【正文】 形成城市中的一大閃光點(diǎn)，以 兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫?qū)W校訓(xùn)練基地、高爾夫發(fā)球練習(xí)場(chǎng)為主。 風(fēng)情商業(yè)街 引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營(yíng)有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域?yàn)橹鳌? 大型購物樂園 輻射范圍達(dá)到合肥整個(gè)大東南。 高品質(zhì)產(chǎn)品 高性價(jià)比產(chǎn)品 景觀戶型 大開間產(chǎn)品 市場(chǎng)空白 類別墅產(chǎn)品 低密度生態(tài)住宅 高爾夫概念的引導(dǎo) 創(chuàng)新功能戶型 差異性 四、項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇 作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運(yùn)動(dòng)需求以及周邊配套奇缺的情況下，項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備的系統(tǒng)，體現(xiàn)豐富性，全面性，先進(jìn)性甚至國(guó)際化的特點(diǎn)，在滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)居民生活，高爾運(yùn)動(dòng)，娛樂，休閑之需的同時(shí)，又體現(xiàn)出項(xiàng)目“國(guó)際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項(xiàng)目所在區(qū)域甚至整個(gè)城市提供運(yùn)動(dòng)、娛樂，休閑，購物，商務(wù)等等功能。 稀缺面積的供應(yīng) 戶型空 間差異化 功能人性化和豪華元素 大庭院、低容積率 市場(chǎng)空白 大組團(tuán)規(guī)模 創(chuàng)新概念：高爾夫 功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì) 高附加值 差異性 （ 2） 花園洋房類產(chǎn)品 花園洋房 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 沒有具備別墅景觀 優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費(fèi)率比較高。 （ 1） 別墅類產(chǎn)品 別墅類產(chǎn)品 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒有私家庭院；市場(chǎng)中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 可考慮建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢(shì)做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營(yíng)銷亮點(diǎn)。 戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點(diǎn)，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個(gè)性，除起居室，客廳，主人房，儲(chǔ)藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計(jì)，如娛樂室，多功能廳，宴會(huì)廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層 不宜過高的原則。 例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán) 米蘭風(fēng)情組團(tuán) 愛丁堡風(fēng)情組團(tuán) 威尼斯風(fēng)情組團(tuán) ?????? （２） 建筑單體設(shè)計(jì)建議 因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。 每個(gè)建筑又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)的中心，同時(shí)引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓 宇間綠化連接 。 景觀系統(tǒng) 第一層 第二層 第三層 平面綠化景觀 外圍綠化景觀 主軸線景觀 組團(tuán)花園和宅旁綠化 三維立體綠化景觀 景觀小品 高大植物成型的高空間綠化層 建筑物立體綠化面 場(chǎng)景綠化景觀 項(xiàng)目公共景觀點(diǎn) 水景體系景觀 ４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想 由于道路制約，為最大限度的借勢(shì)于項(xiàng)目高爾夫與及高爾夫公園的景 觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī)劃如下： 各開發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。 景觀功能 —— 運(yùn)動(dòng)與欣賞 作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫 的景觀概念引進(jìn)宅間景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。 景觀風(fēng)格 —— 歐陸風(fēng)格 基于項(xiàng)目理念的時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面的延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新的。 針對(duì)項(xiàng)目的情景花園洋房的，營(yíng)造精致 組成的綠化和運(yùn)動(dòng)景觀。 針對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型別墅的，營(yíng)造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。 ３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃 （ 1） 景觀規(guī)劃理念 項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。 ３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ ４、花園洋房 景觀多層 三、產(chǎn)品規(guī)劃 １ 、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想 以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為原則，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)全新的具有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力的高尚運(yùn)動(dòng)、健康的社區(qū)文化。