【正文】 及有關(guān)外匯清算業(yè)務(wù)、同業(yè)往來業(yè)務(wù)以和出口信貸等業(yè)務(wù)，也參與中國境內(nèi)大型企業(yè)的銀團(tuán)貸款、中資企業(yè)海外融資、海外上市等業(yè)務(wù)。 外資銀行 ? 客戶描述： 外資銀行指國外的銀行機(jī)構(gòu)在中國設(shè)立的中國業(yè)務(wù)總部、華南地區(qū)分部、辦事處或駐華機(jī)構(gòu)等。 由于內(nèi)資銀行數(shù)量有限，而且大都有自建的寫字樓，或 者與開發(fā)商共同開發(fā)寫字樓，所以目前內(nèi)資銀行總部或地區(qū)總部購買寫字樓的可能性不大；又 由于銀行總部級客戶對寫字樓客戶的榜樣效應(yīng)，因此也是眾多開發(fā)商爭奪的重要客戶。 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 24 ? 租購模式 內(nèi)資銀行的總部大都以自建或購買寫字樓為主，業(yè)務(wù)成熟的銀行總部很少租賃寫字樓辦公。 銀行支行 各銀行支行辦公樓的購買決策，主要由各銀行總行或分行總部作出。 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 23 由于銀行客戶對寫字樓的建筑設(shè)計(jì)以及設(shè)備等有特殊的要求，因此，在寫字樓的開發(fā)階段就會介入 ，而且對開發(fā)商的實(shí)力、資質(zhì)、信譽(yù)、與銀行的配合度等，都十分看重，而且，銀行一直是寫字樓購買的大客戶，各開發(fā)商對銀行客戶，尤其是對購買寫字樓的銀行總行或分行總部客戶的爭奪，非常激烈。因?yàn)橛袪I業(yè)場所，所以有地面停車場的要求； ? 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求較高，但以 實(shí)用為原則 ； ? 一般 無會議中心、接待中心 的要求，但對配套會所、員工活動中心的要求較高。 ? 客戶需求結(jié)構(gòu)說明 銀行總部或深圳分行總部： ? 區(qū)位：地處城市 核心區(qū)，交通要道 旁； ? 檔次和外在形象 必須十分理想； ? 對價(jià)格不是十分的敏感，但其本身又特別具有價(jià)格的談判能力，價(jià)格區(qū)間在 10000 元 /m215000 元 /m2； ? 能充分展示銀行在 該大廈內(nèi)辦公的展示面以及標(biāo)志物，有的甚至有命名要求； ? 面積需求在 30004000 平方米 左右，有的需求面積更大，一般集中在大廈的低層，并要求樓層能連續(xù)，如首層至四層等；但為了體現(xiàn)身份以及安靜的辦公環(huán)境，也有把一些與營業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)度不大的辦公室置于高樓層的例子； ? 首層一般作為銀行的營業(yè)場所，但希望寫字樓大堂與銀行營業(yè)大堂有一定的視覺和形式上的分割； ? 安全性要求高，不希望與眾多的小型公司為鄰居； ? 對信息化要求高，一般要求有充足的布線系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)，并且有 自己獨(dú)立管理控制的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ；要求寫字樓能提供衛(wèi)星通訊、電 話電視會議等平臺； ? 為了保證銀行所有業(yè)務(wù)與信息的正常運(yùn)行，對 供電的穩(wěn)定性安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 20 有十分嚴(yán)格的要求，防止發(fā)生停電而導(dǎo)致計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)與信息丟失、紊亂等重大業(yè)務(wù)事故； ? 對智能化要求高，尤其是 消防與安全的智能化 ； ? 要求停車位充足，停車場比較氣派；因?yàn)橛袪I業(yè)場所，所以有地面停車場的要求； ? 對大廈的大堂、走道、電梯與電梯間、衛(wèi)生間、空調(diào)與新風(fēng)系統(tǒng)等檔次要求高，認(rèn)可硬件設(shè)備的各種效率性與舒適性技術(shù)創(chuàng)新與提升所產(chǎn)生的價(jià)值； ? 對交通、景觀、高檔商務(wù)氣氛要求高，但對普通的商務(wù)配套要求不是十分嚴(yán)格； ? 