【正文】 供 地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。 （四）鼓勵與約束并用 對工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調整土地有償使用費。對違規(guī)減免和欠繳的新增建設用地土地有償使用費，要進行清理，限期追繳。新增建設用地土地有償使用費繳納范圍 ，以當?shù)貙嶋H新增建設用地面積為準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執(zhí)行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。凡與土地使用標準不一致的建設標準和設計規(guī)范，要及時修訂。要健全 各類建設用地標準體系，抓緊編制公共設施和公益事業(yè)建設用地標準。不符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規(guī)模。 七、集約節(jié)約用地制度 （一）規(guī)劃統(tǒng)籌和總體控制是前提 強化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。第十四條規(guī)定：集體建設用地使用、流轉和抵押，應當依法辦理土地登 記。同時，根據(jù)公共利益需要，國家可以行使征地權，對集體建設用地進行征用。 1關于流轉中的政府管理和服務 政府在集體建設用地流轉中，不再具有產(chǎn)權代表身份，而只是流轉活動的管理者和服務者，行使社會管理和服務職能。集體經(jīng)濟組織取得的土地有償使用收益和流轉收益，應主要用于農(nóng)村各項基礎設施建設和社會福利事業(yè)。 關于土地收益分配與使用 利益分配問題是規(guī)范農(nóng)村集體建設用地流轉行為的關鍵問題，集體建設用地流轉收益分配涉及政府、集體土地所有者、使用者三者利益關系，必須正確處理。為鼓勵閑置宅基地流轉，提高集體建設用地利用效率，優(yōu)化配置集體土地資源，應當允許農(nóng)戶將閑置宅基地連同地上建筑物出租或轉讓；地方政府可以制定土地置換、允許進鎮(zhèn)農(nóng)民購買經(jīng)濟適用住房等優(yōu)惠政策，鼓勵集體建設用地集中布局和進鎮(zhèn)農(nóng)民的原宅基地復墾還田；置換的土地應當在規(guī)定的時間內(nèi)補充相同數(shù)量和質量的土地，土地置換的新增建設用地有償使用費全部留給市、縣人民政府；城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在已批準的試點范圍內(nèi)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃， 必須確保城鄉(xiāng)建設用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。但是，考慮到由于農(nóng)用地和建設用地 ,特別是經(jīng)營性的房地產(chǎn)用地相比 ,比較效益差異很大 ,如不加以適當限制 ,很可能造成農(nóng)村甚至是基本農(nóng)田都布滿房地產(chǎn)的情況 ,同時 ,1999 年的國務院辦公廳 39 號文件、 2021 年的國務院 15 號文件以及2021 年的 28 號文件等都明確，城市居民不得購買農(nóng)村宅基地和房屋，法律也規(guī)定農(nóng)村宅基地只能用于本集體經(jīng)濟組織成員使用，從土地市場的統(tǒng)一管理出發(fā)，應嚴禁集體建設用地用于商品住宅開發(fā)。 關于流轉的土地用途 當前，流轉的集體建設用地大都屬于經(jīng)營性用地，非經(jīng)營性用地的比例較低，如果土地用途限定為非經(jīng)營性用途，限定范圍過嚴，實際上就難以流轉，起不到通過集體建設用地流轉，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置的 目的。因此，《辦法》第十二條規(guī)定，單位或個人依法取得的集體建設用地使用權，可以依照土地使用合同的約定流轉，原土地使用合同載明的權利、義務隨之轉移。 關于流轉雙方的權利義務 集體建設用地的使用與流轉，屬于產(chǎn)權交易行為，涉及交易雙方的權利義務關系。原土地使用者與所有者未簽訂合同的，流轉應征得土地所有者同意，并由新的土地使用者與土地所有者直接簽訂合同。 關于使用合同和流轉合同 為保護集體建設用地所有權人和使用權的權利，履行相應義務，集體建設用地使用和流轉應當簽訂書面使用合同和書面流轉合同。所以，集體建設用地流轉應當符合自愿、有償和內(nèi)部成員優(yōu)先三個原則。 關于使用和流轉的原則 集體土地是農(nóng)民重要的財產(chǎn)，集體建設用地流轉的主要目的之一，就是增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。按照土地管理法律法規(guī)規(guī)定，出讓方式是特指國有土地使用權有償使用的，將出讓方式也作為集體建設用地流轉方式，容易造成概念上的混淆；集體建設用地聯(lián)營實質上是以土地使用權作價出資（入股），并不是一種 新的流轉方式；根據(jù)民法規(guī)定，抵押權是擔保物權，抵押權未實現(xiàn)時原土地使用權人并不實際轉移占有土地使用權，抵押權實現(xiàn)時處置土地使用權的方式也不外乎轉讓、租賃和作價出資（入股） 3種方式，所以抵押也不是一種獨立的流轉方式。第九條明確集體建 設用地確定給單位或個人使用，應當依法報經(jīng)縣級以上人民政府批準，有條件的地方應當進入土地有形市場公開進行，屬于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的，應當采用招標、拍賣或掛牌方式交易。 關于集體建設用地使用權的取得 取得土地使用權是單位或個人使用和流轉集體建設用地的首要條件。為此，《辦法》明確了流轉的范圍，規(guī)定：村莊、 集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃，權屬合法并經(jīng)依法批準的農(nóng)民集體建設用地，可依照本辦法規(guī)定流轉。只要是符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準的集體建設用地，均可依法使用和流轉。 關于流轉的范圍和條件 首先，《憲法》規(guī)定城市土地屬于國家所有，因此，流轉范 圍應當嚴格限定在村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)；其次，權屬合法、界址清楚是土地產(chǎn)權交易的基本前提，也是集體土地流轉的前提條件。但是，流轉必須以明晰第一層次的土地使用權讓渡關系為基礎，在符合有關法律法規(guī)、征得土地所有權人同意的前提下，集體土地使用權人之間方可流轉土地使用權。 n 71 號文：農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。 四、關于集體建設用地使用權流轉 n 99 年開始試點、調研，推進 n 28 號文件：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。 n 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設用地年度計劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉用 審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關企業(yè)用地標準。 