【正文】 ，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報（但又忌諱“故弄玄虛”）的始終如一的形象出現(xiàn)，以達到氣勢恢宏、磅礴的效果，在人們心目中塑造 漢陽獨一無二、無可替代的“商業(yè)巨艦”形象，對目標市場進行渲染、沖擊，以期激發(fā)目標客戶群強烈的投資欲望。 對投資回報作細致地分析和比較。 ? 側(cè)重報章宣傳，側(cè)重軟性報道。 ? 營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶 外宣傳、人員促銷策略并舉； 發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。 7. 以知名的、高水準的物業(yè)管理公司介入，完善項目的軟環(huán)境 第四部分 推廣篇 推廣主題 賣點提煉 廣告操作思路 媒體操作思路 一、推廣主題 ? 樹造大廈“盤龍中樞 ? 新 SOHU 時代”的品牌、形象； 切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點規(guī)劃，高標準建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁榮的象征和形象的代表。 5．以親情化的配套和服務(wù)，營造項目的舒適氛圍。 使 office 起到?jīng)Q定性的作用。 2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房。 小環(huán)境好：位居盤 龍重要地段，人流、物流暢旺。 ? 大視野，大形象，大事業(yè)。 3．“盤龍中樞 ? 新 SOHU 時代”形象： ? 大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風范。 ? 商務(wù)配套： 多功能廳、咖啡廳。 ? 引導未來的現(xiàn)代商務(wù)理念： 每 20 平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會所，多功能會議廳。 ? 2． 建 議高規(guī)劃、高起點 ? 面臨全球信息化和全球經(jīng)濟一體化的挑戰(zhàn)，引進最先進的智能化系統(tǒng)，率先實現(xiàn) 5A 級智能化及智能化系統(tǒng)的集成。 ? ? 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。 ? 盤龍城的（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀的超級形象“座標”（門面）。 中樓層（ 6 層 — 15 層）：小面積實惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。 SHOW 旨在表達現(xiàn)代時尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。未來的寫字樓產(chǎn)品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。 5) 很多中小型公司都在尋找能注冊、投入低的辦公室。但由于家里可能還有其他家人，工作會影響到家中人，所以他們急需要一個屬于自己工作和休息的空間。 2) 現(xiàn)甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金 、物管費、停車費，低實用率，中央空凋、其中央送風系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步的企業(yè)還負擔不起這種高昂的代價。如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 理由： ◎ 本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 17 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡單、設(shè)計傳統(tǒng)； ◎ 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大； ◎ 沒有豪華大堂支撐。 理由： 本案若以小面積、低總價來沖擊中小企業(yè)寫字樓市場，高單價與低使用率的弱點將會給銷售帶來致命打擊。新的政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為現(xiàn)代服務(wù)區(qū)，新 規(guī)劃將吸引更多的人才、企業(yè)和資金，從而促進整個區(qū)域經(jīng)濟； b) 區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場的進入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新的活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會吸引更多的人流及眼球； c) 盤龍城正處在開發(fā)期我們才有機會。 d) 環(huán)境優(yōu)勢：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長江樂園、盤龍古城文化概念的利用 e) 品牌優(yōu)勢：項目由一級開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實力雄厚。 c) 區(qū)域環(huán)境 a) 捷運交通，極具投資增值潛力 楚天大道 —— 橫貫整個盤龍城東西主要交通紐帶； 盤龍城 —— 未來武漢規(guī)劃的人居新城； 地處盤龍城核心，四面通達，貼近生活的距離，馳騁無極限！ b) 已逐漸形成的成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)城市化進程 貼近開發(fā)區(qū)政府 逐 漸成熟的辦公、居住、商業(yè)、氛圍。 第三部分 產(chǎn)品篇 項目定位研究及相關(guān)建議 SWOT 分析 項目主題定位 營銷策略建議 運營流程建議 一、 項目 SWOT 分析 1． 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 — S a) 區(qū)位優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深 水港，西依武漢天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。 盤龍城與武漢其它也在發(fā)展片區(qū)相比，最大的優(yōu)勢是有武漢航空港這一快捷的交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。 如今，即將被大橋貫通的武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕的境內(nèi)外客商。 開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機場，南臨漢口新火車站；岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道組成的四通八達的道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。 3）綠地公園 : 3. 長江樂園 4）“居住新城” : 在《武漢市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展第十五個年計劃》中，后湖納為武漢市四個發(fā)展居住區(qū)的新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機場的航 站樓。 1）道路 :盤龍城大橋 06 年 5 月 18 日通車。 2021 年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準保留盤龍城開發(fā)區(qū)，確定規(guī)劃建設(shè)面積為 平方公里，到 2021 年末，建成區(qū)面積 6 平方公里。同年 9 月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西另外 7 個村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。 2021年 4 月，黃陂縣改區(qū)后，劃出 42 平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管 。 13) 缺乏發(fā)展商的關(guān)注也是武漢寫字樓市場不如住宅市場紅火的原因之一。 12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著武漢市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長達數(shù)十年。 11) 從銷售價格和銷售速度看武漢市場寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢。 10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項目爛尾的危險。例如，進駐武漢的世界 500 強企業(yè)約有 60 余家，而進駐成都的已超過 100 家。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。從寫字樓必備的發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場發(fā)展緩慢有其必然性。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。 7) 中央空調(diào)使用在時間段上越來越不能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)的需求。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。一些寫字樓在設(shè)計的時候，或迫于資金壓力，或為了節(jié)約建造成本，或為了減少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。 2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。因此在業(yè)界有這樣一種說法，一個寫字樓項目如果出租率在 60％就算合格， 70％值得投資， 80％乃黃金物業(yè)， 90％可謂極品， 100％的滿租，那就是可遇不可求。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔物業(yè)管理費，可謂得不償失。 寫字樓在投資回報率上遠高于住宅，但風險也相對高于住宅投資。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報期可能長達數(shù)十年 。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本 的支出龐大，開發(fā)寫字樓的投資費用比開發(fā)一般住宅多很多，對自有資金實力和融資能力的要求也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題都會導致項目爛尾的危險，所以寫字樓項目的發(fā)展商必須具備相當?shù)拈_發(fā)實力、多元化的融資途徑和經(jīng)過精確設(shè)計的資金鏈等等。 四、武漢寫字樓總結(jié)分析 武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100 平方米左右的中低檔寫字樓?，F(xiàn)中南路上已有的寫字樓主要是中商廣場、世紀中商和鵬程時代，加上在售和未售項目，中南路的寫字樓已經(jīng)達到了一定 的規(guī)模，經(jīng)過慢慢的商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正的商務(wù)中心。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟總部區(qū)。目前世紀