【正文】 五、營銷推廣主題： 接合項(xiàng)目定位，我們將其具體表述為： 營造華爾茲般的生活空間 華爾茲 —— 高貴、優(yōu)雅、抒情，以此來表現(xiàn)高品 質(zhì)的生活最為合適，將華爾茲比喻生活品質(zhì)，能給人以無限遐想的空間，感受詩一般的生活情趣。 四、項(xiàng)目判斷 一）、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目所在區(qū)域高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 為哈爾濱市高檔住宅區(qū)；人流車流量大，往來頻繁；區(qū)域還擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；周邊有較多潛在客戶，具有較強(qiáng)的購買能力和投資能力；但是開發(fā)區(qū)商品房市場競爭異常激烈，加之本項(xiàng)目所處位臵相對開發(fā)區(qū)來說較偏，因此項(xiàng)目必須以強(qiáng)大的品牌宣導(dǎo)作為支撐，靈活的付款方式為基本，創(chuàng)造一種新的消費(fèi)方式，引導(dǎo)消費(fèi)者，提升項(xiàng)目知名度，籍此在哈爾濱市房地產(chǎn)領(lǐng)域中占據(jù)最大幅度的分額。（如建造功能齊全的小區(qū)會所，以 提升業(yè)主居住質(zhì)量等） 威脅（ T） ? 區(qū)域行業(yè)的競爭：開發(fā)區(qū)內(nèi)及周邊待售、在售的地產(chǎn)項(xiàng)目很多，在未來的 1 2 年內(nèi)該 區(qū)域的競爭勢必會日趨白熱化。 機(jī)會（ O） ? 房地產(chǎn)行業(yè)水平較低：大部分項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、營銷水平較低，存在較大的營銷操作空間； ? 市場易引導(dǎo)：哈爾濱市初級態(tài)勢的地產(chǎn)市場 ，消費(fèi)者需要引導(dǎo)，也易于引導(dǎo)； ? 投資市場容量較大：全市仍有很多閑散資金，但目前投資渠道較少，如果有合適的投資 項(xiàng)目，將會吸引大批的投資客。 ? 周邊樓盤較為低檔：周邊經(jīng)濟(jì)適用房較多，對項(xiàng) 目形象會造成影響。購房客戶易缺乏信心。同時對廣告推 廣也形成阻力。 劣勢（ W） ? 區(qū)位不明：項(xiàng)目所處位臵于紅旗大街西側(cè)，定位 為開發(fā)區(qū)區(qū)域較為牽強(qiáng)。 ? 價格優(yōu)勢：價格初步定位起價 3 35 0 元，在周邊 高層住宅中屬中低價位，較易入市。 ? 項(xiàng)目規(guī)模較 大：項(xiàng)目規(guī)模在附近區(qū)域 內(nèi)規(guī)模較 大，利于營造鶴立雞群的氛圍。 ? 人流、車流 量大：本區(qū)域道路交錯、 紅旗大街為橫貫哈 爾濱市南北向的主干線， 人流車流 量最大。 ? 區(qū)域居住環(huán) 境成熟：附近建北小區(qū)等 成活社區(qū)完善，學(xué) 校、體育館、市場、酒店 、銀行等 生活配套設(shè)施齊全。門市價位 1~5 層售價 5500 元 /㎡。門市價位 5500 元 /㎡ 11）鴻翔名苑 位于南崗區(qū)鴻翔路 28 號，由黑龍江永泰建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)。物業(yè)費(fèi) 元 /㎡（含電梯費(fèi)）配套設(shè)施健身房、會議室、圖書館、游泳館。車位 萬~ 萬租 1 年 1 萬。 10）金桂園 位于漢水路 389 號，由省國信房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。物 業(yè)費(fèi)多層 1 元 /㎡、高層 元 /㎡（建筑面積）含電梯費(fèi)。多層 22棟、高層 3棟住宅價位多層 2750元 /㎡起、高層 3100元 /㎡起。 1 棟高層、住宅價位多層 2500 左右、高層 2800 左右、 80 ㎡ ~4層 ~32 萬、 95 ㎡ ~45 萬，門市均價 5000 元， 1 連 3 層、臨紅旗大街 584 ㎡ 408 萬、多層 200 米 120 萬左右。配套設(shè)施如游泳館、健身房、圖書館、閱覽室。住宅起價 10 層 114 ㎡ 92 萬，車位 萬元、租金 7000~8000 元、電梯直達(dá)車位。 4）金源花園 金源花園位于開發(fā)區(qū)長江路與嵩山路交匯處，由金源房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，項(xiàng)目使用面積均價為 6500 元 /㎡采暖方式為開發(fā)區(qū)熱力網(wǎng)外掛式，車位售價 18 萬 /個，項(xiàng)目由 3 棟 18層高層組成， 15 層為商業(yè)裙房，物業(yè)管理費(fèi)為 元 /㎡，項(xiàng)目交樓時間為 2021 年底，交房 標(biāo)準(zhǔn)為基本裝修，小區(qū)設(shè)會所，折扣方式一次性付款 98 折。層戶數(shù)為 2 梯 6 戶、 2 梯 4 戶，電梯費(fèi)初步定為 40 元 /㎡，物業(yè)管理費(fèi)每平米 1 元以內(nèi)，交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，交樓時間為 2021 年 10 月。其中住宅部分共有 130 多套，高層住宅發(fā)售均價使用面積 4500 元 /㎡。 