【正文】 批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 裝修期限：三個(gè)月，如確需要延期，要到運(yùn)作管理部辦理延期手續(xù)。 施工期間，業(yè)戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。 三、施工管理： 所有施工必須按照運(yùn)作管理部審批的方案進(jìn)行，不得有任何更 改。 在業(yè)戶提交裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理會(huì)同工程經(jīng)理對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核。 業(yè)戶領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。運(yùn)作管理部將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。但是所有的裝修施工單位必須以運(yùn)作管理部資格 審查和裝修培訓(xùn)，承諾遵守裝修管理相關(guān)規(guī)定。公元國(guó)際的實(shí)際情況，現(xiàn)對(duì)小區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下： 為了更好地配合管理處對(duì)裝修的管理，從業(yè)戶和管理處雙方利益出發(fā)，建議業(yè)戶裝修，盡量選擇運(yùn)作管理部推薦的施工隊(duì)。公元國(guó)際裝修管理規(guī)定 為保障金港 二、物業(yè)管理公司定期安排對(duì)小區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部分的養(yǎng)護(hù)，規(guī)定如下 ： (一 )公共設(shè)施部分 ： 上下管道、明暗溝、污雨水井、檢查井，每年清理二次，化糞池清理一次 道路 綠地 路燈 消防泵 停車場(chǎng) 公共建筑 景觀河 市政配套設(shè)施 其它 (二 )房屋本體部分 ： 屋面每年維修一次，四年中修一次，八年大修一次 水池 室內(nèi)上下水主管、煤氣主管、陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)三年刷新一次 消防水管、箱 樓梯間、墻面、扶手 電子防盜門 其它 做到大修有計(jì)劃安排，小修隨時(shí)處理，房屋不破不漏，管道不堵，公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作、保養(yǎng)良好。 3)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。 為了使物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美的環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德 。 3)嚴(yán)禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等物投入下水道，如導(dǎo)致堵、損壞，住戶應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。 1)樓宇公共地方、小區(qū)內(nèi)的綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，嚴(yán)禁隨意停放車輛或鳴號(hào)。 3）嚴(yán)禁改變陽(yáng)臺(tái)為衛(wèi)生間、廚房等，嚴(yán)禁將陽(yáng)臺(tái)雨水管改為排污管，嚴(yán)禁私自動(dòng)手改變明暗電氣管 線及未經(jīng)許可更換水、電、氣計(jì)數(shù)表，若造成嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。 一、業(yè)戶當(dāng)遵守下列規(guī)定 ： 未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途 ； 1）業(yè)戶如對(duì) 室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定，不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面防水隔熱層和通道進(jìn)行違章鑿、拆占、建及封堵通風(fēng)口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽(yáng)臺(tái)，違者按有關(guān)規(guī)定處理。 金港 熱心社會(huì)福利事業(yè)，樂善好施，尊師重教、尊重婦女、愛護(hù)兒童、幫助孤寡殘疾人士。 積極維護(hù)金港 愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施，愛護(hù)花草樹林，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好，安全、舒適的生活環(huán)境。 做到講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序的習(xí)慣。 正確對(duì)待相互間不同生活習(xí)慣、文化背景、求大同存小異、互諒互讓、胸懷開闊、平等相待、團(tuán)結(jié)互助。公元國(guó)際精神文明公約 為保障公共利益，維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益，搞好金港 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見住戶手冊(cè)）。 六、附則 本合約僅適用于委托管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)。 