合生新項目商業(yè)模式-文庫吧資料
2025-03-06 04:33本頁面
【正文】 差在 1％以內(nèi)。 第四十條 要 點 二 ： 聯(lián)排別墅產(chǎn)品的預(yù)算定額 1． 聯(lián)排的園林、綠化、市政工程要控制在每平方 800 元以內(nèi)。原則上應(yīng)該有樣板房的開放后才正式開售。 第三十八條 要點十： 營銷方案要做好開盤基礎(chǔ)工作 1． 開盤前項目的道路與指引系統(tǒng)要建立完畢 ； 2． 兄弟樓盤的巡展，周邊企事業(yè)單位的巡展要先行安排，進(jìn)行內(nèi)部登記； 3． 關(guān)于本項目核心利益點，通過論壇或者記者開放日等方式在專家與輿論方面進(jìn)行傳播。 第三十七條 要點九：營銷方案的所有工作都要搞清楚服務(wù)對象所在、價值所在。 第三十六條 要點八：聯(lián)排別墅的業(yè)態(tài) 聯(lián)排別墅包精裝修、家私、家電每套總價原則上 市內(nèi)控制在 400 萬元左右、市郊控制在 200 萬元左右、遠(yuǎn)郊控制在 100 萬元左右。 （含聯(lián)排）小區(qū)時集中的綠化做幾個點，即在道路交匯處做幾個集中綠化，大量的綠地面積要分到各戶。 第三十五條 要點七：獨棟別墅產(chǎn)品的業(yè)態(tài) 通過獨棟 別墅高性價比的成品精裝修、高性價比的地下室，輔以高性價比的精裝修園林來打造產(chǎn)品的競爭力，支撐售價。等到把資金平衡后，沒有了資金壓力，以后就可以提升價格，把最好的地方拿出來賺錢，彌補(bǔ)第一期快速銷售的利潤差。 但考慮到首期關(guān)注現(xiàn)金流重于單方利潤，所以首期可適當(dāng)增加更受投資者歡迎的產(chǎn)品，如在面積戶型上可以適當(dāng)增加小戶型的產(chǎn)品設(shè)計，或者提供含裝修、家電家私的產(chǎn)品。 第三十二條 要點四：業(yè)態(tài)重新調(diào)整組合 會所或商場要選擇毛利較高的行業(yè)，業(yè)態(tài)定位不是一成不變，在開業(yè)后的經(jīng)營期如果某項業(yè)態(tài)無法自營或者租戶經(jīng)營不下去，就要進(jìn)行商戶重組，把不盈利的業(yè)態(tài)調(diào)整到有盈利的業(yè)態(tài)。 第三十條 要點二： 項目定位要與客戶互動形成利益點 在對每項居住功能點進(jìn)行顧客對象與競爭對手的綜合評估后，把項目排在前面的居住功能點，選擇出 10 大或 20 大利益點，作為整個項目的開發(fā)價值體系（圖 3）。經(jīng)過圖紙預(yù)算后才允許開工投入。 第二十六條 要點四：首期開工規(guī)模策劃 要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模 第二十七條 要點五：首期產(chǎn)品的開發(fā)類型 首期的產(chǎn)品應(yīng)先行開工開售 14 層以下無地下室的樓座，多層洋房或聯(lián)排別墅這三種類型建設(shè)工期相對較短的產(chǎn)品。 第二十四條 要點二 : 交地順序在考慮時間因素 如果地塊交地有延誤，可以提前拿出一較小塊地，規(guī)劃用作商業(yè)街或會所，假如其他開發(fā)手續(xù)沒辦出來前，以臨建名義報建施工，提前蓋售樓部，等整個項目的總規(guī)、單體等報建出來后，再按商業(yè)街會或所調(diào)整過來，這樣可以提早出售樓部接待客戶。 以下的是以獨棟別墅為主的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品的每套銷售需時更長，從市場角度較難滿足開盤當(dāng)月銷售 60％以上的要求。 第二十二條 要點二：大堂業(yè)態(tài) 兩棟小高層之間的架空層合并做成一個會所，面積分?jǐn)偟阶≌娣e上，增加可售面積，爭取盡可能多的銷售面積（圖 4）。 （二）總體規(guī)劃時要盡量增加每一戶的可售性，減少自營面積 除特殊要求外，一個項目也要盡量減少自營部分的面積 : ，就不應(yīng)該再做集中式出租性質(zhì)的鄰里中心或商業(yè)小配套，而要把該部分面積拿出來作可以銷售的住宅或別墅。 2 左右的項目，總可租售面積原則上盡量 爭取占總建筑面積的 95%以上。 ，而逐步增加組團(tuán)內(nèi)或架空層的綠化，乃至室內(nèi)的私人空間。 第三章 經(jīng)營模式 第一節(jié) 實現(xiàn)可售面積最大化、不可 售面積最小化 第二十一條 要點一 :盡量增加可售面積，減少不可銷售面積和自營面積，爭取盡可能大的可售面積 （一）總體規(guī)劃時，在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的前提下，要盡量增加每戶的可售面積，減少其他不可銷售的面積 。 第十九條 要點四： 首期開工規(guī)模策劃 要通過盈利模式中的要求，測算不同的售價與銷售率水 平與貨款額度，以開售當(dāng)月回收投入資金為目標(biāo)綜合平衡，反算出需要的合理開工規(guī)模 開售時的銷售率原則上不能低于 60%，首期的銷售主要是以現(xiàn)金的快速回籠為目標(biāo)，利潤率可以略低，但 第一期的產(chǎn)品原則上應(yīng)保持在 10%以上 。 抵押貸款盡量爭取最大的額度，不低于地價的 50%。 第十六條 要點一：拿地時通過自有資金付首期地價款；二期地價款安排首次貸款獲批時付出，剩余的地價款或其他款項安排在銷售旺季或現(xiàn)金回款高峰期進(jìn)行付出。關(guān)注投入資金就是要求經(jīng)營班子以最少的投入去獲得最大的產(chǎn)出。 第十三條 項目投入主要分布在首期地價、前期開發(fā)費用、設(shè)計費和達(dá)到預(yù)售進(jìn)度前的工程款五方面， 公司的產(chǎn)出主要是銷售收入，理想狀態(tài)為開售時產(chǎn)出不低于投入 ，公司可以收回投入，不理想狀態(tài)投入大于產(chǎn)出。 第二個要求是關(guān)注一個項目的利潤率水平。 第十條 為了實現(xiàn)盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式的目標(biāo)，最終形成一份支持實務(wù)操作的工作節(jié)點 控制清單 、時間定額、基準(zhǔn)價定額 ， 對各業(yè)務(wù)部門的工作進(jìn)度及效果進(jìn)行動態(tài)控制。 第八條 經(jīng)營模式：從每個項目來說，為了完成公司對項目盈利的時間與金額要求，對應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，對應(yīng)該如何開發(fā)進(jìn)行設(shè)計，主要內(nèi)容是圍繞著產(chǎn)品的內(nèi)部環(huán)境和基礎(chǔ)工作， 核心是“定位的問題” 。 第六條 本商業(yè)模式包括 盈利模式、經(jīng)營模式、操作模式和工作節(jié)點 四個部分的內(nèi)容。 第四條 為了實現(xiàn)商業(yè)模式的目的，這就從可售貨量、時間、成本、利潤方面提出了要求，要求達(dá)到可 售面積最大化、工程時間及銷售時間最短、成本最小化、售價最高等，這就是本商業(yè)模式章節(jié)中各要點要達(dá)到的目的。 合 生 創(chuàng) 展 集 團(tuán) 公 司 新項目開發(fā) 商業(yè)模式規(guī)定 集團(tuán)營銷管理中心 二○○六年六月 2 目 錄 第一章 總則……………………………………………………………………… 3 第二章 盈利模式………………………………………
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