【正文】 商 業(yè) 的 巨 大 能 量 ， 帶 動(dòng) 商 業(yè) 街 的 繁 榮 與 火 爆 。為 豐 富 城 市 建 筑 的景觀性與標(biāo)志性，我們大膽設(shè)想在 A A2 頂端中央處設(shè)一架空玻璃球進(jìn)行聯(lián)接，此玻璃球是整個(gè)商業(yè)街也是未來城市的標(biāo)志性建 筑 ，一 來 寓 意 蚌 埠 —— “ 珍 珠 城 ”的 美 喻 ，二 來 豐 富 的 視 覺 效果 ，成 為 整 個(gè) 商 業(yè) 街 亮 點(diǎn) ，大 大 提 升 了 商 業(yè) 街 的 形 象 ，可 延 伸 出商業(yè)街的旅游觀光概念，三來架設(shè) A1 與 A2 之間的連通，可各 自 增 加 顧 客 人 流 量 ， 提 高 上 層 鋪 面 的 商 業(yè) 價(jià) 值 。商場內(nèi)經(jīng)營的商品檔次建議定位在國內(nèi)一流及國際二流的標(biāo)準(zhǔn)，吸引本土高收入者 “ 回 流 消 費(fèi) ”。 （ 二 ）、 商 業(yè) 街 組 團(tuán) 劃 分 及 經(jīng) 營 內(nèi) 容 整個(gè)商業(yè)街共分為 5 個(gè)小型功能組團(tuán)，具體劃分及經(jīng)營內(nèi)容如下： A1 規(guī) 劃 為 百 貨 商 場 A1 位于整個(gè)規(guī)劃的圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與城市 南北主干道 —— 延安路的黃金交叉口，是人流量相對(duì)集中的匯聚之 地 ，無 論 商 業(yè) 價(jià) 值 角 度 ，還 是 景 觀 價(jià) 值 角 度 分 析 ，都 是 整 個(gè) 商業(yè) 街 價(jià) 值 含 金 量 “ 最 高 ” 的 地 帶 ， 故 我 們 建 議 設(shè) 置 大 型 綜 合百 貨 商 場 ，最 大 程 度 地 聚 集 顧 客 人 流 量 ，建 筑 高 度 建 議 地 上 七 層地 下 一 層 ，以 豐 富 的 商 品 經(jīng) 營 品 種 、良 好 的 購 物 環(huán) 境 、優(yōu) 質(zhì) 的 品牌 服 務(wù) 提 升 城 市 商 業(yè) 形 象 。故 建議充分利用 商業(yè)街 1. 6 公里的長度優(yōu)勢，在原地塊規(guī)劃分隔的基礎(chǔ)上，劃分出若干功能性組團(tuán)，并賦以不同的主題商業(yè)特色，涵蓋購物、餐飲、文化、娛樂和休閑等特色內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)的綠色環(huán)境，打 造 一 條 生 態(tài) 型 的 休 閑 觀 光 商 業(yè) 步 行 街 。華 燈 初 上 、 閑 余 飯 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、 或 有 朋 自 遠(yuǎn) 方 來 、 或 三 二 知 己 ， 步 行 街 所 提 供 的“ 一 站 式 ” 氛 圍 將 對(duì) 這 部 分 業(yè) 主 有 比 較 大 的 吸 引 力 ，至 于 稍 稍 高 企 的 消 費(fèi) 不 會(huì) 成 為 影 響 他 們 好 心 情的掣肘。 