報(bào)酬資本化法的公式-閱讀頁(yè)
2025-05-29 00:22本頁(yè)面
【正文】 ： g為凈收益逐年遞減的比率。 ???????????????????nYggYAV1112．收益期限為無(wú)限年的公式 此公式的假設(shè)條件是： ① 凈收益未來(lái)第 1年為 A，此后按比率 g逐年遞減； ② 報(bào)酬率大于零為 Y； ③ 收益期限 n為無(wú)限年。 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格 。 如果有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增和遞減的比率不同，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 【例】 預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變 ， 為 16萬(wàn)元 ， 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為 8萬(wàn)元， 此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 2%，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。 【 解 】 先計(jì)算其合理經(jīng)營(yíng)期限 n： 由： I－ E(1+gE)n－ 1=0， 有： 16－ 8(1+2%)n－ 1=0， 得： n=36(年 ) 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? ?? ?（萬(wàn)元） %101%211%2%108%10111%1016 11111136???????????????????????????????????????????????????????nEEnYggYEYYIV八、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái) t年的凈收益分別為 A1， A2… ， At， 第 t年末的價(jià)格為 Vt， 則其現(xiàn)在的價(jià)格為： ? ? ? ?1 11iititiAVVYY??????? ? ? ?1 11iititiAVVYY??????V—— 房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 Ai—— 房地產(chǎn)在未來(lái)第 t年期間的凈收益，簡(jiǎn)稱(chēng)期間受益。 期末轉(zhuǎn)售收益是持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益。 如果公式中的未來(lái)凈收益每年不變?yōu)?A，則公式變?yōu)椋? ? ? ? ? ttt 1111YVYYAV???????????如果公式中的未來(lái)凈收益不是每年不變，而是按一定數(shù)額 b遞增，則公式變?yōu)椋? ? ? ? ? ? ? ttt YVYtYbYYbYAV??????????????????? ??11111t2如果公式中的未來(lái)凈收益不是每年不變，而是按一定數(shù)額 b遞減，則公式變?yōu)椋? ? ? ? ? ? ? ttt YVYtYbYYbYAV??????????????????? ??11111t2如果凈收益按一定比率 g遞增，則公式變?yōu)椋? tttYVYggYAV)1(111?????????????????????如果凈收益按一定比率 g遞減，則公式變?yōu)椋? tttYVYggYAV)1(111?????????????????????【 例 】 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 2021/m2，年凈收益為 200元 /m2，報(bào)酬率為 10%。在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為 5000元 /m2。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 ? ? ? ?? ? ? ?)3%1015 0 0 0%10111%102 0 0Y1VY111YAV66ttt萬(wàn)元6 9 3 . 4 2 ( ???????????????????????????【 例 】 某寫(xiě)字樓過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)格為 12021元/m2,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣 ， 某市場(chǎng)租金為每天 3元 /m2,。 如果投資者要求該類(lèi)投資的報(bào)酬率為 10%， 請(qǐng)求取該寫(xiě)字樓目前的價(jià)值 。 預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為 1100萬(wàn)元 ， 拆除費(fèi)用為 50萬(wàn)元 ， 該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。 【 例 】 預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為 55萬(wàn)元和 60萬(wàn)元 ， 兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲 5%。試求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)
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