【正文】 46 個 20 ● 小區(qū)戶型指標(biāo)： “”戶型設(shè)計經(jīng)典實用，各種戶型易于靈活組合及錯落布置。 休閑：青山高爾夫球場、石門森林公園、青秀山風(fēng)景區(qū)、南湖廣場。 19 3 地塊四至 項目用地位于南寧市民族大道 東段北面、 鳳嶺 片區(qū)北側(cè) ， 規(guī)劃 用地面積 約 50 畝 ，地塊西側(cè) 毗鄰楓林大道 、北 接百花嶺路； 西側(cè)道路寬為30M，北側(cè)道路寬為 18M； 地勢 南高北低，從北向南依次三級高差走坡，是天然的山地風(fēng)貌，且擁有良好的景觀視線 。 項目周邊，一批城市大型公用建筑設(shè)施已正在建設(shè)之中，現(xiàn)已建成啟用的有市人 大 大會堂 、 南寧國際會展中心、金湖廣場、民歌廣場，以及民族 —竹溪立交橋的通車； 已進入收尾階段的萬豪國際酒店； 正在 建設(shè) 的東盟國際商 務(wù) 城等。 18 第 二 章 項目 概況和建設(shè)情況 ★ 項目建設(shè)基本情況 1 項目區(qū)位 “” 項目用地位于南寧市 民族大道 東 段北面 、鳳嶺 片 區(qū) 百花嶺 路南面，與埌東客運站隔路相望。 ★ 翡翠園 項目地址： 民族大道 東段延長線 規(guī) 模：占地面積 512 畝， 高達 30100 米的樓間距為生態(tài)綠化的實現(xiàn)提供了充裕的空間 價 格： 3400 元 /m2 開 發(fā) 商： 中房集團南寧房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目點評：該項目 擁有清新的空氣和一份 “ 精品住宅、別墅享受 ” 的高雅情懷小區(qū)，采用 建筑上采用先進成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝等 回新 技術(shù) ， 設(shè)計上嚴格履行環(huán)保、節(jié)地、 17 節(jié)能和再生資源利用的建設(shè)原則，綠化上的生態(tài)學(xué)原理為指導(dǎo)， 推崇積極健康的社區(qū)文化 ，打造大型康居小區(qū)。 項目點評：以 北大南寧附屬試驗學(xué)校 為項目賣點，開發(fā) 800 畝社區(qū) 城市森林公園 ， 計劃 該項目 建設(shè)成為一個知名旅游 文化社區(qū)，充 16 分博采 中西園林之長，力求自然并富有濃郁的人文氛圍 ， 創(chuàng)造最理想的社區(qū)居住環(huán)境。 A 地塊住戶數(shù)：約 2400 戶。其中 A 地塊占地面積 萬 ㎡，分 6 組團 ， A 地塊建筑面積 萬㎡； B 地塊尚未開發(fā)。 銷售價格： 4000 元 /m2 項目點評：項目定位為大戶型花園洋房及別墅，純歐式住宅，英式物管，一期已售磬，極力打造貴族養(yǎng)生特區(qū)，大露臺、大花園、大客廳、大臥室，盡顯居住的尊崇與豪華。以下簡單介紹這幾個經(jīng)典樓盤的概況以作參考： 15 ★ 大自然花園 項目地址： 南寧市青秀路與民族大道相接處 規(guī) 模：占地面積 302800 平方米 ，總建筑面積 萬 平方米 。 行政中心、金融中心、商貿(mào)中心、休閑中心環(huán)聚該項目四周，離塵不離城，周邊匯聚 28 平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、 1021 畝石門森林公園、規(guī)劃建筑面積 145 萬平方米的中國 — 東盟商貿(mào)城 、國際會展中心廣場、 民歌 廣場 、市體育、文化中心。 三、 房地產(chǎn)經(jīng)營方式 1 項目的前期作業(yè) 項目 自 2020 年起已開始 項目 的調(diào)研論證及 大量 前期作業(yè)，為項目的迅速 展開奠定了良好基礎(chǔ)，目前已完成的主要工作有： 1 已完成項目的市場、產(chǎn)品、商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計等前期策劃作業(yè)； 2 已由設(shè)計機構(gòu)完成項目的規(guī)劃方案及建筑方案設(shè)計； 3 已完整取得項目的建設(shè)用地； 4 已 完成 工程勘察、施工圖設(shè)計的工作； 5 已辦理完畢項目前期開工所需報建證件：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》； 14 6 已經(jīng)完成土地平整工程； 7 已開始樁基礎(chǔ)及地下室建設(shè)工程； 四、 區(qū)域市場 區(qū)域概述： 鳳嶺為丘陵地帶，其南為青秀山景區(qū)；其東為指向桂林、北海市的高速公路出口通道；環(huán)城快道和湘桂鐵路分別經(jīng)過它的西、北面；其中部有一條貫穿市區(qū)的 “民族大道 ”。 鳴翠谷 按 區(qū)域未來需求所量身定制的 臨街商鋪與高尚住宅 ，將滿足這一潛在的市場需求，有良好的市 場前景。其重點發(fā)展職能是：大型商貿(mào)會展基地、區(qū)域交通樞紐、城市化部分新增人口聚集地、山地型居住區(qū)。 （ 2）、醫(yī)療：鳳嶺南北 區(qū)各設(shè)置一所區(qū)級醫(yī)院 （ 3）、教育：北片區(qū)設(shè)置 3 所中學(xué) 8 所小學(xué)；南片區(qū) 2 所中學(xué) 4 所小學(xué)；其中緊臨本項目的南寧新二中高中部已于今年 3月 28日開工，預(yù)計 2020年投入使用，規(guī)劃在校人數(shù)達 5000 人。