比率遞增的公式 ? 凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況： ? 一是收益期限為有限年； ? 二是收益期限為無限年 。試計算該宗房地產(chǎn)的 合理經(jīng)營期限 及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報酬率為 6％，試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 公式假設(shè)條件： ① 凈收益未來第 1年為 A， 此后按數(shù)額 b逐年遞減， 第 n年為 [A－ （ n－ 1） b]； ② 報酬率不等于零為 Y； ③ 收益期限為有限年 n， 且 n≤A/b+ 1。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 nn2 Y)(1nYbY)(111YbYAV?????????????????????2．收益期限為無限年的公式 公式的假設(shè)條件是： ① 凈收益未來第 1年為 A， 此后按數(shù)額 b逐年遞增； ② 報酬率大于零為 Y； ③ 收益期限 n為無限年 。 1．收益期限為有限年的公式 式中： b為凈收益逐年遞增的數(shù)額。 【 解 】 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： ? ? ? ? %)101(35%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%10120 1155432t1（萬元）???????????????????YYAYAViiti四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 ? 凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況： ? 一是收益期限為有限年 。 ? ? ? ? t1 11 YYAYAViiti ???? ?? 推導(dǎo)？ 【 例 】 通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、 25萬元、28萬元、 30萬元，從未來第 6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 此公式的假設(shè)前提是： ① 凈收益在未來的前 t年 (含第 t年 )分別為 A1， A2， … ， At， 在 t年以后均為 A； ② 報酬率大于零為 Y； ③ 收益期限為 n年 。 二是收益期限為無限年。 【 解 】 本題通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上就是將使用年限為法定最高年限 (50年）的基準地價轉(zhuǎn)換為 45年(原取得的 50年使用年限減去已使用 5年 )的基準地價。 該基準地價在評估時設(shè)定的使用年限為法定最高年限 ， 現(xiàn)行土地報酬率為 10％ 。 在市場法中 ， 可比實例房地產(chǎn)的期限可能與估價對象房地產(chǎn)的期限不同 ， 從而需要對可比實例價格進行調(diào)整 ， 使其成為與估價對象相同期限下的價格 。為了計算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為 無限年 下的價格： ? ?)m/( 1 1 4%61112 0 0 0K1VV2505050元甲房地產(chǎn)???????????????? ? ?)m/( 1 7 9%61111 8 0 0K1VV2303030元乙房地產(chǎn)???????????????? 可見 ， 乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格 (1800元／ m2低于 2021元／m2)， 實際上卻高于甲房地產(chǎn)的價格(／ m2高于 ／ m2)。假設(shè)報酬率均為 6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 ? 轉(zhuǎn)換成相同期限下價格的方法 ， 與上述不同期限價格之間的換算方法相同 。 [解 ]該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價格： ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?1%101%81%81%81%101%1030001111113050503050????????????????VYYYYYYVVNNnnnnnNNNNn(3)用于比較不同期限價格的高低 ? 要比較兩宗類似房地產(chǎn)價格的高低 ， 如果兩宗房地產(chǎn)的土
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