中高層領(lǐng)導(dǎo)社會地位高，對行政人員專 用電梯、高檔的休閑場所、豪華的會客場所等有一定的需求；要求能布置和裝修舒適、豪華、功能齊備的總裁辦公室 ，總裁辦公室一般可有辦公區(qū)、休息區(qū)、會客區(qū)、秘書辦公區(qū)等，并要求有獨(dú)立的洗手間； ? 有些總行或分行總部需要在大廈內(nèi)建立 金庫 ，金庫對地下室的建筑設(shè)計(jì)、金庫地下室專用交通通道、安防設(shè)備等有更嚴(yán)格的要求，所以，當(dāng)銀行在購置新的總行辦公地點(diǎn)時(shí)，一般會在建筑設(shè)計(jì)階段就介入； ? 一般 無會議中心、接待中心 的要求； ? 對 配套會所、員工活動中心 的要求較高。 各銀行的支行： ? 所選區(qū)域內(nèi)工商業(yè)比較繁華； ? 交通條件十分優(yōu)良； ? 外觀具有一定標(biāo)志性的建筑； ? 客戶消費(fèi)需求動態(tài) 總部或分行總部： ? 如有自建寫字樓，則搬遷寫字樓的可能性不大； ? 剛在深圳確定深圳分行總部辦公地址的銀行，分行總部搬遷的可能性不大； ? 早期在深圳選址，但隨著時(shí)間的推移，原有地址的寫字樓檔次、寫字樓所能彰顯的形象氣質(zhì)、內(nèi)部功能與硬件設(shè)備、交通條件、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素等，都難于滿足現(xiàn)代銀行的分行總部的辦公需求，有可能搬遷寫字樓； ? 由于深圳沒有爭取到全國性金融中心的城市定位，因此，沒有在深圳設(shè)立分行的一些外地銀行，在短期內(nèi)可能不會考慮安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 18 在深圳新設(shè)立分行；但深圳的經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)增長，仍會吸引尚未在深圳設(shè)立分行外地銀行來深圳開展業(yè)務(wù)，或擴(kuò)大深圳現(xiàn)有銀行的業(yè)務(wù)總量； ? 雖然有傳聞深圳本地銀行總部會向上海轉(zhuǎn)移，但我們認(rèn)為，這主要是銀行業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移，可能會相應(yīng)減少總 部的寫字樓使用面積，但減少的程度有限； ? 隨著國內(nèi)區(qū)域性銀行的發(fā)展，以及他們在深圳業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，會增加對寫字樓的需求；如：廣東發(fā)展銀行、埔東發(fā)展銀行、福建興業(yè)銀行等； ? 在深圳的寫字樓開發(fā)中，尤其是中心區(qū)寫字樓開發(fā)中，經(jīng)常出現(xiàn)外地銀行參與的身影，如：福建興業(yè)銀行作為隱性投資者的福建興業(yè)銀行大廈、民生銀行作為隱性投資者的時(shí)代金融中心等； 支行： ? 作為銀行在城市某一區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)處理的中心機(jī)構(gòu)，各銀行支行隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的變動而經(jīng)常發(fā)生變化； ? 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍的地方，也是各銀行支行搶占地盤的戰(zhàn)場，常常出現(xiàn)各銀行支行密集的情況， 甚至出現(xiàn)在同一幢寫字樓云集幾家銀行支行的情形； ? 銀行支行是一個(gè)業(yè)務(wù)處理中心，在某一區(qū)域開展業(yè)務(wù)的時(shí)間，基本與該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)活躍度同步，或略早于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，但不會有太多的提前。 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 15 ? 