鳳嶺人口發(fā)展規(guī)模約為 16 萬。以民族大道為界，以北稱為北片區(qū)，以南稱為南片區(qū)。 經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前鳳嶺周邊已經(jīng)形成了行政中心、金融中心、商貿(mào)中心、休閑中心，同時匯聚 28 平方公里的青秀山風(fēng)景區(qū)、1021 畝 石門森林公園、規(guī)劃建筑面積 145 萬平方米的中國 — 東盟商貿(mào)城 、國際會展中心廣場、 民歌 廣場 、市體育、文化中心。 12 B 山地高尚住宅 項目所處的 鳳嶺 片區(qū)，是南寧市城區(qū)目前發(fā)展最熱的地方。 2 項目市場 定位 通過分析研究，項目所定位開發(fā)的物業(yè)，在 鳳嶺 有良好的市場成長空間及消費支 持 。 11 二、 項目市場定位 1 項目 背景 廣西萬正房地產(chǎn)有限責(zé)任公司是 以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)， 緣于對南寧城市未來前景的信心，對南寧城市快速向國際化大都市發(fā)展的認識，通過對南寧市房地產(chǎn)市場的 透徹分析研究， 更緣于企業(yè)與城市共同發(fā)展共同進步的宗旨， 萬正公司充分利用“鳴翠谷”項目所具備的先天優(yōu)勢， 集合其它資源，力爭強占先機，挖掘鳳嶺山地高尚居住社區(qū)所引發(fā)的特定居住需求，開發(fā)出鳳嶺新區(qū)（南寧中央居住區(qū) CLD）的山地景觀居所。 4 商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)布局，分為兩個方面，傳統(tǒng)型的商業(yè)物業(yè)，目前以依托興寧區(qū)中心一帶的舊城改造為主，而一些新生業(yè)態(tài)、大型的商業(yè)物業(yè)項 目，則沿著城市高收入入口的居住地轉(zhuǎn)移，定點于南湖開發(fā)區(qū)并表現(xiàn)向鳳嶺拓展，隨著今后幾年內(nèi)鳳嶺居住人口的增加，小區(qū)商業(yè)物業(yè)及區(qū)域配套商業(yè)物業(yè)的增加是個必然，南百金湖商業(yè)廣場的 開業(yè) ，在建的夢之島水晶城及航洋國際城標(biāo)志著東移是其主要的發(fā)展趨勢。 2 中高價住宅 南寧的中高價住宅的分布，以配套較成熟的現(xiàn)狀城區(qū)內(nèi)及南湖開發(fā)區(qū)為主，并由南湖開發(fā)區(qū)向鳳嶺新區(qū)推動，表現(xiàn)為一種強烈的重心東移 10 趨勢，隨著 2020 年 、 2020 年 位于 鳳嶺的會展中心成功舉辦東盟博覽會，以及在會展中心周邊相續(xù)建成及正在建造的 “香榭里 ”、 “香格里拉 ”、 “天賜良園 ”、 “航洋國際城 ”、 “榮和山水美地 ”、 “大自然花園 ”、 “新天地別墅 ” 、 “翡翠園” 、 “中鼎萬象東方” 等，眾多樓盤從推盤開始即出現(xiàn)熱銷，顯示出鳳嶺區(qū)域的地產(chǎn)環(huán)境被市民看好。 1． 2． 3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市分區(qū)格局 與南寧城市總體規(guī)劃 及城市各城區(qū)的功能定位 相 適應(yīng)，南寧市房地產(chǎn)項目在城市空間的布局上，已表現(xiàn)出如下的特征，并作為南寧房地產(chǎn)項目發(fā)展的空間導(dǎo)向與趨勢。 (4) 如果按現(xiàn)狀的住宅供應(yīng)趨勢，在未 來幾年內(nèi)有可能出現(xiàn)住宅整體市場供大于求的不平衡狀態(tài) ，且表現(xiàn)出區(qū)域需求差異，即城市發(fā)展重點區(qū)域需求旺盛，局部供不應(yīng)求。 (2) 圖示表明， 2020 年以前，南寧市住宅的供應(yīng)量還不能滿足市場的實際需求量；同時在過去幾年中住宅供應(yīng)量呈直線上升的態(tài)勢。 (4) 由此圖可見，在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的狀態(tài)下，隱含著總供應(yīng)迅速 上升超過總需求的態(tài)勢。05101520253035401999 2020 2020 2020 2020 2020 2020G D P 效應(yīng)實際住宅銷售額 8 這也解釋了近年來以住宅為主的南寧市房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出強勁上升勢頭。 1 市場總 值與 GDP 的相關(guān)度分析 南寧住宅市場與 GDP 的增長相關(guān)度示意圖 單位：億元 說明： (1) GDP 效應(yīng)指的是，在社會經(jīng)濟發(fā)展的各方面較為均衡的正常情況下，統(tǒng)計經(jīng)驗顯示：住宅銷售總額與城市年度 GDP 值的相關(guān)度約為 8％。 20202020 南寧市房地產(chǎn)行業(yè)基本數(shù)據(jù) 項目 2020 年度 2020 年度 2020 年度 2020