近水樓臺(tái)新移民 —— 社區(qū)業(yè)主 通 過 對(duì) 涂 山 路 的 考 察 ， 原 先 的 老 公 房 可 以 提示我 們 居 住 于 此 的 住 戶 的 層 次 和 購 買 力 有 限 ， 但 自 從 周 邊近 在 咫 尺 面 對(duì) 面 地 開 發(fā) 了 兩 個(gè) 樓 盤 —— 沁雅花園和米亞 花 園 之 后 ， 情 況 大 大 改 善 ： 一方面從體量上來說，這兩個(gè)都是建筑面積在 10平 方 米 左 右 的 大 盤 ， 目 前 沁 雅 花 園 已 經(jīng) 基 本 售 磬 ， 米亞 花 園 也 有 不 錯(cuò) 成 績 ， 按 照 兩 家 最 終 的 銷 售 率 維 持 在8 5%左右、每百平方米居住 3 人的比例進(jìn)行估算，將有 5000 左右的新移民南遷到此； 而 另 一 方 面 或 許 更 加 令 人 振 奮 ： 這 以 上 兩 個(gè) 樓 盤的均價(jià)都在 23 00 元 /平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業(yè)單價(jià)僅僅是 18 00 元 /平方米，由此可見，能夠購買 當(dāng) 地 “ 刷 新 價(jià) ” 物 業(yè) 的 業(yè) 主 自 然 具 備 一 定 的 消 費(fèi) 購買力。 這 部 分 人 有 兩 大 特 點(diǎn) ： 一 是 時(shí) 間 比 較 緊 ， 不 太 可能 充 分 舒 展 地 游 山 玩 水 ； 二 是 對(duì) 消 費(fèi) 顯 得 比 較 豪 邁 ，對(duì) 品 質(zhì) 的 敏 感 度 大 大 超 過 價(jià) 格 。時(shí) 代 之 窗 將 是 2 00 4 年的蚌埠 “ 新 天 地 “ 。 從 需 求 方 面 看 ， 他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ，舍 得 將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 盡 情 享 受 努 力 工 作 所 帶 來 的 物 質(zhì) 生 活 品 質(zhì) ， 對(duì) 生 活 的 取 舍 表 現(xiàn) 得 更 為 純 粹和 感 性 ； 從 供 給 方 面 看 ， 蚌 埠 現(xiàn) 有 的 市 區(qū) 購 物 場 所 所提 供 的 商 品 普 遍 只 適 合 于 中 、 老 年 人 、 休 閑 娛 樂 場 所數(shù) 量 少 檔 次 低 ， 根 本 無 法 滿 足 白 領(lǐng) 在 精 神 與 物 質(zhì) 上 的消 費(fèi) 需 求 心 理 。 舟 山 群 島 曾 經(jīng) 是 以 漁 業(yè) 為 主 業(yè) 的 經(jīng) 濟(jì) 鏈 ， 但 前 有改 革 開 發(fā) 的 優(yōu) 惠 政 策 牽 引 ， 后 有 漁 業(yè) 成 本 提 高 導(dǎo) 致 的利 潤 下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 勞 的 天 性 ， 使 得 溫 州 人 的 財(cái) 富指 數(shù) 飚 升 。 作 為 在 中 國 歷 史 上 有 相 當(dāng) 地 位 的 徽 商 ， 分 布 在 蚌埠 周 邊 ， 本 身 所 具 備 的 同 鄉(xiāng) 情 結(jié) ， 加 上 蚌 埠 在 鐵 路 交通 方 面 “ 中 樞 神 經(jīng) ” 的 地 位 ， 安 徽 省 內(nèi) 的 客 商 不 可 能不 從 中 嗅 到 一 種 別 樣 的 滋 味 ， 何 況 從 時(shí) 間 節(jié) 點(diǎn) 上 看 ，今 日 蚌 埠 正 處 于 經(jīng) 濟(jì) “ 拉 桿 升 空 ” 的 時(shí) 段 ， 購 買 “ 原始 股 ” 將 意 味 著 什 么 ？ 從 看 好 商 機(jī) 、 看 好 地 價(jià) 的 橫 向角 度 ， 甚 至 從 搶 先 排 隊(duì) 的 縱 向 視 點(diǎn) ， 徽 商 的 蚌 埠 會(huì) 晤都 將 值 得 我 們 期 待 。 徽商群英會(huì) —— 省內(nèi)客商熱對(duì)流 在 充 分 考 慮 蚌 埠 本 地 企 業(yè) 的 同 時(shí) ， 我 們 也 可 以 采取跳出一個(gè)單純的、容量有限的思維定式來看高一線。 