使用寫字樓現(xiàn)狀： 總部或分行總部： 深圳 內(nèi)資 銀行 總部或分行總部辦公地點(diǎn) 一覽 名 稱 地 址 物業(yè)類型 中國人民銀行深圳分行 深南東路 98號 自建 中國銀行深圳市分行 深圳國際金融大廈 自建 中國工商銀行深圳市分行 深南東路金融中心北座 自建 中 國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行 深圳市解放路 188 號農(nóng)行大廈 自建 中國人民建設(shè)銀行深圳市分行 紅嶺南路金融中心建設(shè)銀行大廈 自建 中國交通銀行深圳分行 紅荔路交行大廈 自建 中國投資銀行深圳分行 深南中路埔尾北 76 號 深圳城市合作商業(yè)銀行 紅荔西路上航大廈 廣東省銀行深圳分行 深圳市人民南路廣東省銀行大樓 自建 中國光大銀行深圳分行 華強(qiáng)北路 3號 深圳發(fā)展銀行 深圳市深南東路 5047號深圳發(fā)展銀行大廈 自建 招商銀行 深圳蛇口招商大廈 自建 中信實(shí)業(yè)銀行深圳分行 深圳桑達(dá)大廈 中國民生銀行 深圳分行 深南中路佳和華強(qiáng)大廈 B 座（將搬遷至?xí)r代金融中心） 福建興業(yè)銀行深圳分行 嘉賓路太平洋商貿(mào)大廈（將搬遷至福建興業(yè)銀行大廈） 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 16 支行辦公地點(diǎn)： 各銀行在深圳的各個(gè)區(qū)基本上都設(shè)置了支行，各支行一般都在本區(qū)內(nèi)的交通干線旁，并且選擇十分有代表性的區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑的首層（營業(yè)面積）和較低樓層（辦公管理層，一般在緊鄰首層的樓層內(nèi)）。 銀行是高檔寫字樓的主要客戶，要求寫字樓能體現(xiàn)他們的資金實(shí)力、尊貴形象。 內(nèi)資銀行近年來通過業(yè)務(wù)機(jī)制重組、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化、股份制改造等，整體經(jīng)營能力有了很大的提升，但面臨著金融業(yè)全面對外資開放的保護(hù)終止期日漸臨近，內(nèi)資銀行的調(diào)整與改革步伐逐步加快，對寫字樓的需求也處于一個(gè)調(diào)整的動態(tài)階段。隨著中心區(qū)辦公氛圍的逐漸形成，相信中心區(qū)寫字樓的租金將進(jìn)一步上揚(yáng)。其中電子科技大廈的平均月租金為 80 元 /平方米，賽格廣場的平均月租金約 70 元 /平方米，世貿(mào)廣場的平均月租金約 65 元 /平方米。 華強(qiáng)北深南路段是目前是深圳市電子行業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最為集中的片區(qū)之一，用友軟件、 TCL 信息公司、現(xiàn)代計(jì)算機(jī)、西風(fēng)信息集團(tuán)等公司的總部均落戶于該片區(qū)。 片區(qū)租金價(jià)格差異明顯 深圳各商圈寫字樓樓平均租金價(jià)格水平 284532502001020304050國貿(mào)商圈 蔡屋圍商圈 華強(qiáng)北商圈 車公廟商圈 南油商圈深圳各商圈租金價(jià)格水平安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 13 今年以來，深圳市寫字樓租金總體呈下滑趨勢，尤其羅湖區(qū)國貿(mào)商圈內(nèi)一些較為陳舊的寫字樓，隨著社會的發(fā)展和商務(wù)需求的不斷提高，需要寫字樓的素質(zhì)與之同步，而這批八、九十年代的寫字樓明顯功能滯后，物業(yè)管理水平較低，導(dǎo)致租金下降，以此來擺脫高空置率的尷尬境地，以地王為代表的蔡屋圍商圈沿深南路一 字排開，地理位置較為優(yōu)越，租金水平在居深圳之首， 該片區(qū)有代表性的寫字樓有地王大廈、發(fā)展銀行大廈、金豐城大廈和深業(yè)中心大廈。 相對于地王大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、江蘇大廈和世貿(mào)中心大廈的租售兩旺，賽格廣場由于其內(nèi)部辦公環(huán)境不佳、對外形象不夠高檔等多方面原因，自 1999 年公開發(fā)售以來，出售率僅達(dá)到 50%，入駐率僅 45%，租金也處于 70 元 /平方米的低位水平。位于西部的特區(qū)報(bào)業(yè)大廈和世貿(mào)中心大廈，特區(qū)報(bào)業(yè)大廈平均租金約 90 元 /平方米 .月 ,出租率達(dá)到 98%，而世貿(mào)中心大廈為招商銀行總部，只租不售，目前招租對象以金融機(jī)構(gòu)為主，包括證券公司、基金公司、機(jī)構(gòu)投資者等，平均租金 120元 /平方米 .月，出租率已達(dá)到 98%。