【正文】 控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。 受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。 **年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為 畝，**年為 畝， **年為 畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。 **年全縣總投放為 16 畝；**年總投放為 98 畝，是上年的 6 倍； **年總投放達(dá) 236 畝，同比增長 倍。 土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示， **年 **年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的 70、 、 ；商業(yè)營業(yè)用房 3 年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的 、 。 商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位凸顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大， **年為 ,2021 猛增至 ， **年再創(chuàng)新高達(dá)為 ，成為拉動投資增長的主要力量。 作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從 **年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。到了 **年底已發(fā)展成有 17 家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 2 家，三級資質(zhì)以下的企業(yè) 15 家；國有企業(yè) 僅有 1 家，民營企業(yè) 16 家。 由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進(jìn)入。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。 我縣的房地產(chǎn)業(yè)從 **年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為緊密相關(guān)。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；⒓s化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng) 一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。 進(jìn)一步放活二手房交易市場。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。 加強城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共 50 余項 : 其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。 公開稅費項目 ，規(guī)范稅費征管行為。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些 愿意為消費者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。 開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。七是做好宣傳工作。 七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理。六是信息要透明、公開。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。 620 個案例地價占房價比例平均為 %， 356 個項目比例在 15%30%之間，其中比例在 30%以下的約占總 數(shù)的 78%。 加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違 反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。 四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) 12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 73 個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè) 13 個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。要對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲 取信息的平臺。 二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房 地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。 一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。2021年 1— 10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成 6256萬元，同比增長 %，占稅收總收入的 %。但實際上，與同期相比，凈增加了 198 萬元，仍處于上升趨勢。 此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。 2021 年 1— 10 月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫 9877 萬元，較去年同期 6024 萬元增長的 %。 2021 年 — 2021 年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加 1976 萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。 2021 年以來房地產(chǎn)銷售額 4 年平均占全社會消費品零售總額的 %，是占消費 份額最大的行業(yè)。 房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。 1998 年到 2021 年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對 gdp 增長的直接貢獻(xiàn)率從不到 1%上升到 %。 1998 年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。 面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、 保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中 的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。 房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換 新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從 2021 年的 2050 元 /㎡上升到 2021 年的 2394 元 /㎡，上漲了 344 元 /㎡，漲幅達(dá) 17%。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從 2021 到 2021 年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。 2021 年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表 4）： 2021 年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為 萬元，而 2021— 2021 每畝均價為 萬元， 2021 年畝均價 萬元，基本與 2021年以前持平，土地價格的變化正與榆林 城區(qū)的房價基本吻合。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需 求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。但從 2021年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。 投資型購房減少，消費者趨于理性。同時，房價也存在較大差異。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的 不平衡性。金融機構(gòu)為積極配合 國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。截止 6 月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達(dá) 1092 億元，居全省第二，較年初增加 206 億元，較年初增加 137億元，增長 %，同比多增 76 億元，增量已相當(dāng)于 2021 年全年的%，增幅分別高于全國、全省 個和 個百分點。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了 2021 年三季度樓市的大爆發(fā)。 7縣區(qū) 2021年第一季度較去年第四季度下降了 61%，到了第 二、三季度強勢反彈， 7 縣區(qū)分別比上季度增長了 %、 %，促成今年 二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響， 2021 年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約 萬㎡，空置率約為 63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是 2021 年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。在實物配租方面，榆、神、府等 7 個縣區(qū)申報了建筑面積 萬㎡（ 1540 套），總投資 億元，其中榆陽區(qū)等 5 個縣區(qū)已開工 萬㎡、 850 套 。目前在建經(jīng)濟適用住房23 萬㎡，小高層均價 2300 元 /㎡，多層均價約 1800 元 /㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。 經(jīng)濟適用住房也是影響榆林 房地產(chǎn)市場的重要因素。盡管 2021 年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。 2021 年至 2021 年 10 月份，全市共建成商品房面積 萬㎡，完成銷售面積 萬㎡，空置面積 萬㎡，空置率為 %，其中 2021 年 110 月份全市建成商品房面積 萬㎡，銷售 萬㎡。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有 序發(fā)展，按照 2021年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等 7 個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等 8 個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實地視察。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速， 二、三線城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，為 二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機和空間。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的 城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應(yīng)轉(zhuǎn)移。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力