因 此 可 以 想 見 ， 在 我 們 構(gòu) 筑 樣 板 商 業(yè) 街 的 同 時(shí) ，“ 圍 觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批“ 帶 好 舞 衣，待 價(jià) 而 沽 ”的“ 表 演 者 ”，一 旦 看 到 商 業(yè) 步 行 街 是 一個(gè) 合 適 的 平 臺(tái) ，就會(huì)沖 進(jìn)這個(gè)市場來充分施展。 這 樣 于 企業(yè)的經(jīng)營有利，于消費(fèi)者的選擇有 利 ， 于 整 個(gè) 項(xiàng) 目 的 價(jià) 值 增 長 也 有 利 。 單項(xiàng)選手一招鮮 —— 品牌連鎖店 在 弄 墨 重 彩 地 引 入 “ 艦 隊(duì) ” 以 支 撐 整 個(gè) 商 業(yè) 步 行街 的“ 骨 骼 ”之 后 ，勢 必 將 轉(zhuǎn) 入 工 筆 細(xì) 描 的 階 段 將“ 血肉 ” 充 實(shí) 進(jìn) 去 以 豐 滿 形 象 ， 完 善 功 能 ， 就 好 比 團(tuán) 體 賽排 定 座 次 以 后 ， 以 “ 一 招 鮮 ， 吃 遍 天 ” 為 主 旨 的 單 項(xiàng)賽 將 拉 開 帷 幕 。同 時(shí) 考 慮 到 整 個(gè) 步 行 街 并 不 僅 僅 為 一 些 時(shí) 尚 青 年 服務(wù) ， 同 時(shí) 作 為 蚌 埠 的 城 市 景 觀 和 新 區(qū) 的 功 能 完 善 ， 在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、參觀的團(tuán)體，因 此 “ 組 織 團(tuán) 體 賽 ” 就 成 為 了 必 然 。 （ 三 ） 經(jīng) 營 性 客 戶 定 位 整 個(gè) 步 行 街 的 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 總 體 格 局 將 呈 現(xiàn) “ 以 大 構(gòu)架 ， 用 小 完 善 ； 大 小 聯(lián) 動(dòng) ， 兼 收 并 蓄 ” 的 態(tài) 勢 ， 因 此在經(jīng)營性客戶群體的定位上，將綜合性的商業(yè)企業(yè)“艦隊(duì) ” 和 個(gè) 性 化 、 品 牌 化 的 連 鎖 加 盟 “ 游 艇 ” 相 融 合 ，力 求 在 步 行 界 所 “ 服 涉 ” 的 行 業(yè) 既 包 羅 萬 象 ， 又 能 展開 錯(cuò) 位 競 爭 ； 既 保 護(hù) 各 家 商 業(yè) 的 自 身 利 益 ， 又 能 為 消費(fèi) 者 提 供 各 種 服 務(wù) 。 而 以 中 山 街 和 南 山 路 為 主 的 個(gè) 性 小 店 ， 又 因 為 缺 乏整 體 規(guī) 劃 而 呈 現(xiàn) 出 散 兵 游 勇 不 成 氣 候 的 局 面 ， 來 自 南 方的部分流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場“年輕運(yùn)動(dòng)”。 時(shí)代之窗步行街，將添上濃墨重彩的這一筆，一條以 時(shí) 尚 為 主 題 ，兼 容 了 餐 飲 、娛 樂 、購 物 、休 閑 等 四 維功 能 商 業(yè) 街 區(qū) 的 鋪 陳 ， 定 能 讓 蚌 埠 人 天 天 “ SWELL”。還 不 開 ， 就 缺 最 后 的 1186。+1186。 