【正文】 附件的效力等。 八、合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。 六、解決爭議的方 式主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。 四、履行期限、地點、方式主要寫明交房時間、條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤。 二、標的這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還應(yīng)寫明房屋產(chǎn) 權(quán)歸屬 (要與第一條銜接 )；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費關(guān)況。 一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是寫清當(dāng)事人的具體情況。 簽訂買賣合同時須仔細 買二手房某種程度上說比買一手房 (新建商品房 )更麻煩，涉及的問題很多，更有一些沒有掀開蓋頭的隱患。 定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法 向第三人追償。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時，既要對不完全履行合同的當(dāng)事人進行定金處罰，又不能使定金全部被罰?！稉?dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件， 解釋 進一步對 不履行 分不同情況作了不同規(guī)定。 《擔(dān)保法》第八十九條對違約定金作了規(guī)定， 解釋 第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補充規(guī)定。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。 “ 解釋 ” 第一百一十七條規(guī)定了解約定金。但是，為了鼓勵交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認主合同的成立或生效。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。 “ 解釋 ” 第一百 一十六條規(guī)定了成約定金。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實際交付定金時就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實施定金處罰。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。 根據(jù)最高法院在 2021 年 12 月 8 日公布的 關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋 ，定金的類型和適用主要有如下幾種： 訂約定金。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。它是作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。如違約責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況的處理等。房屋買賣如果是通過中介公司進行的，那么在居間中保合同中除了需標明中介公司的權(quán)利外，還必須標明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項交付方式，相關(guān)稅費等。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)。 交房時間 房屋交驗在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗的時間是在過戶后第幾個工作日，或是雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 另外，最好有一小部分剩余款項的支付能放在物業(yè)交驗之后的幾個工作日內(nèi)進行。 付款方式 在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點注意的一項要素。而到實際交房時，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼籍，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或 是業(yè)主要求折價賣予客戶。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計在內(nèi)。 房屋的具體情況目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。近年來，由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時稍加注意，大都能事先避免。 八、附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂 有關(guān)的補充協(xié)議的約定。 六、合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 五、違約責(zé)任和解決爭議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所 需承擔(dān)的責(zé)任。交房時間、條件、 辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。 三、價款：是合同中最重要的條款。 二、標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。 合同范本最 后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關(guān)負責(zé)人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人名字、注冊號、協(xié)理、協(xié)理號，以保障合同的安全性。 要點 11： 提醒合同未盡事宜采取附件形式補充，避免因合同為約束到的問題引起糾紛。 因不可抗力致使合同無法履行的； 因相關(guān)政策、法規(guī)變動致使合同無法履行的。 約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。 明確規(guī)定當(dāng)丙方發(fā)生無正當(dāng)理由解除合同；與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益；其他因丙方過失，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行三種情況時，丙方必須對甲、乙方承擔(dān)違約責(zé)任：全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規(guī)定了賠償金額或比例。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責(zé)任承擔(dān)方。明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責(zé)任支付傭金，而以前成都的二手房交易多數(shù)都是約定成俗由甲方獨自承擔(dān)。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。明確規(guī)定雙方必須填寫交房時間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔(dān)任何維修責(zé)任。避免因為約束不清，而產(chǎn)生三方因房款無法及時支付、貸款無法按時辦理等問題引起的糾紛。按照一次性付款、分期付款、擔(dān)保貸款三種方式，明確支付金額、支付時間、付款條件、余款支付時間、甲方提供貸款資料時間等內(nèi)容。如果交易因為未能及時辦證而失敗，可以明確責(zé)任方。避免過多的糾紛。