【正文】 0 250 綠洲明月灣 280350 297 瑞麗緣 250 250 東岸 — 綠洲半島 200350 260 寒舍 190300 220 泉景花園 250380 300 瀾韻苑二期 250300 300 紫竹苑 176344 220 東方春曉 400500 遠香居（聯(lián)） 214306 300 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 210397 300 從上表可以看出。 2021年，從園區(qū)東岸的別墅行情價來看，普通實用性的別墅價格基本在 5000 左右，比 2021 年有所上升。 這說明，目前市場尚未飽和，發(fā)展前景看好；市場有需求，因此量體也開始慢慢放大。 ? 家用轎車的普及化，也解決了別墅物業(yè)的交通問題 專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 27 蘇州別墅市場具體分析 蘇州別墅市 場調查表（按區(qū)域順序：吳中、市區(qū)、園區(qū)） （ 1） 量體表 2021 個案 量體 2021 個案 量體 地塊 占地 泰盛綠島（聯(lián)） 19200 泰盛綠島二期 15000 金雞墩 未知 在水一方（聯(lián)、獨） 16000 在水一方二期 50000 高爾夫 未知 香格里拉（聯(lián)、獨） 21000 香格里拉二期 10000 雅典花園（聯(lián)、獨） 45000 太湖之星三期 30000 美之國（獨） 18000 天倫花園二期 87000 太湖天地（獨） 37000 金水灣 60000 碧瀛谷（獨） 18000 日興花園（聯(lián)） 32021 天倫花園（聯(lián)、獨） 20210 東岸 — 綠洲半島 40432 瑞麗緣（獨） 3000 泉景花園 35800 寒舍（聯(lián)） 100000 紫竹苑 11500 東方春曉（獨） 20800 綠洲 .明月灣（聯(lián)） 49000 瀾韻苑二期 14000 遠香居（聯(lián)） 10226 藝墅 — 家（獨， 聯(lián) ） 32021 合計 332021 452958 從上表可以看出 202 2021 年推出的項目數(shù)量較多，但是每個項目的量體都不大，因此整體推 出的案量不是很大。 ? 市民觀念改變，蘇州周邊省市特別是上海人對“出城”生活變?yōu)橐环N時尚與浪漫?；A建設步伐加快，無論是園區(qū)或是新區(qū)，規(guī)劃日趨成熟。境外來蘇人士越來越多，成為購房的“生力軍”。后市被大 眾普遍看好。 蘇州市別墅市場綜述 ? 宏觀經(jīng)濟不斷向好，外商蜂擁而至，促使高檔物業(yè)暢銷。 與杭州相同的是，南京的別墅都把景觀作為重頭戲。 盡管處在 城城 郊郊 ，但距南京市的車程都在半小時以內(nèi)，道路狀況良好，還有公交車直達。這類樓盤大多具有以下幾個特點： 價價 位位 中中 檔檔 。其中規(guī)模比較大的有建筑面積達 ，規(guī)劃為 1200戶人家；總占地達 1700畝的翠屏山莊。從建筑風格上看，杭州別墅大多是西洋風格，而蘇州和南京則有一些純粹中國風格的別墅。 ◆ 建筑和景觀設 計較領先。 盡管同樣是江南城市，但杭州的自然和景觀優(yōu)勢還是比較明顯。和上海相比，以頂級別墅來說，價格沒有上海貴，但普通別墅價格并不比上海低。同樣作為省會城市的南京，別墅一般在 4000元／平方米左右。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 25 ◆杭州 城郊別墅價格較貴。預計，今年的發(fā)售量還將大量增 加。 ◆ 杭州開發(fā)趨熱項目眾多 從 2021年 開始，杭州的別墅市場開始了新一輪熱潮。 2021年，杭州市區(qū) 人均 GDP 已達到 3025美元， 2021年，人均 GDP 將突破 4000美元。預計，隨著無錫新一輪外商投資熱潮的興起，別墅市場將會有轉機，面臨新的機遇?