五、違約責(zé)任 凡物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本合約或有關(guān)法規(guī)政策的行為，除以停止違章違約行為，排除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀或修復(fù)更換，消除影響或怪不得名譽(yù)，賠禮道歉和口頭、書面檢討等方式承擔(dān)責(zé)任外，還應(yīng)照章罰款，拒不接受處罰者，依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修，否則應(yīng)承擔(dān)他人造成的損害的責(zé)任。 服從保安員及其他值勤人員的管理，不從事有害社會(huì)秩序的活動(dòng)。 愛護(hù)花卉樹木，不任意踐踏、損壞、保持綠化地整潔，愛護(hù)綠化圍欄和景點(diǎn)小品，不毀壞、不污染。房屋裝修和搭建嚴(yán)格按市政府規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)。 自覺遵守有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策及各項(xiàng)管理規(guī)定。 四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù) 依法享有對(duì)房屋的所有權(quán)或使用權(quán)。 為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各類專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。 對(duì)違章行為進(jìn)行糾正或處罰，其方式有；責(zé)令停止違章行為，責(zé)令恢復(fù)原狀，批評(píng)教育等。 對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供保安服務(wù)、協(xié)助公安派出所做好治安防范工作。 對(duì)物業(yè)區(qū)域各種車輛進(jìn)行管理。 （ c） 定期組織檢查、檢修房屋、水電、消防等設(shè)備，確保功能良好，運(yùn)行正常。 保持房屋配套設(shè)施設(shè)備的完好，定期安排養(yǎng)護(hù)工作： （ a） 及時(shí)進(jìn)行室外雨、污水檢查并及管道、化糞池的清掏。嚴(yán)格履行各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、道德責(zé)任。 一、 物業(yè)管理公司是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綜合管理機(jī)構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)政策對(duì)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施、居住秩序、環(huán)境等事務(wù)行使管理權(quán)，制訂相關(guān)規(guī)定，全體物業(yè)使用人及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持、配合物業(yè)管理公司的工作。 □ 公眾制度 物業(yè)管理服務(wù)合約 為加強(qiáng)金 港其中公眾制度十七條、內(nèi)部崗位職責(zé)二十七條、管理運(yùn)作制度二十條、員工考核制度八條，具體內(nèi)容詳見第二章《金港 我們根據(jù)金港一個(gè)企業(yè)管理水平的高低，可以從它是否具有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來(lái)評(píng)判 。 第三 章 金港國(guó)際成為無(wú)污染、無(wú)噪音、無(wú)廢氣園林型綠色環(huán)保的良好生活環(huán)境。 （七）全面實(shí)施 IS09002質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000環(huán)境管理體系 實(shí)施 ISO9002質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范管理的保證，在金港公元國(guó)際論壇”，讓客戶與客戶、與物業(yè)管理公司在網(wǎng)上進(jìn)行溝通交流，拉近距離，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。 （五）依托“金港公元 （四）實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理 現(xiàn)代化的生活小區(qū)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的物業(yè)管理，實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。國(guó)際進(jìn)行形象設(shè)計(jì)，該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、招牌、管理人員的服裝等，這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施后，金港公元所有業(yè)主的投訴都由物業(yè)客戶服務(wù)中心集中受理。國(guó)際得到全面推行。簡(jiǎn)言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、尊重、貼身的服務(wù)，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化上的口味需求得到滿足，人文環(huán)境十分適合這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。 2）商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。 