【正文】 教育、預(yù)防措施，防止本住宅 區(qū)發(fā)生治安案件，保證發(fā)案率低于 1?。 安全隊員崗位職責(zé) 安全隊員在服務(wù)處主任領(lǐng)導(dǎo)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊笇?dǎo)下，負(fù)責(zé)落實本住宅區(qū)的防火、防盜、防治安事故等安全措施，防止各類事件的發(fā)生，保障住戶生命及財產(chǎn)安全。 七、收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)的問題，及時做好處理并迅速上報。 五、全體統(tǒng)一協(xié)調(diào)全隊的工作，監(jiān)督全隊人員著裝整齊，紀(jì)律嚴(yán)明，文明值勤，禮貌待人， 樹立良好形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息制度。 三、督促全體積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質(zhì)。 部門各崗位職責(zé) 安全服務(wù)部崗位職責(zé) 安全部方管對全體工作員全部責(zé)任其職責(zé)如下： 一、帶領(lǐng)并督促全體抓好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 綠化班長 1 人：主要負(fù) 責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護及業(yè)主私家花園的有償服務(wù)工作。 機動人員（ 2 人） 家政班長 1人：主要負(fù)責(zé)業(yè)主的有償家政服務(wù)管理工作。 高層及別墅區(qū)（ 4人），前面 4棟每人 2棟，后面 3棟 1人，別墅由外圍人員負(fù)責(zé)。 保潔班長 1人：主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的日常保潔管理工作。 兩個主車輛出入口。 班長： 3人：主要負(fù)責(zé)各班隊員的管理及培訓(xùn)工作。 技工 7 人：水電工： 5 人；（家政服務(wù) 2人）電梯工 2人。 注：會計、出納行政管理上隸屬經(jīng)理，日常工作兼客服專員隸屬客服主管。 客戶服務(wù)部：（ 7 人） 主管 1人：主要負(fù)責(zé)“華大家園”的業(yè)主服務(wù)工作事宜。 第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 一、“華大家園”服務(wù)處組織結(jié)構(gòu)以及人員編制 (前期介入人員 ) （總計： 88 人，見下圖） 部 門 崗 位 人員編制 文 化 備 注 服務(wù)處 經(jīng)理 1 人 大專以上 公司派遣（五年以上從業(yè)經(jīng)驗） 經(jīng)理助理 1 人 大專以上 三年以上從業(yè)經(jīng)驗 炊 事員 1 人 初中以上 有從業(yè)經(jīng)驗 安全 服主管 1 人 大專以上 退伍、具二年行業(yè)管理經(jīng)驗 班 長 3 人 高中以上 退伍兵、有行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗 務(wù)部 隊員 33 人 高中以上 退伍兵 維修服務(wù)部 主管 1 人 大專以上 三年從業(yè)經(jīng)驗、持特種行業(yè)操作證 維修人員 7 人 中技以上 持電工證、崗位操作證 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 人 大專以上 具清潔綠化二年管理經(jīng)驗 保潔班長 1 人 清潔工 16 人 初中以上 愛崗敬業(yè)、責(zé)任心強 家政班長 1人 家政服務(wù)員 3人 綠化班長 1人 綠化工 10 人 初中以上 具綠化工作經(jīng)驗 客戶服務(wù)部 主管 1 人 會計 1 人 本科以上 有會計師證 出納 1 人 大專以上 有助理會計師證 服務(wù)專員 2 人 前臺接待員 2 人 二、人員編制及主要職責(zé)（總計 88 人） 經(jīng)理人 1 人 ：全面負(fù)責(zé)服務(wù)處的管理工作。 經(jīng)理 客戶服務(wù)部 安全服務(wù)部 維修服務(wù)部 經(jīng)理助理 澳新學(xué)院部 商務(wù)中心 保潔服務(wù)班 安全服務(wù)隊 客戶服務(wù) 中心 后勤保障 家政服務(wù)班 環(huán)境服務(wù)部 安全一班 安全二班 安全三班 水電工 電梯工 保潔班 綠化班 小區(qū)建設(shè)、驗收過程的完整資料。