【正文】 的環(huán)境和建筑布局，能夠獲得更多的利潤，顯示更高的檔次 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 19 從樓層的銷售情況 看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)居民街、巷、院的圍合式格局 以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、 切合市場”為指導(dǎo)思想，建筑融入環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 18 第 四 章 項目 實(shí)施 方案 設(shè)計原則 符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求 尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感覺的居住小區(qū) ，配置完善的服務(wù)設(shè)施 “以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡可能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì) ，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代社區(qū) 。 從建材供應(yīng)分析，項目區(qū)域內(nèi)交通條件良好，具有較好的外部建材供應(yīng)條件，建筑砂石料可就地供應(yīng)，實(shí)際運(yùn)距不到 70 公里；鋼材、水泥等建筑主材需從 XX 購進(jìn)，運(yùn)距約 70 公里。 政策法律條件 本 項目是 房地產(chǎn) 建設(shè)項目，符合國家 相關(guān) 政策 、法律法規(guī) ；符合 自治區(qū) 、 地區(qū) 、縣 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展規(guī)劃；符合 阿瓦提 縣城 鎮(zhèn)發(fā)展 總體規(guī)劃；符合建設(shè)用地各項要求。 截至 2021 年，阿瓦提縣鄉(xiāng)油路建設(shè)總里程達(dá) 1600 公里，形成了以省道 208 線為主干， 32 條通鄉(xiāng)、通村柏油路為分支的四通發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，道路覆蓋面 100%。 GSM 移動通信（全球通）已建成投入使用，并形成規(guī)模。 阿瓦提縣城區(qū)已規(guī)劃有35KV 等級變電站，并由若干個 10KVA 高壓斷路器構(gòu)成的區(qū)域環(huán)形供電網(wǎng)絡(luò)。 基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 阿瓦提縣城通過多年的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步完善了城區(qū)供水、排水、供電、供暖以及城區(qū)道路等市政設(shè)施條件，為項目的建設(shè)提供了充足有效的保障，可以做到施工就近接入，有利于節(jié)省臨時設(shè)施投資。 2021 年，阿瓦提縣地方財政收入 6 240 萬元，下降 %，其中一般預(yù)算收入 5 275 萬元，增長 %；基金收入 965 萬元，下降 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ∶ ∶ 。 2021 年，阿瓦提縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 196428 萬元，同比增長 %（按 2021 年可比價計算，下同）。根據(jù) 2021年國家技術(shù)監(jiān)督局 1990 年頒發(fā)的《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，本地區(qū)地震基本烈度為 7 度，設(shè)計地震基本加速度為 ，設(shè)計特征周期為 。項目設(shè)計前業(yè)主須委托進(jìn)行地質(zhì)勘察，并以本項目實(shí)際選址區(qū)域的地質(zhì)勘察報告為 依據(jù)。 （ 4）工程地質(zhì) 本項目所在區(qū)塊地勢基本平坦，交通便利。 水資源豐富，年均引水量 億立方米，人均占有地表水量高出全國平均水平 倍。日照率年均 58%～ 62%。全年光合有效輻射值為 ～ 千卡／平方厘米。春季氣溫回升快，不穩(wěn)定，天氣多變，氣候干燥，多風(fēng)沙、浮塵天氣；夏季炎熱，降水 集中，多陣性天氣；秋季涼爽，晴朗少風(fēng)，氣候穩(wěn)定；冬季寒冷少雪，晴穩(wěn)少風(fēng)。年日照 2 小時，無霜期 211 天，冬季最大凍土深度 64 厘米。年降水量 毫米，年蒸發(fā)量 1 毫米。 （ 2）氣候條件 阿瓦提縣屬大陸性干旱氣候區(qū)。北部為綠洲平原，南部為沙漠（塔克拉瑪干沙漠的一部分），南北兩部交匯于葉爾羌河河床，是縣境內(nèi)最低地帶?？h城距自治區(qū)首府烏魯木齊市公路里程 1064公里 ,距行 署所在地 XX市公路里程67 公里。東、北與 XX 市相連，西與柯坪縣為鄰，西南與巴楚縣交界，南部伸入塔克拉瑪干沙漠腹地，與和田地區(qū)洛浦、墨玉兩縣接壤。 45′～ 81176。 31′～ 40176。 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 13 第 三 章 項目建設(shè)條件 項目區(qū) 位置 阿瓦提縣位于新疆維吾爾自治區(qū)西南部，塔里木盆地北緣，天山南麓， XX 河、喀什噶爾河、葉爾羌河、和田河下游沖積平原上。 綜上所述，根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、阿瓦提縣市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，阿瓦提縣房地產(chǎn)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 12 （ 1） 政府加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)阿瓦提縣宜居宜業(yè)城市的規(guī)劃建設(shè)，吸引更多人群來阿瓦提購房居住。雖然購買群體主要以阿瓦提縣及周邊的客戶為主，但在樓盤的推廣上受到媒體的限制，對這些區(qū)域的客戶還有待進(jìn)一步挖掘； 另外，通過對一線銷售人員的訪談可知，戶外廣告具有一定的效果，但多數(shù)樓盤不注重形象包裝，由于前兩年樓市的熱銷使得開發(fā)商對于樓盤的形象包裝較為忽略，隨著市場競爭日趨激烈，樓盤的形象包裝成為營銷的重要手段之一。 營銷推廣方面 阿瓦提縣房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了多年的發(fā)展，已逐步由賣方市場向買方市場 轉(zhuǎn)變，但其營銷推廣仍處于原始的初級階段。 銷售情況分析 受市場需求的影響，各樓盤的銷售情況相對較好，特別是中低檔住宅，銷售速度較快，同期較短，普遍都在半年到一年左右。受購買目的和家庭結(jié)構(gòu)的影恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 11 響，兩房和三房仍然是市場需求的主力戶型。 價格分析 阿瓦提房地產(chǎn)市場目前已呈現(xiàn)出多元化的格局，其層次跨度從中低檔到中高檔，各類住宅在價格上存在著較大的差別。從 市場需求來看，目前，對于大眾化的中低檔產(chǎn)品的需求，已由前兩年的急速肺脹逐漸趨于平緩，而隨著對居住環(huán)境要求的逐步提高，對于中檔或中高檔產(chǎn)品的需求將有一定量的增長。