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二： 項(xiàng)目品牌的累積，使該部分 客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同； 城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。他們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級(jí)商務(wù)休閑場(chǎng)所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。 認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對(duì)生活積極樂觀、享受。 （ 2） 隱性客戶 與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在 3545項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 顯性客戶 區(qū)域內(nèi) 隱性客戶 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻） 分流其他項(xiàng)目客戶群 項(xiàng)目所在區(qū)域客戶（注重性價(jià)比） 持續(xù)發(fā)展客戶 隨著城市的發(fā)展、居住板塊的延伸 歲，有比較高的消費(fèi)能力，職業(yè)構(gòu)成為企事業(yè)單位的中高層管理人員 ，政府職能部門的公務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，隱性客戶的特征如下： 看好該區(qū)域的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值比較認(rèn)同，但暫時(shí)對(duì)其價(jià)格的承接力不足的客戶。 ② 收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)價(jià)格敏感度繼續(xù)加強(qiáng)比較高的客戶。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少，有一定比例的高層管理者在本區(qū)內(nèi)購買住宅，可以通過前期的引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。項(xiàng)目客戶來源包括顯性必然客戶、分流其他項(xiàng)目的客戶和持續(xù)客戶發(fā)展。他們對(duì)產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。 商務(wù)（企業(yè)）度假 —— 企業(yè)組織的中高層員工的培訓(xùn)度假活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有出租型的商務(wù)別墅，酒店式公寓。 度假配套功能： 大眾度假 —— 大型購物中心、特色商業(yè)街的存在結(jié)合項(xiàng)目的高爾夫主題，形成了在區(qū)域中唯一一個(gè)大型的娛樂購物，戶外運(yùn)動(dòng)及假日休閑，度假的中心點(diǎn)。 商務(wù)會(huì)晤，社交，談判功能 —— 商務(wù)人士的商務(wù)沙龍，企業(yè)之間的商務(wù)談判，外尚的聚集活動(dòng)等，項(xiàng)目呼應(yīng)此類功能的平臺(tái)有高爾夫?qū)W校，酒店式公寓的會(huì)議廳，出租型的商務(wù)別墅。 （ 4）項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 —— 投資型物業(yè) 項(xiàng)目的投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關(guān)的大型配套（高爾夫球場(chǎng)，主題公園，酒店式公寓，高爾夫風(fēng)尚會(huì)所，外商活動(dòng)中心等）為平臺(tái)的商務(wù)配套上，引發(fā)起投資價(jià)值的產(chǎn)生。 社區(qū)居住文化、居住附加值 餐飲、休閑、購物 高 生 爾 活 夫 配 主 套 題 環(huán) 商 境 業(yè) 概 配 念 套 商務(wù)平臺(tái)、度假互動(dòng)平臺(tái) 生態(tài)背景互動(dòng) 住宅產(chǎn)業(yè) 高爾夫主題 大型主題購物中心 居住、娛樂、購物、商務(wù)、度假、高爾夫 物業(yè)的一體化互動(dòng) 復(fù)合地產(chǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目定位 戰(zhàn)略目標(biāo) 形成國(guó)際都市生活圈的中心區(qū)域， 與項(xiàng)目所在的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)聯(lián)動(dòng) （ 3）概念運(yùn)用 以高爾夫所推崇的精神文化作為本案社區(qū)文化與生活方式的藍(lán)本，將項(xiàng)目主題理念體現(xiàn)在社區(qū)人文的塑造上，給項(xiàng)目樹立一種高尚的社區(qū)文化氛圍 。將該區(qū)域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項(xiàng)目的差異性，為項(xiàng)目積累潛在客戶群。 結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略走向，分析時(shí)下本項(xiàng)目所在城市的結(jié)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)甚至合肥市都沒有一個(gè)集休閑、娛樂、商務(wù)為一體的高爾夫主題型居住社區(qū)，本項(xiàng)目能夠?yàn)閰^(qū)域的國(guó)際化發(fā)展 提供新型的生活方式。對(duì)于住宅部分，可以通過體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動(dòng)的形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在本項(xiàng)目中的生活氛圍 ，而對(duì)于高端客戶群體，則通過高檔運(yùn)動(dòng)所營(yíng)造的尊貴感來增加本項(xiàng)目與其他高端 產(chǎn)品的差距，現(xiàn)優(yōu)勢(shì) ，讓高爾夫完全貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，形成一個(gè)集居住、度假 ，購物于的循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)。 針對(duì)高爾夫消費(fèi)群體的休閑娛樂特性，設(shè)置一定比例、風(fēng)格各異的特色餐飲店。 項(xiàng)目在一定的時(shí)間內(nèi)具有唯一性，功能可輻射周邊的近郊區(qū)乃至全市范圍，能夠刺激社區(qū)內(nèi)其他商業(yè)設(shè)施的消費(fèi)。 本項(xiàng)目在自然資源的條件方面并不輸給其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，要制造差異性就需要更深程度上的挖掘，將自然資源的利用最大化，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范