為此，我們希望貴 公司能在以下方面給我方以支持和幫助： 審定我公司對“華大家園”物業(yè)服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)的分析報告。財務(wù)管理的原則：收支平衡，略有節(jié)余。 財務(wù)管理根據(jù)財政部財基字【 1998】 7 號《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》及澳新物業(yè)內(nèi)部程序文件《財務(wù)工作手冊》實行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理。其日常工作由服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)，并接受澳新物業(yè)管理公司財務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。為建立完善的檔案并進行科學(xué)的管理，我們按照《檔案 資料管理》的有關(guān)規(guī)定制訂的作業(yè)指導(dǎo)書，對住宅區(qū)檔案進行全面的收集整理，將其系統(tǒng)科學(xué)的分類，建立完整的資料檔案，同時 采用物業(yè)管理軟件，應(yīng)用計算機進行規(guī)范化管理。 完善標(biāo)識系統(tǒng)，倡導(dǎo)環(huán)境文化，小區(qū)清潔、保潔、綠化達標(biāo)。 小區(qū)垃圾實行集中收集，裝修垃圾與生活垃圾分類處理，生活垃圾日產(chǎn)日清。 服務(wù)處有專門負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境維護的清潔部，負(fù)責(zé)人具有豐富的物業(yè)管理行業(yè)清潔工作從業(yè)經(jīng)驗。 停車場設(shè)備故障維修和定期保養(yǎng)工作由維修部根據(jù)公司程序文件《設(shè)備管理》作業(yè)指導(dǎo)書要求實施。 （ 4） 其它車輛的管理 摩托車、自行車實行定點停放、定點管理。 （ 3） 交通控制 交通控制利用設(shè)置規(guī)范的標(biāo)志與車管人員規(guī)范操作相結(jié)合的方式。 （ 2）車輛管理 車輛管理著重防止違規(guī)停車和防范車輛失竊。 440 個 建議采用先進的停車場 IC 卡電腦管理系統(tǒng)，控制終端置于監(jiān)控中心。嚴(yán)格執(zhí)行武漢市有關(guān)法律法規(guī)和公司運作程序文件《停車場管理》及其作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定。 小區(qū)將每年實施一次消防演習(xí)。 維修部負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)的定期維護保養(yǎng)和檢修，同時配合消防監(jiān)督員組織的消防系統(tǒng)功能試驗，以保證設(shè)備處于完好臨戰(zhàn)狀態(tài)。 （ 3）群治群防的消防安全責(zé)任人制度 服務(wù)處將與業(yè)主委員 會、各樓樓長、商業(yè)網(wǎng)點負(fù)責(zé)人簽訂《消防安全責(zé)任人任命書》，明確責(zé)任、群治群防、互相監(jiān)督、共保平安。各個區(qū)域消防設(shè)施的巡視檢查由巡邏區(qū)安全員負(fù)責(zé)。 （ 1）消防監(jiān)督員的專職管理 安全部專設(shè)消防監(jiān)督員專職消防日常管理和二次裝修管理，檢查消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和完好情況，進行消防知識培訓(xùn)和消防演習(xí)，對消防隱患提出整改要求。 消防管理 安全部負(fù)責(zé)小區(qū)消防管理工作，根據(jù)《中華人民共和國消防法》等法律法規(guī)制定公司運作程序文件如：《消防工作手冊》等。 小區(qū)的應(yīng)急快速反應(yīng)體系是以監(jiān)控中心為中樞，小區(qū)服務(wù)處與區(qū)內(nèi)巡邏崗、外圍巡邏崗、邊界門崗的點、線、面相結(jié)合的綜合反應(yīng)體系，共分為三級反應(yīng)狀態(tài)，實行狀態(tài)控制管理。在加強人防的基礎(chǔ)上，積極采取措施，在技防上下功夫，充分發(fā)揮小區(qū)智能系統(tǒng)的功能，確保小區(qū)的安全。對住宅樓作為重 點防護對象，實行二十四小時安全管理，在小區(qū)車行出入口和人行出入口設(shè)置固定安全員值班崗?fù)?，對外來的進出人員進行來訪登記、業(yè)主確認(rèn)后放行。 （ 1） 建立運作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的安全員隊伍 安全員隊伍的管理實行準(zhǔn)軍事化，統(tǒng)一作息時間，日常行為執(zhí)行內(nèi)務(wù)、紀(jì)律、隊列三大條令，培養(yǎng)一支文明威武、訓(xùn)練有素的準(zhǔn)軍事化隊伍。我們主要通過小區(qū)安全綜合防范體系的建立，從硬件設(shè)施和人員素質(zhì)兩方面對小區(qū)的治安、消防、交通控制實行有效管理。按時做好設(shè)備運行巡查工作，按機器設(shè)備的運行要求做好日常保養(yǎng)，月保、季保、半年保及年保工作。同時強化員工自律意識與服務(wù)觀念，通過 規(guī)范員工行為，減少服務(wù)過程中對客戶的影響 ，體現(xiàn)我公司對業(yè)主、客戶的尊重。我公司將在“華大家園”建立以客戶服務(wù)中心為主導(dǎo)的客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)。通過運用創(chuàng)新的客戶服務(wù)理念，建立全方位的客戶服務(wù)系統(tǒng)。 客戶服務(wù) 通過建立 客戶服務(wù)中心， 實施客戶服務(wù)快速反應(yīng)系統(tǒng)工程，集中反饋處理客戶需求信息，寓管理于服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主、客戶的需求。只有具有扎實、細膩的真功夫，物業(yè)公司才能地平凡、復(fù)雜、繁瑣的日常物業(yè)管理中游刃有余，從容不迫。 三、日常物業(yè)管理工作 日常物業(yè)管理，直接體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司的管理實力、技術(shù)實力和員工服務(wù)意識，真實反映物業(yè)管理公司 的整體水平和快速反應(yīng)能力。 —— 協(xié)調(diào)成立業(yè)主委員會籌備組。 —— 提供代為聯(lián)系搬家公司服務(wù)。 —— 入住期治安管理基于智能系統(tǒng)處于安裝調(diào)試階段，應(yīng)側(cè)重加強人防措施。 —— 裝修人員及臨 時出入人員須辦理出入證件。 —— 所有裝修申報及驗收資料均編號歸檔留存。 —— 發(fā)現(xiàn)違章搭建、違章裝修、破壞公共管線和智能化管線的行為實行停工處理，并責(zé)令恢復(fù)，一周內(nèi)未予恢復(fù)即認(rèn)定該裝飾公司為不合格裝飾公司，即時取消其小區(qū)內(nèi)施工資格。 —— 裝修期間實行限時施工。小區(qū)安全員對裝修戶進行巡視檢查并記錄（每日二次），客戶服務(wù)專員實行重點監(jiān)查，開具違章通知或采取處罰措施。 —— 裝修申請與審批公開透明，由服務(wù)處、業(yè)主、施工隊共同參與，要求嚴(yán)格按設(shè)計圖紙和申報內(nèi)容施工，如有更改應(yīng)提前一日申報，否則以違章論處。 —— 服務(wù)處將優(yōu)選近 20 家有資質(zhì)的裝飾公司于入住期常駐小區(qū)作為合作伙伴，供業(yè)主選擇，業(yè)主也可自帶裝飾公司入 小區(qū)，服務(wù)處對其資質(zhì)進行審核，如認(rèn)定為不合格裝飾公司，禁止在小區(qū)施工。 （ 9）入住期間的二次裝修管理 —— 業(yè)主入住時送發(fā)《業(yè)主手冊》和《業(yè)主公約》，其中《業(yè)主手冊》對二次裝修的程序和要求有詳細描述，業(yè)主可按指引要求辦理二次裝修手續(xù)。 —— 填報、審批二次裝修申請，辦理開工手續(xù)。 —— 辦理水、電、氣、電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò)等開通手續(xù)。 （ 8）入住手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場辦公） —— 各類法律文件、協(xié)議書的簽署 。 —— 業(yè)主及各協(xié)作單位代表參加典禮。 —— 與水電氣公司等協(xié)作單位聯(lián)系現(xiàn)場辦公安排。 —— 各類法律文件文本的準(zhǔn)備。 （ 6）入住儀式的會前準(zhǔn)備和會場布置。 —— 按公司規(guī)范完成崗前培訓(xùn)，完成崗位安排 ，各就各位，各司其職，全力投入住前的各項完善準(zhǔn)備工作。 —— 由服務(wù)處經(jīng)理牽頭，維修部與相關(guān)部門共同參與完成，該工作將貫穿交付和后期建設(shè)全過程。 —— 對設(shè)計施工中存在的問題和缺陷，積極與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。要求： —— 熟悉設(shè)計施工圖紙和設(shè)備資料，了解預(yù)埋管線等隱蔽工程狀況。 —— 各部門負(fù)責(zé)人參與，要求于入住前 15 日全部完成并試運行。 （ 3）管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作。 —— 明確各管理崗位的職責(zé)和范圍， 明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍，完成部門主管以上干部的任命，服務(wù)處正式運作（人、財、物分配到位）。 —— 于入住前 30天到位，由服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 入住工作流程： 技術(shù)人 員介入 服務(wù)處入住 服務(wù)處基礎(chǔ)生活設(shè)施到位 管理與技術(shù)人員就位、培訓(xùn) 管理人員適應(yīng)崗位 基礎(chǔ)員 工上崗 培訓(xùn)、上崗 《華大家園和澳新學(xué)院》功 “華大家園”入住計劃 （ 1）“華大家園”物業(yè)服務(wù)處掛牌，正式開展工作 —— 展開各部門籌建和服務(wù)處基礎(chǔ)生活設(shè)施的建設(shè)工作； —— 展開服務(wù)處辦公用房和生活用房的裝修工作，務(wù)必 30天內(nèi)滿足工作生活基本要求。 入住服務(wù)措施 我們在入住期將根據(jù)不同的階段和工作內(nèi)容，主要針對小區(qū)功能完善和改造、入住儀式、入住手續(xù)的辦理、二次裝修管理、遷居幾個方面作出以下安排： —— 入住儀式的組織、籌辦和舉行 —— 入住手續(xù)的辦理（一條龍服務(wù)，現(xiàn)場辦公） —— 入住家裝趕集會的組織 —— 實行合格裝飾公司制度，為業(yè)主提供裝修服務(wù) —— 為業(yè)主實施裝修監(jiān)理服務(wù) —— 實行合格供應(yīng)商制度，為業(yè)主提供價廉物美的合格產(chǎn)品 —— 提供搬入時 的安全外圍看管服務(wù)。 —— 采用人防和邊界紅外線報警系統(tǒng) 防范相結(jié)合，對小區(qū)與外界實行有效隔離，確保小區(qū)安全。 通過以上措施的執(zhí)行，我們有信心保證不發(fā)生違章搭建、違章裝修、因公共管線和智能化管線裝修破壞引致功能部分失效的事件，同時保證小區(qū)始終保持統(tǒng)一整潔的房屋外觀。在此基礎(chǔ)上，通過成立入住期裝 修監(jiān)理室積聚服務(wù)處工程、技術(shù)、消防、 安全 等專業(yè)的人員，在為業(yè)主提供裝修設(shè)計工程和造價的咨詢，免費的裝修監(jiān)理服務(wù)的同時，寓服務(wù)于管理。 因此，根本解決裝修難題的關(guān)鍵在于：通過專業(yè)的服務(wù)和宣傳使業(yè)主相信服務(wù)處與業(yè)主的利益是相通的、統(tǒng)一的、通過二者的充分合作和溝通，由服務(wù)處對施工隊伍實施管理，在保證裝修質(zhì)量和效果的同時，也保證杜絕了違章和違規(guī)的行為。入住期二次裝修管理的重點是堅決控制住宅的陽臺搭建、對承重結(jié)構(gòu)及公共管線（含智能化管線）的破壞。 加強二次裝修管理力度，杜絕違章裝修、違章搭建、破壞公共管線的事件發(fā)生。 營造文化氛圍，創(chuàng)造文明生活。 —— 創(chuàng)造理解和寬容的社會、人際關(guān)系基礎(chǔ)，營造祥和、溫馨、自然的氛圍。 —— 建立完善的信息反饋和處理機制，樹 立居民對服務(wù)處的堅強信心。對此，“華大家園“服務(wù)處、業(yè)主等相關(guān)單位、機構(gòu)、個人均存在著一個相互適應(yīng)、磨合、協(xié)調(diào)的過程。 以上各項工作按照“華大家園“入住的具體工作內(nèi)容和時間安排，落實相關(guān)責(zé)任人員，按計 劃予以實施。工程完成后，經(jīng)管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發(fā)還。 ，并須書面通知服務(wù)處，提交有關(guān)裝修 設(shè)計圖及向有關(guān)部門申請，待申請批準(zhǔn)及繳納裝修押金及第三者保險后，方可開工。 二、入住裝修期管理工作計劃 對于物業(yè)管理工作而言，業(yè)主 入住和業(yè)主的裝修管理工作是整個工作的核心部分，所以搞好業(yè)主的順利入住和裝修管理工作，是維護開發(fā)商正當(dāng)利益和順利向日常管理工作過渡的前提和基礎(chǔ)，我們準(zhǔn)備從以下幾個方面入手。 （ 5） 建立值班制度和檢查制度，設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程。 （ 3） 提交項目全套的管理方案，其中包括員工管理制度，員工守則，勞動條例，