3 、 哈爾濱市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)競爭樓盤分析 經(jīng)調(diào)查目前開發(fā)區(qū)在售的樓盤有與本樓盤對本樓盤形成競爭的主要有十一家。共計(jì)有 2 2 2 78 90 等路大巴經(jīng)過項(xiàng)目門前。如下圖所示：（區(qū)域圖） 住宅區(qū) 整體規(guī)劃 本項(xiàng)目共有 4 棟 28 層的高層，其中住宅部分為6 28 層，商業(yè)部分為 15 層，負(fù)一層為地下停車場，負(fù) 二層為設(shè)備層。孵化器功能房地產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)初期，有許多處于創(chuàng)業(yè)階段的中小科技企業(yè)，它們需要一批擁有高質(zhì)量硬件及軟件的孵化用房，社區(qū)信息化帶來折巨大終端財(cái)高，對住宅小區(qū)進(jìn)行信息化改造，注意指（寬帶入戶），小區(qū)中的住房成了新經(jīng)濟(jì)中巨大終端財(cái)富，這些財(cái)富可以通過與專業(yè)信 息服務(wù)商合作，或自己經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)價值。 新經(jīng)濟(jì) 生活對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大生機(jī)，房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟(jì)中重要的物質(zhì)承載者及客戶終端，顯現(xiàn)出市場較大的商機(jī)，智能物業(yè)能夠提供自動化、信息化服務(wù)的辦公樓及住宅。當(dāng)然結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)及自然條件，應(yīng)更充分的考慮到購房者（消費(fèi)者）中為了追求適居標(biāo)準(zhǔn)，同時提高自己的生活品質(zhì)。從市場了解，就目前開發(fā)商追求小區(qū)綠化配套設(shè)施、硬件設(shè)臵仍廖廖無幾，從目前市 場面反映強(qiáng)烈的仍是上市的東方集團(tuán)和人和集團(tuán)。 ? ? ? 發(fā)意識停留在為了開發(fā)而開發(fā)，其中缺少相關(guān)的人文住房意識。當(dāng)然結(jié)合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)及自然條件，應(yīng)更充分的考慮到購房者（消費(fèi)者）中為了追求適居標(biāo)準(zhǔn)，同時提高自己的生活品質(zhì)。從市場了解，就目前開發(fā)商追求小區(qū)綠化配套設(shè)施、硬件設(shè)臵仍廖廖無幾，從目前市場面反映強(qiáng)烈的仍是上市的東方集團(tuán)和人 和集團(tuán)。 ? ?? ?? ?? l ? ? ? ? ? ? ? ? 呬 呬 呬 8 咤 T 哸 ? ? ? ? 噀 ( 器 噾 噾 噾 ? ? P ? ? ? ? ? ? ? $ ? J ? i ? ? ? ? 發(fā)意識停留在為了開發(fā)而開發(fā)，其中缺少相關(guān)的人文住房意識。?? 勸191。從而改變我市商業(yè)中心的原有布局。消費(fèi)者這種新型的購物心理，就對購物的環(huán)境有了較高的要求，而老商業(yè)區(qū)擁擠 的街道和落后的建筑風(fēng)格，已不能給消費(fèi)者賞心悅目的美感。其周邊交通便利，毗鄰三環(huán)，新開通的紅旗大街、景觀大道和開發(fā)區(qū)內(nèi)寬敞的條條大路，都讓人感受 到現(xiàn)代化城市交通的順暢氣息。 對該區(qū)域的消費(fèi)潛力作進(jìn)一步調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，此范圍內(nèi) 有 12 處居民小區(qū)為工薪階層居住， 6 處小區(qū)為白領(lǐng)階層居住。那么，讓我 們 就從 商業(yè) 發(fā) 展的 角度 先看 一 看這 一區(qū) 域的 潛力吧。 但是，現(xiàn)代化的大都市需要有現(xiàn)代化的商業(yè)購物中心，當(dāng)素以敢穿、愛穿聞名的哈爾濱人為了買幾件衣 服無奈南下北京、上海時，我們不禁要感嘆 —— 二、新商業(yè)該出現(xiàn)在哪兒 在國外和我國的一些大城市，都存在著城市會展經(jīng)濟(jì)帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)象，像北京的亞運(yùn)村和奧運(yùn)展館，帶動起一個個新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心 的實(shí)例就在我們的眼前。我市傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和對商場品牌的認(rèn)可程度，決定了老商業(yè)區(qū)還有繁榮的可能，但因其樓宇多建于數(shù)十年前，建筑特點(diǎn)和內(nèi)部構(gòu)造無論 怎樣改造也是顯得老派，難以同新型現(xiàn)代化商場的內(nèi) 涵和外延掛上邊。 4）房地產(chǎn)服務(wù)意識差 主要表現(xiàn)在通路方面：部分售 樓處遠(yuǎn)離項(xiàng)目現(xiàn)場，造成銷售渠道不通暢；售樓人員服務(wù)水平差；銷售現(xiàn) 場銷售道具不