時(shí)代之窗步行街的營造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點(diǎn)半延長到夜晚十點(diǎn)半，并據(jù)此為基點(diǎn)，帶 動(dòng) 整 個(gè) 蚌 埠 商 業(yè) 進(jìn) 行 一 次 “ 換 腦 行 動(dòng) ”， 刷 新 蚌 埠 的城 市 鐘 擺 ，革 命 蚌 埠 人 的 作 息 制 度 ，變“ 珍 珠 城 ”為“ 明珠 城 ”， 讓 霓 虹 華 燈 和 蚌 埠 人 “ 親 密 接 觸 ”。 好在高瞻遠(yuǎn)矚的蚌埠市政府意識(shí)到這一點(diǎn)，隨著新城區(qū)開辟和舊機(jī)場搬遷等一系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此， CBD 區(qū) 域 亭 亭 玉 立 ，涂 山 路 和 延 安 路 終 于“ 溝 通 ”， 時(shí) 代 之 窗 步 行 街 的 誕 生 呼 之 欲 出 ， 眾 望 所 歸 。 蚌 埠 人 ， 應(yīng) 有 “ 鐵 老 大 ” 之 外 的 別 樣 自 豪 感 。 城 市 ， 需 要 為 生 活 添 加 “ 延 長 線 ”； 城 市 ， 需 要 為 這 個(gè) “ 大 家 ” 開 燈 ； 城 市 ， 嘗 試 “ 使 動(dòng) 用 法 ” —— 使之明亮。 作 為 市 中 心 最 具 規(guī) 模 的 商 業(yè) 街 淮 河 路 僅 僅 營 業(yè) 到20 點(diǎn) 30 分。 一個(gè) CB D 區(qū)域的設(shè)想，正在力求彌補(bǔ)和扭轉(zhuǎn)這種“ 都 是 啞 鈴 惹 的 禍 ”， 而 商 業(yè) 步 行 街 同 樣 任 重 道 遠(yuǎn) ： 行 政 上 ， 要 為 CBD 區(qū)域添上完“美”一筆； 商 業(yè) 上 ， 要 為 高 新 開 發(fā) 區(qū) 帶 上 “ 金 腰 帶 ”； 道 路 上 ， 要 幫 助 涂 山 路 、 延 安 路 “ 溝 通 ”。 三 、 產(chǎn) 品 定 位 （一） 形象定位 a) 城市形象 —— “本部”重組版 蚌埠作為安徽第二大城市，一直“屈居”于省會(huì)城 市 合 肥 之 下 。 人 性 化 原 則 秉 承 “ 以 人 為 本 ” 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 原 則 ， 局 域 內(nèi) 各 項(xiàng) 產(chǎn) 品的構(gòu)想在滿足各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)的同時(shí)，更加注重對(duì)人性感受和關(guān)懷的考慮，增添了多項(xiàng)人性化的設(shè)計(jì)：從可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到兒童鐘點(diǎn)托管服務(wù)，從坡地綠化到人車分流，再到各種專屬商業(yè)業(yè)態(tài)針對(duì)不同客戶群的度身定做，方方面面都是針對(duì)使用者的貼心設(shè)計(jì)和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植的感性 天 地 里 的 歸 屬 感 。 生 態(tài) 性 原 則 在 1. 6 公里的步行街上，既要保證建筑面積的最大化利用 、以 實(shí) 現(xiàn) 商 業(yè) 利 益 的 追 求 ，還 要 保 證 整 體 環(huán) 境 的 生 態(tài) 建 設(shè) ，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。不僅將引進(jìn)包 括 “ 百 盛 購 物 中 心 ”、“ 張 生 記 飯 店 ”“ 大 西 洋 娛 樂 城 ” 等在內(nèi)的中大型商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)品牌；同時(shí)作為補(bǔ) 充 ，還 將 引 進(jìn)