，F(xiàn)在正在五里湖畔開發(fā)的有 “ 太湖世家 ” ，離市區(qū)僅 15分鐘，均價在 3500元／平方米。由于環(huán)湖一帶規(guī)劃、道路尚未改善，周邊設施條件還不完善，因此無錫的環(huán)湖別墅開發(fā)并不理想。但此類別墅的品質和設計都不十分 出色，如果作為投資并不是太合適。 ◆ 經(jīng)濟型別墅 在上海，有一種介于高檔獨立別墅和公寓之間的 “ 經(jīng)濟型 ” 別墅，多為排屋，主要特點是居住環(huán)境好，價格適中，總價控制在 40～ 60萬元，如陽光歐洲城等。位于浦東的康橋半島是典型代表，其 60～ 120萬元的價格在上海掀起了熱賣高潮。 ◆ 中檔別墅 這類別墅是在這兩年內(nèi)興起來的，多 位于城郊結合部。這類別墅平均售價一般在 13500元／平方米。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 23 上上 海海 分分 類類 明明 顯顯 、 選選 擇擇 面面 多多 上海作為全國的大都市，可供選擇的不同層次的別墅比之杭州、南京等城市，來得更多更豐富。 但是，剛剛有起色的別墅市場，又遭到國家對于高檔房控制的政策影響，至于影響有多大。之前的所有空置房幾乎一搶而空。高檔樓盤售價在 5000 元／平方米左右， 即一套獨立別墅總價在120萬元左右；其他別墅價位則在 3000元／平方米左右。 蘇蘇 州州 幾幾 番番 起起 落落 顯顯 生生 機機 在 1996 年蘇州就興起了別墅的建設，但因開發(fā)、設 計理念不當，戶型差等原因，至 2021 有一些別墅項目尚未售出，有的甚至成為爛尾工程。以市場來看，蘇州又是外資和臺資最集中的流入地，別墅的消費需求十分旺盛，發(fā)展前景非常廣闊。而一 些聯(lián)排別墅已有 30％以上的漲幅 ，一些 獨立式別墅開盤至今售價已上升了 50％ ，而且銷售情況依然良好。 4. 升升 值值 快快 作為住宅最高形態(tài)的別墅，類似股市中的績優(yōu)科技股，上升的潛力大。 2. 品品 質質 趨趨 好好 目前蘇州的別墅在設計上，既有具現(xiàn)代別墅特征的“海派”，也有江南園林特色的“蘇式”；在結構上，短肢剪力墻與框架結構的運用巧妙地將 承重隱入墻 ，不僅減少了承重墻體的面積，而且提高了別墅 的使用壽命。林語別墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山別館”、“克拉水城”、“假日高爾夫別墅”為代表的以 太湖、陽澄湖、靈巖山等風景名勝為中心的度假式居住別墅 。在成功樓盤的帶動下， 下半年起已建成或將建設的別墅項目將會超過 30個 ，且還 有 不斷增加 的趨勢 。根據(jù)國際慣例 一個城市人均 GDP 達到4000 美元以上會掀起別墅熱，而目前蘇州的這一水平已達到了 3600 美元，蘇州真正的別墅熱還將進一步延續(xù)升溫。依山傍水是這類別墅不可或缺的重要因素，因為這最能體現(xiàn)人們回歸自然的心理需求。同時，隨著人們對生活質量的要求不斷提升，目前，別墅市場中度假式別墅的熱銷成了一道新的風景線。據(jù)了解，此類別墅比較 受私營業(yè)主、白領文人、以及一些海外人士 的歡迎 ， 銷售情況也比較看好 。目前在蘇州， 除了 歐式、美式建筑 風格的獨棟別墅外，我們還可以看到另一種具有 蘇州園林特色的中式別墅 。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 19 獨獨 棟棟 式式 別別 墅墅 日日 趨趨 受受 關關 注注 由于蘇州的別墅價格在滬寧線上相對較低，而蘇州的人的生活水平又相對較高。 郊外、風景區(qū)的度假別墅，如 ：太湖邊、陽澄湖邊或者蘇州地區(qū)各大高爾夫球場別墅，這類別墅憑借的自然風景的優(yōu)勢，以休閑度假的功能為主，這些別墅的單總價都很高，加上缺乏實用性，因此人們肯定會猶豫去花個幾百萬買一樣只是能用來享受的奢侈品，這樣的客源很少，因此這類產(chǎn)品的銷售其實不好。 