【正文】 5 年租金增長率 NA 5% 5% 5% 3% 租用率 40% 60% 75% 85% 85% 商業(yè)假設(shè)： 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在 150500/平方米 /月，項目平均租金取 200元 /平方米 /月，并假設(shè)每年增長 5%，完成租賃時間為 （含 ） 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每平方米月租金 200 214 230 245 257 年租金增長率 NA 7% 7% 7% 5% 租用率 75% 85% 90% 90% 90% 頂級住宅： 廈門住宅市場從 2020年到 2020年均價平均年增長率為 %， 2020年底開始房地產(chǎn)開始進入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級住宅價格為 1500020200元 /平方米。 （ 2） 租金售價假設(shè) 寫字樓假設(shè) ：目前廈門高檔寫字樓租金約為 100元 /月 /平方米（含物業(yè)管理費）， 2020年至 2020年間，廈門寫字樓出租均價年增長率為 10%，預計未來幾年將保持 平均 5%的增長率，即到 2020年，廈門高檔寫字樓租金為 130元 /平方米 /月。容積率： ，建筑密度： %，住 宅戶數(shù)： 3194戶 ，綠地率： %二期建筑以板式與點式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主 ， 主力戶型：一房、二房、三房 ， 目前均價 6500/平方米 。目前正在開發(fā)二期， 夏商 大學康城 項目位于中亞城北側(cè)， 占地面積： ㎡ ， 建筑面積： 509298 ㎡ ，廈商集團于2020 年通過掛牌方式拿下該地塊，當時樓面價約 900 元 /平方米。 市委市政府決 定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營運中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。而與 商務(wù) 營運中心建設(shè)同時起步的 招商 工作進展也很順利，其中啟動區(qū)的 招商 任務(wù)已基本完成 ， 企業(yè)自建區(qū)也全面開工，第一批八家企業(yè)中 九牧王 、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預計今年可以全部開工建設(shè)，第三批準備進駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。 優(yōu)惠政策： 稅收，地方稅金 2020萬以內(nèi)部分返還 10%， 20203000萬以部分返還 20%，超過 3000 萬部分返還 30% 價格，均價在 7500/平方米，相當優(yōu)惠。 啟動區(qū)，位于營運區(qū)的中部，由廈門市開元國有資產(chǎn)投資有限公司負責開發(fā)建設(shè)寫字樓，并吸引企業(yè)入駐。 營運中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。 營運中心整體規(guī)劃用地 92萬平方米，總建筑面積 220萬平方米，分為四個功能區(qū)：商務(wù)營運區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二 期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。項目是否有政策、 稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運營總部的關(guān)鍵因素之一，所以項目能否或的政府的政策支持也是非常重要 三、參 考意義 項目 觀音山商 務(wù)運營中 心 廈門觀音山國際商務(wù)營運中心，位于廈門本島東部，廈門國際會展中心旁，與臺灣金門島隔海相望。 如此多的項目廈門寫字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中 五緣灣營運中心 、觀音山商務(wù)運營中心有政策和稅收優(yōu)惠。 摩天大樓的建設(shè)，要有很強的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來，也很難存活下來。 威脅 ：但要把項目建設(shè)成為高檔項目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當?shù)奶魬?zhàn)。項目周邊環(huán)境已經(jīng)相對成熟。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。 劣勢： 項目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工 業(yè)區(qū)，地塊本身還未 有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。西海域是廈門城市的副中心，將發(fā)展成為廈門新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。 未來廈門房地產(chǎn)價格研判：與全國房地產(chǎn)趨勢一致， 從中長期來看 ， 廈門房價有望從2020年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道。 三：大量項目滯銷情況突出， 7月零成交項目比比皆是 。島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。 二： :住宅成交量、價連續(xù)兩月同比下跌。島內(nèi)價格區(qū)間 80001100，島外 55009000。 2020年 7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價分別為 10361元 /㎡、 12360元 /㎡和 6833元 /㎡，環(huán)比 %、+%、 %。全市年末成交價格較年初上漲近 67%；從價格走勢來看，島內(nèi)價格年末較年初上漲 70%；島外上漲 45%。在 2020年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢，與 2020年同期相比難以同日而語，并無 “市場回暖”訊號。 自 2020年 12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9萬 平方米左右，僅為去年同期的 1/3左右。 二、項目環(huán)境分析與評價 廈門房地產(chǎn)業(yè)行情 2020年，廈門市商品住宅市場首次出現(xiàn)供過于求 ， 而且這種態(tài)勢一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年 1月至 2020年 7月，全市住宅批準預售面積比銷售面積高出約 254萬平方米，基本接近 2020年全年供應(yīng)量的 58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴峻。 目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當中，而整個海峽西岸經(jīng)濟區(qū)也在分階段逐步的完成布局。經(jīng)濟區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū)，人口約為 6000～ 8000萬人，預計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在 17000億元以上。廈門經(jīng)濟要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟里面去，起到統(tǒng)領(lǐng)帶動作用。 廈門地處我國東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，是一個國際性海港風景城市 和東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸城市。 海峽西岸經(jīng)濟圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟發(fā)展展望 城市的經(jīng)濟水平和發(fā)展動力取決于城市的輻射力，而多個臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟共同體是提高城市經(jīng)濟輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長江三角洲以及 京津冀 經(jīng)濟圈都是經(jīng)濟聯(lián)盟成功的典范，經(jīng) 過多年的成長 ，長三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟圈迅速發(fā)展。 房價的表現(xiàn)相應(yīng)與人 口流動主導方向的四個階段緊密相關(guān)。到 2040年人均 GDP達到 12020美圓時開始走向衰退。目前中國人均 GDP為 2700美圓，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。中國自 2020年人均 GDP過 1000美元，開始帶動一系列的大宗商品的消費。 （ 2）中 國經(jīng)濟的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推 動房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量 據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均 GDP在 300美元時開始起步；至 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至 1500美元時達到增速的峰值，一直到 8000美