n 要嚴禁以興辦 “鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) ”、 “鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設 ”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執(zhí)行。 n 積極推進農(nóng)村建設用地整理，大力開展 “空心村 ”、閑置宅基地、空置住宅、 “一戶多宅 ”的調查清理工作 n 加大盤活農(nóng)村存量建設用地的力度，促進土地集約利用。 對于農(nóng)用土地： 承包經(jīng)營、四荒地拍賣 （二） 28 號文件：從規(guī)劃入手加強農(nóng)村宅基地管理 n 要求各地抓緊完善鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，引導農(nóng)村住宅建設按規(guī)劃、有計劃地逐步向小城鎮(zhèn)、中心村集中， n 從嚴控制村鎮(zhèn)建設用地規(guī)模。按照上述規(guī)定，集體所有土地的使用范圍和方式如下： 對于集體建設用地： 三類建設經(jīng)依法批準可用集體建設用地： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（以土地聯(lián)營、入股與他人合辦企業(yè)）（建設用地使用權） 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村公共設施、公益事業(yè)建設； 農(nóng)村村民住宅（宅基地使用權）。 不允許按出讓金繳納比例分割發(fā)放土地證。 出讓金必須全部繳清后，才能發(fā)放土地使用證； 216。 用地者要按合同約定付清全部土地讓金，申請土地登記，領取《國有土地使用證》。 合同必須嚴格履行。 土地出讓金可以一次繳清，也可以分期付款，由用地者與政府雙方約定，寫 入出讓合同。 出讓合同有示范文本，認真執(zhí)行。 出讓必須按宗地出讓，按宗地簽訂合同。 市、縣國土資源局代表政府出讓土地后，必須與土地使用者簽訂國有土地使用權出讓合同。 《國有土地使用權出讓合同》簽訂后 7日內(nèi)，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監(jiān)督。 公示期間，有異議且經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。 n 《國有土地使用權出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。 對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。投標人的投標價均低于底價或投標條件均不能夠滿足標底要求的，投標活動終止。 n 評 標小組應當根據(jù)評標結果，按照綜合評分高低確定中標候選人排序，但低于底價或標底者除外。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，招標人應當成立評標小組進行評標。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛 牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。 n 對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發(fā) 建設要求較高、僅有少數(shù)單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。適度控制工業(yè)用地，保證民生用地。 n 31 號文件后，工業(yè)地價提高 40%60%。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。 n 建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度 國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)和經(jīng)營性用地出讓必須以招標拍賣掛牌方式確定土地使用者和土地價格。 n 對不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。招標出讓的，應當同時確定標 底；拍賣和掛牌出讓的，應當同時確定起叫價、起始價等。評估方法、參數(shù)、考慮等有所不同。 出讓中的地價評估與底價確定： n 市、縣國土資源管理部門應當根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的 正常土地市場價格 進行評估。 土地出讓配置方式演 變： n 87 年深圳的實踐探索； n 88 年《憲法》、《土地管理法》修改； n 1990 年 55 號令； n 1994 年《城市房地產(chǎn)管理法》；有條件的 n 1997 年中發(fā) 11 號文件：主要采用公開招標拍賣 n 1999 年，國辦發(fā) 39 號文；原則上 n 2021 年，國發(fā) 15 號文件；應當 n 2021 年，國土資源部 11 號令 (第二次土地革命 )； n 2021 年，國土部、監(jiān)察部 265 號 文 (政治紀律 )； n 2021 年，中央紀委 3 號文件（黨紀要求）； n 2021 年，國土部、監(jiān)察部 71 號文（ 大限） n 2021 年，國發(fā) 28 號文 (市場價格 )； n 2021 年，國土資源部《出讓規(guī)范》 (操作指南 )； n 2021 年，國發(fā) 31 號文件； n 2021 年，《物權法》 。拍賣出讓，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。 216。 五是要嚴格執(zhí)行招標拍賣掛牌等公開市場配置的相關政策 出讓分協(xié)議出讓和招標拍賣掛牌出讓 216。因此： １、土地出讓的權利在市、縣； ２、市、縣國土資源局具體實施出讓工作，是國有土地出讓的主體；儲備中心、交易中心等不是出讓主體。對企業(yè)新增用地，特別是征收土地后提供給用地單位使用的不能采用這種方式。 作價出資入股，是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用。 216。 出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。其他建設用地應嚴格實行市場配置，有償使用。 《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2021〕 3 號）中規(guī)定： 國土資源部要嚴格限定劃撥用地范圍，及時調整劃撥用地目錄。 目前該目錄正在進一步修改中。 216。 劃撥供地范圍： 《土地管理法》第 54 條、《城市房地產(chǎn)管理法》第 23 條、《物權法》 137 條； 《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。 劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。 216。 《工業(yè)用地投資強度指標》（投資強度、最低容積率、配套用地等）；今年又提高了標準，今后還將適時調