這是因為大多數(shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過產(chǎn)權(quán)面積的情況，所以約定按套轉(zhuǎn)讓。目的在于提醒交易三房詳細了解房屋的各方面情況，尤其是以前容易忽略的租賃情況、抵押情況等方面，避免交易后發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)出租，而承租方不配合的情況出現(xiàn)，也避免所交易的房屋屬于抵押資產(chǎn)。 要點 1： 詳細規(guī)定了房屋基本概況。再由銀行托管帳戶轉(zhuǎn)入賣方帳戶。 房產(chǎn)抵押登記 。 公積金管理中心對貸款手續(xù)進行審核、審批 。 收件 : 借款人提供：二手房交易合同、交易收費票據(jù)、完稅發(fā)票或個人銷售普通住房免征營業(yè)稅申請審核表、房地產(chǎn)所有權(quán)證等復(fù)印件、房屋價值評估報告書、住房公積金貸款客戶房地產(chǎn)交易資金托管開戶通知書、買賣雙方及銀行確認房地產(chǎn)交易資金托管業(yè)務(wù)開戶通知書。 中心經(jīng)辦人員根據(jù)評估結(jié)果、交易合同、完稅發(fā)票或個人銷售普通住房免征營業(yè)稅申請審核表及借款人的基本信息進行貸款金額的初步測算，并出具住房公積金貸款客戶房地產(chǎn)交易資金托管開戶通知書 。 二、 交易后的二手房貸款流程 借款人持二手房交易合同、交易收費票據(jù)、完稅發(fā)票或個人銷售普通住房免征營業(yè)稅申請審核表、房地產(chǎn)所有權(quán)證、征信報告、身份證到公積金管理部門咨詢，中心經(jīng)辦人員對借款人的借款資格進行審查，符合貸款條件的發(fā)給借款申請審批表 。 銀行發(fā)放貸款，資金轉(zhuǎn)入托管帳戶 。 通知借款人到銀行簽定借款合同。交易發(fā)票、完稅發(fā)票或個人銷售普通住房免征營業(yè)稅申請審核表、房產(chǎn)證、土地證、借款人及配偶的身份證、戶口證明、結(jié)婚證等復(fù)印件及工資收入證明。首付款的 交款憑證 。買賣雙方的房屋價值評估確認書 。產(chǎn)權(quán)人、共有人身份證復(fù)印件。 正式評估，出具房屋價值評估確認書。 借款人憑開戶通知書與賣方同時到銀行簽定資金托管協(xié)議，并按規(guī)定比例交付首付款交銀行托管。由中心認可的評估機構(gòu)對所交易的房產(chǎn)進行預(yù)評估，確認交易房產(chǎn)價值。借款人持二手房交易合同、征信報告、原房地產(chǎn)所有權(quán)證、借款人身份證到公積金管理部門咨詢，中心經(jīng)辦人員對借款人的借款資格進行審查，符合貸款條件的發(fā)給借款申請審批表。 ２．等額本金還款法：指借款人每月以同等的金額償還貸款本金，貸款利息隨本金余額逐月遞減。 四、貸款利率： 根據(jù)央行規(guī)定，自2021年５月８日起，現(xiàn)５年（含）以下個人住房公積金貸款年利率為４．１４％，５年以上為４．５９％。 二、貸款額度： 最高可貸額度不超過 “二手房 ”房屋總價（成交價與評估價兩者取其低）的７０％。此處需要說明的是，在辦理貸款的過程中如果有擔(dān)保公司的存在，買方將契稅票和領(lǐng)證通知單交到銀行，銀行會給賣方放款；如果沒有擔(dān)保公司存在的話，賣方只有在銀行辦理完抵押登記后才可以收到尾款。 。 。 。 ，與銀行面簽貸款合同，并交齊相關(guān)貸款資料。 。 資料。 ，與銀行面簽貸款合同，并交齊相關(guān)貸款資料。 希望通過以上八點注意事項能對近期準備貸款購房的朋友們有所幫助，能夠淘得如意好房。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話 7 個工作日就可以辦理完成。 注意事項八：申請貸款到放貸周期 購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(gòu) (包括：評估機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)、銀行等 )的配合才能完成。 借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過 65 歲。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。 注意事項七：借款人自身相關(guān)情況 個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。王文斌提醒借款人，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的 50%為宜。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè) 貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率%來執(zhí)行，但王文斌提醒廣大借款人，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。例如，某房屋竣工年代為 1994 年，那么目前的房齡為 15 年，所以貸款年限最長為 20 年 (即 3515)。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。 二手房貸款 “八大注意 ”讓你無憂貸款 來源： 作者： 日期： 110215 在二手房貸款人群占主力軍的當(dāng)下，金融理財師給借款人指出申請二手房貸款時的八大注意事項： 注意事項一：評估價與最高貸款額 在申請二手房貸款時，銀行一般會先對 房產(chǎn) 進行評估，評估值一般會低于其市值。投資收入，應(yīng)提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。如利息收入， 應(yīng)提供存單、國庫券等憑證 。如借款人為企業(yè)法定代表人、負責(zé)人或股東，則提出營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、近期的資產(chǎn)負債表和納稅憑證等 。f、資信證明原件 (使 用個貸中心提供的標準格式 )。d、 婚姻 狀況證明 :結(jié)婚證 /離婚證明 /未婚證明原件及復(fù)印件 。b、與賣房者簽定的購房合同或購房意向書原件 。授權(quán)委托書需經(jīng)公證，且受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。 在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險后，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的建行儲蓄存折和儲蓄卡或建行信用卡、保險單、與中心簽定《借款合同》、《抵押合同》等有關(guān)法律性文件，并辦理公證手續(xù) (如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來 )。填寫貸款申請表 (如果您已婚，請夫妻雙方一起前來 )，中心 工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。填寫貸款申請表 (如果您已婚，請夫妻雙方一起前來 )，中心工作人員經(jīng)過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據(jù)。 部分房屋建筑物工程預(yù)決算資料 。 當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M標準 。 國有資產(chǎn) 產(chǎn)權(quán) 登記證 (非國有資產(chǎn)除外 )。 五是在二手房的交易過程中，當(dāng)買賣雙方發(fā)生了房地產(chǎn)糾紛的時候需要對房地產(chǎn)的價值進行評估。對房地產(chǎn)進行保險可以減輕房地產(chǎn)發(fā)生災(zāi)害或意外事故時房主所要承擔(dān)的損失。 三是在對房地產(chǎn) 保險 的時候需要對房地產(chǎn)的價值進行評估。 二是 貸款 人在向銀行申請 抵押貸款 的時候可能會對房地產(chǎn)進行估價。 一是消費者在購買房屋的時候可能會進行 房地產(chǎn) 的估價。無 物業(yè)管