實實 用用 性性 高高 價價 別別 墅墅 和和 實實 惠惠 性性 低低 價價 別別 墅墅 市市 場場 前前 景景 看看 好好 。價格上漲的主要是這一兩年來的房地產(chǎn)大勢高漲，和土地拍賣后地價成本的上漲對于別墅項目的影響巨大，加上目前私營業(yè)主、外商到蘇州投資發(fā)展的比例增加，他們成了別墅的主要購買群。 其中，幾大別墅板塊價格對比表：別墅價格的上漲，固然受到了蘇州整體房價上漲因素的影響，但也反映出市場對于別墅的需求在增加?？梢哉f，別墅是人們追求更好生活的重要載體。 蘇州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展展望 可以清晰理性的得出以下的幾點結論： （ 1）整體發(fā)展趨勢穩(wěn)定，平均價格增長幅度較之前（ 2021 年）有一定減緩，但勢頭仍然呈上升線態(tài)； （ 2）土地釋放量體在城市化建設進程中迅速加大，供求關系開始變化，價格指數(shù)開始接受考驗； （ 3）商鋪仍然缺乏，市場需 求依舊搶手，價格持續(xù)走高； （ 4）隨著城市化進程的不斷加大，城市規(guī)模的發(fā)展方向保持“東西拓展，南北加強”的勢頭，所以今專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 16 年將在 吳江和相城兩區(qū)域的 地產(chǎn)會有較大的動作，從 7 月最新的土地拍賣情況來看：盡管園區(qū)地產(chǎn)仍將在蘇州地產(chǎn)舞臺上扮演最重要的角色，但上述兩個地區(qū)的房產(chǎn)將以價格上的優(yōu)勢和產(chǎn)品的特色，吸引市場的注意力，進而推動全蘇州的地產(chǎn)板塊上升勢頭； （ 5）產(chǎn)品多元化、差異化要求開始凸現(xiàn)，小面積有一定成效，但不宜重復采用，同質性產(chǎn)品競爭愈發(fā)激烈。環(huán)古城風貌保護工程這一蘇州歷史上規(guī)模最大的城市改造項目的實施， 1000 公頃綠地增建的啟動，以及繞城快速道路系統(tǒng)的 建設等，都將極大改善市容市貌和人居環(huán)境，提升城市形象及品位。 2021 年上半年，蘇州市國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP超過 1200億元，增長 17％以上，財政收入達 191． 68億元，同口徑增長 34． 8％，居江蘇省首位；外商投資繼續(xù)加大，實際利用外資 35． 01億美元，同比增長 70． 8％；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到 1335． 76億元，凈增 528億元。 對購房者而言，房源緊張問題有望得以緩解，在 6到 8月期間會有近百萬平方米的商品房上市，至今年底，還有近 30萬平方米的 定銷商品房投向市場。銷售勢頭看好， 1到 6 月，全市商品房銷售面積 143． 78 萬平方米，增長 6． 9％，而預售面積則達 354． 97萬平方米，增長 129． 0％，其中住宅預售單價已達到每平方米 3200元。 今年以來，房地產(chǎn)市場可謂供銷兩旺。正確認識房價，有助于蘇州房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，上海房價每平方米價 7000 元，杭州 5500 元，南京 5000 元，無錫 4000元。據(jù)統(tǒng)計，市區(qū)人均住房使用面積由五年前的 ，住房成套率達到 83％，較五年前提高了 18個百分點。 6月中旬我市舉辦的房交會成交房每平方米均價為 3993 元，較上屆房交會每平方米上漲了 1380 元。 蘇州的房產(chǎn)樓市熱，還與房地產(chǎn)業(yè)的自身規(guī)律和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景息息相關。