3） “統(tǒng)一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 .dp ` q 2） 為了達(dá)到 “統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng) ”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 V“分散經(jīng)營(yíng) ”，是商鋪對(duì)消費(fèi) 者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。為創(chuàng)造出獨(dú)具特色的社區(qū)文化，物業(yè)管理的水準(zhǔn)要達(dá)到社會(huì)上公認(rèn)的居住社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，在社區(qū)綠化、社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、居民素質(zhì)以及社區(qū)服務(wù)方面，都能領(lǐng)先于同等社區(qū)，樹立獨(dú)樹一幟的名牌社區(qū)形象。這種管理也是一種被動(dòng)管理，超越自身，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)管理向主動(dòng)管理的徹底轉(zhuǎn)變。 （二） 實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)管理向主動(dòng)管理的轉(zhuǎn)變 一方面，由于中國(guó)的房地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)性的社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化管理，很多物業(yè)管理人未能從城市現(xiàn)代化發(fā)展、社會(huì)整體進(jìn)步的角度去認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。 2）創(chuàng)造性運(yùn)用現(xiàn)行法律、法規(guī)。當(dāng)前國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的立法建設(shè)滯后，缺乏權(quán)威且系統(tǒng)性的法律、法規(guī)，物業(yè)管理的“全民”法律觀念 還比較淡薄。 ◆實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的五大突破 我們?cè)谧龊没A(chǔ)性管理工作及日常管理服務(wù)工作的同時(shí)，將在 依法管理、主動(dòng)管理、社區(qū)文化的塑造、個(gè)性化服務(wù)和增加管理服務(wù)的技術(shù)含量 等方面有所突破，創(chuàng)造獨(dú)具 品牌特色的物業(yè)管理模式 。 對(duì)“社區(qū)環(huán)境文化”和“ 360 度生活管家服務(wù)”有深切體會(huì)并矢志實(shí)踐的將金港公元 企業(yè)積 淀了豐富的企業(yè)文化，將儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才， 最可貴的是有一個(gè) “海納百川，有容乃大 ”的良好企業(yè)機(jī)制，這種機(jī)制使所有能為我所用的新思維、新觀念源源不斷調(diào)整提高，也保證了企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來(lái)越具競(jìng)爭(zhēng)力。我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)率先提出并實(shí)踐的“ 360度生活管家 ”以及“創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境文化”的管理理念，為行業(yè)帶來(lái)如沐春風(fēng)的清新之氣，同時(shí)也全面提升物業(yè)管理水平。具體講，物業(yè)管理品牌中最具生命力的物質(zhì)為： （一） 良好的企業(yè)機(jī)制凝聚大批優(yōu)秀人才 “ 以人 為本 ”為核心的企業(yè)機(jī)制和企業(yè)文化產(chǎn)生了強(qiáng)大的凝聚力和向心力， 我們將 大批優(yōu)秀人才匯聚到企業(yè)麾下。國(guó)際物業(yè)管理品牌 良好的品牌企業(yè)應(yīng)該具有活力和競(jìng)爭(zhēng)力，最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。 □ 管理構(gòu)想可概括為： ◆ 塑造金港公元國(guó)際網(wǎng)上溝通平臺(tái)”，成立專業(yè)的物業(yè)管理網(wǎng)站； ◆ 三年之內(nèi)金港公元 □ 管理目標(biāo)定位： ◆ 在管理期內(nèi)，運(yùn)作“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理模式，使金港公元國(guó)際物業(yè)管理的諸 多層面，我們對(duì)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀、物業(yè)發(fā)展商 以及物業(yè)的規(guī)劃做了調(diào)查了解。公元國(guó)際得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商在物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等方面實(shí)施品牌戰(zhàn)略思路，以及入駐客戶的群體特征，對(duì)物業(yè)管理工作提出了更高的要求。 第二章 金港重視制度頒布之后的宣傳教育、培訓(xùn)、檢查和考核。對(duì)制度本身也應(yīng)該建立一套嚴(yán)格的管理辦法，制度的系統(tǒng)性、規(guī)范性、可操作性和質(zhì)量有了保障，從而避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。 ◆ 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)過(guò)程 很多公司雖然制訂了不少制度，但制 度上的規(guī)定與實(shí)際運(yùn)作往往相互脫離。另外，還建立了各部門、各崗位的工作指導(dǎo)書。 ◆ 配備專職制度建設(shè)人員 為了對(duì)公司的制度建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和規(guī)范，做到有計(jì)劃、系統(tǒng)地推進(jìn)公司的制度建設(shè)，公司 將設(shè) 專職的制度建設(shè)崗位，負(fù)責(zé)制度建設(shè)的規(guī)劃、制度的統(tǒng)一審核、修改、傳遞、 送批、頒發(fā)、宣傳、培訓(xùn)、檢查與考核。我們 重視內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化。全體員工也都把認(rèn)真履行計(jì)劃作為應(yīng)盡的義務(wù)。 ◆ 強(qiáng) 調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)發(fā)展 在各級(jí)管理者制訂計(jì)劃的時(shí)候，要求既制訂日常的工作計(jì)劃、管理改進(jìn)計(jì)劃，又制訂人員培訓(xùn)計(jì)劃，還要考慮和制訂員工個(gè)人的長(zhǎng)遠(yuǎn)職業(yè)發(fā)展計(jì)劃，促使員工與公司一同發(fā)展和進(jìn)步。 ◆ 計(jì)劃與檢查考核相結(jié)合 推行了嚴(yán)格、完整的計(jì)劃管理流程，對(duì)目標(biāo)的預(yù)測(cè)、計(jì)劃的編制、審批、執(zhí)行、檢查、跟蹤、反饋、總結(jié)考核、獎(jiǎng)罰等實(shí)施全過(guò)程、制度化的控制，從根本上消除了形式主義的計(jì)劃管理。 ◆ 完整的計(jì)劃體系 計(jì)劃從所覆蓋的范圍來(lái)看，有公司的計(jì)劃、部門的計(jì)劃、小組的計(jì)劃和個(gè)人的計(jì)劃；從計(jì)劃的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)看，有中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃、年度計(jì)劃、 月度計(jì)劃、周計(jì)劃；從計(jì)劃的內(nèi)容來(lái)看，有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目計(jì)劃、成本費(fèi)用計(jì)劃、利潤(rùn)計(jì)劃、人事計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃等。 □ 強(qiáng)有力的目標(biāo)計(jì)劃管理 物業(yè)應(yīng)該重視計(jì)劃管理，并在實(shí)踐中不斷發(fā)展和完善。 第三節(jié) 物業(yè)的管理特征 物業(yè)公司以金港 □ 打分制 員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。并在日常管理過(guò)程中對(duì)裝修管理、上門維修服務(wù)、社區(qū)文化 活動(dòng)、公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，進(jìn)行約束性管理，還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。社區(qū)安靜是每一個(gè)客戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音，內(nèi)部客戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)客戶的難題，特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。 □ 開通 物業(yè)管理短信服務(wù)平臺(tái) 物業(yè)公司與中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通共同開發(fā)物業(yè)管理短信服務(wù)平臺(tái)，定期向客戶免費(fèi)發(fā)布日常生活資訊、小區(qū)通知、物業(yè)管理信息等與客戶生活息息相關(guān)的信息，方便客戶日常生活。因此，物業(yè)在管理的社區(qū)內(nèi)根據(jù)各類客戶的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 。根據(jù)房地產(chǎn)銷售規(guī)律研究表明，老客戶介紹新客戶購(gòu)買的比率是 30%左右，所以物業(yè)的短信服務(wù)能提高開發(fā)商的銷售率。 □ 銷售推廣服務(wù) ◆ 建立自己的專業(yè)網(wǎng)站和短信服務(wù)平臺(tái)，可以協(xié)助發(fā)展商的樓盤銷售推廣 ， 設(shè)立網(wǎng)上售樓部，為發(fā)展商正在銷售樓盤設(shè)立“網(wǎng)上售樓部”，并向我們的會(huì)員發(fā)送銷售資料的電子郵件，從而提高樓盤的知名度和銷售率。 □ 360度生活管家物業(yè)管理服務(wù) 生活管家物業(yè)管理模式源自英國(guó) 20 世紀(jì) 60年代的一種貴族家庭服務(wù)管理模式， 20 世紀(jì) 90 年代被香港物業(yè)管理行業(yè)采用。 在興化 市第一家運(yùn)作“ 客戶服務(wù)中心 ”的管理模式，在管理和服務(wù)過(guò)程中集中受理和處理客戶的關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的投訴，從而減輕房地產(chǎn)公司的客戶投訴壓力 。國(guó)際物業(yè)服務(wù)特色設(shè)想 第一節(jié) 物業(yè)公司的組織架構(gòu) 總經(jīng)理辦公室 行政管理部 財(cái)務(wù)管理部 人力資源部 拓展經(jīng)營(yíng)部 金港物業(yè)管理有限公司 總 經(jīng) 理 {正 `副 } 總經(jīng)理助理 金港公元國(guó)際管