其職業(yè)分布主要以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員以及個體私營人員為最高，這幾部分人群中，家庭月收入在 4500— 7000 元。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 10 為 主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳左右。 目前總體需求住房狀況 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。主要滿足并解決部分工薪階層消費(fèi)群體的住房需求，該消費(fèi)群體已成為阿瓦提房地產(chǎn)發(fā)展的主流消費(fèi)群體。 小高層、高層 的 商品住宅 供應(yīng)體系逐步形成 目前，阿瓦提形成了以普通多層住宅為核心的商品房供應(yīng)體系，以不滿足不同收入階層、不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者對住房的需求 。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機(jī)會有著不可忽視的作用。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，主導(dǎo)戶型為三室兩 廳和兩室兩廳。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約 — 2 個百分點(diǎn)。通過提升樓盤品質(zhì)來獲得高附加值回報，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流。小區(qū)建設(shè)中建設(shè)成本既包括房屋建設(shè)成本，也包括社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 近年來，房屋建設(shè)成本在增加（土地、建材等漲價），利潤空間縮小。 優(yōu)越的投資環(huán)境，先進(jìn)的管理體系，必將把 XX 名苑建成具有代表性的經(jīng)典住宅小區(qū)，也將成為 阿瓦提 經(jīng)濟(jì)騰飛的又一閃 光點(diǎn)。 以及 阿瓦提縣多浪文化特征獨(dú)具魅力使該縣入選中國首批“魅力小城”，獲評“人文魅力獎”。 伴隨著新一輪援疆工作的開展，阿瓦提縣工業(yè)園區(qū)良好的硬件設(shè)施和各項優(yōu)惠政策，吸引了浙江雅戈爾股份有限公司、河南新野紡織股份有限公司等 22 家 企業(yè)先后來阿瓦提縣投資建廠。貸款額度提高至３０萬元后，為了減輕借款人 還款壓力，貸款年限由現(xiàn)行的最高２０年放寬到最高貸款年限為３０年 。 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實(shí)后盾。而在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。它們共同提示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。 第二 ，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。在政府保增長的決心下，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有巨大的潛力。住宅這個人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2021 年完全納入了市場 經(jīng)濟(jì)軌道。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2021 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 6 轉(zhuǎn)變。 全國房地產(chǎn) 市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價 ,并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ,商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。 項目 可行性研究 報告研究范圍 編制依據(jù) （ 1） 國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》 2021 年 （ 2）《地市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》 （ 3）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 （ 4）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 （ 5） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 （ 6）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 3 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （ 7）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》 （ 8）《中華人民共和國特權(quán)法》 （ 9）《中華人民共和國土地增值稅 暫行條例》 （ 10）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 （ 11） 《阿瓦提縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 2021 年遠(yuǎn)景目標(biāo)》 （ 12）《 XX 地區(qū) 2021 年統(tǒng)計年鑒》 （ 13）項目建設(shè)單位提供的項目相關(guān)資料 （ 14）關(guān)于編制《 XX 名苑小區(qū) 建設(shè)項目可行性研究報告（代項目建議書）》的技術(shù)服務(wù)委托書 研究范圍 根據(jù)國家對項目可行性研究的內(nèi)容和深度要求，并結(jié)合有關(guān)規(guī)定，重點(diǎn)研究以下內(nèi)容： 分析研究項目 建設(shè) 的 目的、必要性、項目概況 項目建設(shè) 規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 確定項目的建設(shè) 組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案 與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進(jìn)行全面認(rèn)證和研究 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 4 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 總用地面積 平方米 綠地率 % 總建筑面積 平方米 居住總套 數(shù) 套 1396 建筑密度 % 居住總?cè)藬?shù) 人 4467 容積率 停車位 位 235 恒基名苑 建設(shè)項目 山東省紡織設(shè)計院 5 第二章 市場分析與定位 市場 投資環(huán)境 國家政治形勢及有關(guān)政策 國務(wù)院推出八條 房地產(chǎn)市場調(diào)控 措施 (“新國八條” ) 要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策 ,對貸款購買第二套住房的家庭 ,首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率