從市場的角度看，尋找供需平衡的是價值規(guī)律。人氣集聚度又須與房產(chǎn)的需求度保持一致。蘇州的 GDP 增長一直走在全國前列。 決定城市形態(tài)的是經(jīng)濟，蘇州城市化的擴容來源于蘇州經(jīng)濟的快速增長。按蘇州城市化規(guī)劃，未來繞城高速之內(nèi)均屬城區(qū)。在傳統(tǒng)的蘇州人眼里，越過運河長橋的房子已屬“不理想”，據(jù)稱，現(xiàn)在那里的新房已開始逼近每平方米 3000 元。這是近年來蘇州房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的重要原因之一。園區(qū)房價的持續(xù)上揚無疑得益于園區(qū)整體環(huán)境的提升和優(yōu)化。從剛結束的園區(qū)第二屆房產(chǎn)交易會傳來的信息看，總成專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 13 交房屋 1240套每平方米的平均售價 4466 元，其中加城湖濱公寓精裝修房平均售價每平方米達 5500元，即使是毛坯房均價也達到了每平方米 4050元。一位首批購買園區(qū)都市花園住宅的市民告訴記者，當初他以每平方米 1800元的售價購買了一套 130多平方米的住宅，現(xiàn)在這套房子每平方米的市 場價（二手房）已接近 4500元，房價幾乎漲了 。這種感受對于久居蘇州的百姓體會尤深。 蘇州變美了，變大了，蘇州的房子變多了。 一座城市美不美，一個地方的經(jīng)濟發(fā)達不發(fā)達，只要看看這座城市的房子和車子。人氣集聚度須與房產(chǎn)需求度保持一致。 蘇州房地產(chǎn)近期動態(tài)分析 房產(chǎn)熱反映了一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質量。 但是，由于目前政府對于土地供應量的宏觀調控，和房地產(chǎn)仍然持續(xù)上揚的勢頭帶來的慣專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 12 性，目前 CBD 的地價要達到 500 美金以上，還是穩(wěn)步有升的。 主要是應為， 400 美金 /平米基本已接近天價，所有人 對上升空間持懷疑態(tài)度。但是，依據(jù)新區(qū)在蘇州整體市場的地位，按照目前其他區(qū)域的情況來看，走到 4000 元以上是合理的。去年新區(qū)自來水廠地塊的拍賣，標志著新區(qū)中心的房價會 飆升至 45005000 元左右。 古城區(qū)：古城區(qū)的房屋均價已經(jīng)沖破了 8000 元的大關，但這些地塊基本都是別墅用地，量體少、針對客源特殊，所以并不代表市區(qū)的真正房市行情；唯一一塊閶胥路地塊，為小高層用地，是衡量市區(qū)行情的指標個案，該項目的預估市場價最少為 5500/平米。 專業(yè)好文檔 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 10 土地拍賣帶來土地成本不斷上升 2021 年最新 土地拍賣情況 區(qū)域 地塊座落編號 面積（萬） 用途 容積率 土地價 樓板價 成本價 住宅售價 均價 吳中區(qū) 吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)環(huán)太湖旅游專線公路北側、香山南路南側蘇地 2021G1 居住 ≤ 726 2906 3800 5000 5000 南門路 51 號蘇地2021B2 10 商住 ≤ 3449 2874 3700 4500 4500 市區(qū) 西北街 140 號蘇地2021B1 居住 ≤ 2720 3885 4800 6000 8375 閶胥路 1