以地處國貿(mào)商圈的嘉里中心為例，雖然該片區(qū)的寫字樓出租率普遍不如人意，但嘉里中心仍憑籍高檔優(yōu)良的設(shè)施、高雅大方的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理獲得平均租金約 120安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 12 元 /平方米和 98%出租率的出租水平。 甲級寫字樓需求旺盛 深圳市真正稱得上為高檔的寫字樓為數(shù)不多，知名的甲級寫字樓僅有地王大廈、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、賽格廣場、世貿(mào)中心大廈、嘉里中心和江蘇大廈等。而入駐羅湖區(qū)的嘉里中心、國貿(mào)商業(yè)大廈的公司以貿(mào)易、咨詢和投資行業(yè)為主，如入駐嘉里中心的公司中，投資、貿(mào)易類公司占四成以上?，F(xiàn)在新開發(fā)的寫字樓，如：喜年中心、安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 11 財(cái)富廣場、中國有色大廈、天安數(shù)碼時(shí)代等，有 60%以上的購買者是自用，預(yù)計(jì)出租率（包括自用）也將十分樂觀。 車公廟片區(qū)的寫字樓，主要是世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城、大慶大廈等，從出租率來看，世貿(mào)大廈、創(chuàng)展中心、天安數(shù)碼城等，租賃十分火暴，都接近 100%。中心區(qū)內(nèi)已建成投入使用的寫字樓，如：特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、投資大廈、江蘇大廈等，出租率（包括自用）都達(dá)到 95%以上，國際商會大廈（ A 座）年 2021 年中才入伙，但現(xiàn)在的出租率也達(dá)到了 90%以上，中心區(qū)尚未入伙的寫字樓也有大量的客戶來咨詢租賃事宜。但也應(yīng)該看到，隨著地王大廈、嘉里中心寫字樓大面積出租的成交和出租率到達(dá) 90%以上，反映了現(xiàn)時(shí)市場對高檔次寫字樓需求正迅猛增加。但隨著 CBD 中心區(qū)寫字樓和車深圳寫字樓歷年空置情況50 .2 133 .6 918 .7 753 .6 33. 342. 761. 71. 77020406000. 511. 522. 533. 54空置面積 空置率空置面積 50 .2 1 33 .6 9 18 .7 7 53 .6 3空置率 3. 34 2. 76 1. 7 1. 771999 2021 2021 2021安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 10 公廟片區(qū)新的寫字樓供應(yīng)增加和商務(wù)辦公環(huán)境的不斷形成，華強(qiáng)北寫字樓的客戶有逐步轉(zhuǎn)移的跡象。此外桑達(dá)大廈、賽格科技工業(yè)園、世貿(mào)大廈的出租率也均達(dá)到 100%。如電子科技大廈，分 A、 B、C 三棟，出租率達(dá)到 100%。 2021 年市場供應(yīng)量較往年大幅增長，銷售量也大幅增長，但供應(yīng)增長幅度大于銷售增長速度，市場承接力有限，導(dǎo)致空置面積大幅上升，高達(dá) 萬㎡，同比去年增長 %，大于今年成交量同比去年 %的增幅，導(dǎo)致今年深圳寫字樓空置率略有上升。 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 8 二、深圳市寫字樓市場需求及特征分析 銷售量快速回升 成交總量分析 051015202530351999 2021 2021 2021成交總量（萬㎡） 深圳各區(qū)歷年寫字樓銷售情況（萬 /㎡） 年份 羅湖 福田 南山 鹽田 寶安 龍崗 1999 2021 2021 2021 （中原市場研究部提供） 租賃市場回升加暖，空置率下降，租金有所回升 深圳市寫字樓租賃市場進(jìn)入 2021 年以來有明顯回升趨勢，表現(xiàn)在寫字樓的租賃面積在幅上升。 安聯(lián)寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告 7 市場價(jià)格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征 各區(qū)歷年寫字樓價(jià)格走勢 深圳市各區(qū)歷年寫字樓價(jià)格走勢 4000450050005500600065007000750080001999 2021 2021 2021羅湖 福田 南山 鹽田 隨著中心區(qū)的西移和中心區(qū)的全面啟動，