【正文】 應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。 2． 0 所需物品部門必須對影響服務(wù)的進(jìn)貨物品進(jìn)行驗證，并認(rèn)真填寫《物品驗證單》，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在《物品驗證單》上簽名。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 14． 0 材料庫房每月要進(jìn)行一次庫房盤存，每季度要對維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。 12． 0 發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料。 11． 0 庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不同的保管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 9． 0 維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。 7． 0 材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。 5． 0 材料入庫應(yīng)由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主 管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。 4． 0 材料購回后應(yīng)由維修班長進(jìn)行驗證。 2． 0 一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 辦理業(yè)主裝修申請時，管理處須對擬裝修部分的火災(zāi)報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進(jìn)行檢查，檢查結(jié)果須由業(yè)主簽字確認(rèn)。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進(jìn)行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。 中控室 /消防中心設(shè)備應(yīng)由有資質(zhì)的人員進(jìn)行維修保養(yǎng)、對計算機(jī)軟件進(jìn)行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進(jìn)行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。 值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認(rèn)真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行檢查。 中控室 /消防中心實行 24 小時值班制度，值班人員須持證上崗。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S011 ZHPM 中控室 /消防中心管理制度 A/0 1/1 中央控制室（或消防中心）是設(shè)備運(yùn)行、監(jiān)控的心臟，直接關(guān)系到大廈 /小區(qū)的各項安全。 8． 0 空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一次，制冷冷水機(jī)組每月清潔一次。 6． 0 定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。 5． 0 須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。 3． 0 室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S010 ZHPM 空 調(diào) 制 冷 設(shè) 備 房 管 理 制 度 A/0 1/1 空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行，特作如下規(guī)定： 1． 0 空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè) 備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 部門辦理申請手續(xù)。 10． 0 嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。 8． 0 水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交辦公室存檔。 7． 0 水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進(jìn)行盤車，每季度對電動機(jī)進(jìn)行一次絕緣搖測。 4． 0 生活水泵每 周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。停水須經(jīng)管理處批準(zhǔn)。作好日常運(yùn)行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S009 ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用 水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。 10． 0 發(fā)電機(jī)檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。 8． 0 機(jī)房及 機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。 7． 0 發(fā)電機(jī)實行定人定機(jī)操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。 5． 0 每月起動機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機(jī)組正常自動投入。 3． 0 發(fā)電機(jī)平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電。平時機(jī)房門應(yīng)加鎖。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⒁夥乐剐游镞M(jìn)入；無關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。 9． 0 配電房室溫不可超過攝氏 40 度。 7． 0 停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。嚴(yán)禁變壓器空載運(yùn)行。 5． 0 變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計劃的向供電局報?；騿⒂谩Ｖ蛋鄦T必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 3． 0 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。 1． 0 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情 況和有關(guān)安全措施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 要 求 發(fā) 展 商 辦理，調(diào)整比例。 設(shè)備部與發(fā)展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費(fèi)。 發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結(jié)清以往水電費(fèi)。 發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費(fèi)用，并確定金額。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S006 ZHPM 水 電 過 戶 審 批 制 度 A/0 2/2 附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程 有問題 符合抄表到戶 WI/S007 ZHPM 配電房管理制度 A/0 1/1 開始 是否滿足過戶條件 政府部門已驗收 已接通正式水電，供電、供水部門已封表 我司已接管 管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費(fèi)用是否有問題。管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司設(shè)備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核管理處不得自行辦理。 1． 6 原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費(fèi)。未調(diào)整到合理值者，就發(fā)展商對多支出的水電費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼事宜已達(dá)成協(xié)議。 1． 3 不支付空置房管理費(fèi)的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費(fèi)對管理處進(jìn)行補(bǔ)貼。 1． 0 用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件： 1． 1 各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設(shè)備驗收合格、計量裝置符合要求。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4． 0 保修期結(jié)束， 保修單位結(jié)算保修金時，管理處須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司設(shè)備管理部審核蓋章。 3． 0 設(shè)備保修期時間內(nèi)，管理處宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。 2． 0 物業(yè)設(shè)備接管時，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范 圍、期限，管理處維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識，形成書面協(xié)議。 保修期的計算應(yīng)以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4． 5 負(fù)責(zé)搜集報紙、雜志上有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，并剪貼、整理。 4． 4 負(fù)責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。收集、分類、整理各管理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。 4． 0 設(shè)備管理部資料員職責(zé) 4． 1 接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。負(fù)責(zé)組織水量平衡測試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費(fèi)用測算。 3． 4 參加樓宇接管驗收工作，負(fù)責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S004 ZHPM 設(shè) 備 管 理部專 業(yè)工程 師職責(zé) A/0 2/2 3． 3 編制、修訂本專業(yè) ISO9002 及 ISO14001 文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 3． 2 作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。 3． 0 給排水空調(diào)工程師職責(zé) 3． 1 接受部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。 2． 6 編制本專業(yè)技工考試題庫。 2． 4 負(fù)責(zé)編制本專業(yè) ISO9002 ISO14001 文件，電梯維修、養(yǎng)護(hù)供方評審，合同會簽。 2． 3 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)計劃的審批，制定電梯年審計劃并實施。 2． 0 電梯工程師職責(zé) 2． 1 接受部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作 安排，主管電梯設(shè)備。 1． 6 負(fù)責(zé)編制本專業(yè)技工考試題庫。 1． 5 辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分?jǐn)偂Ｘ?fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)供方評審、合同會簽。 1． 2 作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委維修招標(biāo) 文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 8． 0 掌握國內(nèi)外行業(yè)管理動態(tài)，負(fù)責(zé)引 進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)備管理模式、經(jīng)驗。 7． 0 了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點，提高管理及業(yè)務(wù)水平。定期組織設(shè)備管理績效評審。 4． 0 組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機(jī)電設(shè)備的驗收。 3． 0 掌握設(shè)備管理情況，指導(dǎo)各管理處作好機(jī)電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S003 ZHPM 設(shè) 備 管 理 部 經(jīng) 理 職 責(zé) A/0 1/1 1． 0 領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備管理部員工全面履行各自職責(zé)及完成公司下達(dá) 的各項任務(wù)。 14． 0 負(fù)責(zé)推進(jìn)全公司的節(jié)能、降耗工作。 12． 0 負(fù)責(zé)代表公司就設(shè)備管理方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 10． 0 負(fù)責(zé)本部門 ISO9002 和 ISO14001 文件的修訂工作。負(fù)責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。負(fù)責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。負(fù)責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。 5． 0 負(fù)責(zé)審批機(jī)電設(shè)備年度保養(yǎng)計劃；制定設(shè)備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置申請（ 2020 元以上）報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4． 0 負(fù)責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制 定本公司機(jī)電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時更新。 3． 0 負(fù)責(zé)代表公司組織機(jī)電設(shè)備驗收組，對新樓宇機(jī)電設(shè)備進(jìn)行驗收接管，負(fù)責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) WI/S002 ZHPM 設(shè)備管理部職責(zé)