【正文】 之間轉(zhuǎn)讓房屋合同無效，并要求賠償損失。 3年后乙遷址，將房屋轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，未向丙提及其與甲之間的協(xié)議。為防止住宅樓的景觀受到傷害，與前鄰的乙學(xué)校商定，乙在 20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，甲每年向乙支付 10萬元補償金。 第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定 ，利用他人的不動產(chǎn) ,以提高自己的不動產(chǎn)的效益 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 地役權(quán) 地役權(quán)是指土地上的權(quán)利人 （ 包括土地所有人 、 土地使用權(quán)人 ） ， 為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高 ， 通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán) 。 《 河南省實施土地管理法辦法 》規(guī)定的戶均住宅最高標(biāo)準(zhǔn)為 167平方米（合 ），全市農(nóng)村住宅總面積為 ，再加上住宅面積三分之一的公共用地 19萬畝，全市農(nóng)村住宅用地不超過 。農(nóng)村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復(fù)墾為耕地，調(diào)劑為建設(shè)用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設(shè)用地計劃，并優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押 《 土地管理法 》 第 64條規(guī)定： “ 農(nóng)村村民出賣 、 出租住房后 ， 再申請宅基地的 ， 不予批準(zhǔn) 。 農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 中華人民共和國土地管理法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 ” 特點 “ 三無 ” ：即無償 、 無期限 、 無流動 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 宅基地使用權(quán) 宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民因建造自用房屋而對集體所有土地的 占有 、 使用 的權(quán)利 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 中華人民共和國土地管理法 第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 物權(quán)法： 第一百五十一條 集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 133條：通過招標(biāo) 、 拍賣 、 公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地 ， 依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定 ， 其土地承包經(jīng)營權(quán)可以 轉(zhuǎn)讓 、 入股 、 抵押 或者以其他方式流轉(zhuǎn) 。 流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限 。 改革方向： 傳統(tǒng)用益物權(quán) ——永佃權(quán) （賦予農(nóng)民永佃化的土地承包經(jīng)營權(quán)）。 以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制、符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點的農(nóng)村基本經(jīng)營制度，是黨的農(nóng)村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。 第一百二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ) 、 統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制 。 該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬 ， 有約定的 ， 按照約定；沒有約定或者約定不明確的 ， 依照法律 ， 行政法規(guī)的規(guī)定辦理 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的處理 《 物權(quán)法 》 第 149條規(guī)定： 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的 ， 自動續(xù)期 。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 城市房屋拆遷土地是否給予補償？ 國家收回土地使用權(quán)： 《 物權(quán)法 》 第一百四十八條 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前 ， 因公共利益需要提前收回該土地的 ， 應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償 ， 并退還相應(yīng)的出讓金 。 ” 2022/2/7 市委黨校公法教研部 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度 流轉(zhuǎn)方式主要有轉(zhuǎn)讓 、 互換 、 出資 、贈與或者抵押 。 適用范圍： 《 物權(quán)法 》 第 137條第 3款規(guī)定： “ 嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) 。 包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費支出等。 包括完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)支出以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。 包括計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及按照財政部門規(guī)定與前期土地開發(fā)相關(guān)的費用等。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。 從 2022年 1月 1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。 土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定 。 自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項用于耕地開發(fā)。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 出讓金 《 物權(quán)法 》 第一百四十一條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用 。 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 2022年國土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定 》 《 物權(quán)法 》 第 137條第 2款規(guī)定： “ 工業(yè) 、 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的 ， 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo) 、 拍賣等公開競價的方式出讓 。 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第二條 國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 建設(shè)用地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) ， 是指自然人 、 法人依法對國家所有的土地享有 占有 ， 使用和收益 ， 建造并經(jīng)營建筑物 、 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 土地使用權(quán)的種類 從理論上講有國有土地使用與集體土地使用權(quán)之分 。從法律性質(zhì)上講， 土地使用權(quán)是一種用益物權(quán) 。 集體土地所有權(quán)的代表可表述為 “ 三級所有 、 隊為基礎(chǔ) 。 《 物權(quán)法 》 第一次明確規(guī)定 “ 農(nóng)民集體所有 ” 的含義是 “ 本集體成員集體所有 ” 。 (五 )其他按照法律規(guī)定屬于農(nóng)民集體所有的土地。 (三 )農(nóng)村居民使用的宅基地、自留地、自留山、自留塘、飼料地等 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 河南省 〈 土地管理法 〉 實施辦法 第八條 下列土地屬于農(nóng)民集體所有： (一 )一九六一年開始，農(nóng)村實行固定土地所有權(quán)時，確認(rèn)屬于農(nóng)民集體所有而未經(jīng)國家依法征用的土地 。如不成，我們干部坐牢殺頭也甘心。 1979年以后農(nóng)村經(jīng)濟體制改革由原來的集體所有集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營的體制。 (七 )未經(jīng)縣級以上人民政府確認(rèn)屬于集體所有的荒地、荒山、沙丘、牧地、林地、水域、灘地等 。 (五 )鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民個人使用的機關(guān)、企事業(yè)單位、部隊農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)基地的國有土地 。 (三 )城市居民住宅使用的國有土地 。 ” 2022/2/7 市委黨校公法教研部 河南省 〈 土地管理法 〉 實施辦法 第七條 下列土地屬于全民所有，即國家所有： (一 )國家劃撥給國家機關(guān)、社會團體、部隊、全民所有制企事業(yè)單位、城市集體企事業(yè)單位使用的國有土地 。 法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ， 屬于國家所有 。 ” ”“ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 ， 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 ， 屬于集體所有；宅基地和自留地 、 自留山 ，也屬于集體所有 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 國有土地所有權(quán) 國有土地所有制的建立過程和國有土地的原始來源有承繼 、 沒收 、 土地改革 ， 依憲法規(guī)定直接取回和征用等五種來源 。 《 土地管理法 》 第 2條規(guī)定： “ 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制 ， 即全民所有制和勞動群眾集體所有制 ” 。 第三，在國有土地使用權(quán)層面，存在著劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)分，由此產(chǎn)生了隱性土地市場等弊端。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 中國土地權(quán)利體系的基本特點 “雙軌并行” 是指，首先，在所有權(quán)層面，國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的并存，但二者地位不平等。改革開放后，形成了土地利用私人化的格局，由此產(chǎn)生出一系列私權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。 擔(dān)保物權(quán)是利用他人財產(chǎn)的 “ 交換價值 ” ，抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)等屬于擔(dān)保物權(quán)。 用益物權(quán)是利用他人財產(chǎn)的 “ 使用價值 ” 。 2022/2/7 市委黨校公法教研部 使用權(quán)：物的利用 所謂 “ 利用 ” ，指利用他人的財產(chǎn)的權(quán)利，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 其作用在于 “ 定分止?fàn)?” 。 物權(quán)法就是關(guān)于動產(chǎn) ， 不動產(chǎn)的歸屬和利用的法律規(guī)則 。 1990年 5月 19日，國務(wù)院頒布 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》