【正文】 料近千個。 （四）項目機會點分析 高端建材消費市場補充機會 [億家天下 ]定位于高端的、國際化的建材批零市場，而成都原生 的建材市場多屬于低端市場，不成規(guī)模、不上檔次，所以項目的開發(fā)針對高端市場形成主打，有其自身的核心競爭力優(yōu)勢； 區(qū)域地標項目影響力因素機會 項目的建筑形象高尚、大氣、現(xiàn)代，是區(qū)域的地標性建筑，這樣無疑會在高筍塘片區(qū)形成中心聚焦，項目本身的核心建筑影響力會對項目的銷售及租賃經營形成良好的市場吸引； 高筍塘商業(yè)圈更新性項目機會 城北商圈的回歸與復舒已經是歷史必然，高筍塘商圈的升級也是發(fā)展所需。 層標準單位平均售價集中在 70萬 — 85 萬之間，總價偏高，對投資及經營客戶的購買行為均回產生一定影響。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 建材商品屬性的特殊要求 由于是專業(yè)的建材市場，建材商品有其特殊的特性和屬性要求，作為批發(fā)市場，大量的庫存和展示是必要的，項目在規(guī)劃設計上采用行列建筑多層設計，項目在統(tǒng)一的 業(yè)態(tài)規(guī)劃上要求較高，必須全面考慮，合理規(guī)劃，才可以達到項目樓上物業(yè)的良好銷售； 經營管理商的品牌號召力弱 由于項目后期將進行統(tǒng)一經營的模式，開發(fā)商將自己組建運營公司，由于新的運營公司，缺乏市場知名度和號召力，不容易取得消費者的認可和信任，因此要進行好的宣傳和推廣，特別是對經營租賃客戶進行定向性的宣傳，取得他們的信任，這有助于項目的整體招商和經營； 項目上市時間不合時宜的影響 項目的上市時間是 6 月，正是房地產市場的“疲軟期”，由于天氣等自然因素的不良影響，將對項目的銷售產生不利， 同類競爭 物業(yè)開發(fā)模式對銷售的影響 項目整體以銷售為主，與傳統(tǒng)建材市場租賃優(yōu)先的開發(fā)模式形成較大差異，經營者投資購買比例的多少直接影響項目銷售進度 工期緊張引起的銷售準備期過短 由于項目開工時間晚，工期緊張，同時由于營銷機構介入項目的時間晚，銷售前期的準備期也相對過短，對項目的理解認知，與項目甲方的合作都需要磨合，所以可能出現(xiàn)一些影響銷售進行的不利“噪音”； 項目規(guī)劃單位及公攤對項目銷售的影響 因項目的規(guī)劃設計使得項目公攤率在 35%— 45%之間，折算單位面積絕大部分集中在 45— 60 平方米，面積劃分檔 次過于集中，間隔形式單一，客戶可選擇性小， 1 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 交通優(yōu)勢： 項目四面臨街，二環(huán)路交通動脈改造升級后，交通通達更加完善，項目區(qū)域的市政交通配套的升級完善，將使得該項目可以最大限度的共享通達的物流交通和信息交流； 增值潛力優(yōu)勢： 隨著城 北整體環(huán)境的升級換代，城北區(qū)域的城市經營將使得區(qū)域的土地、不動產等市場價值發(fā)生變化，項目良好的市場形態(tài)和區(qū)域經濟優(yōu)勢，將使得項目具有不可比擬的升值優(yōu)勢，其升值潛力是巨大的，對目標消費者有很好的勸說作用； 消費群體優(yōu)勢： 項目所在的高筍塘區(qū)域是成都傳統(tǒng)的建材消費商圈，具有很好的市場口碑和知名度，具有很多固定的忠實顧客；原三電建材市場更是有很好的客戶基礎；同時該區(qū)域處于成都火車交通樞紐、川陜公路等穿境而過，人流可以很好的送達； “ IMC”資源優(yōu)勢： 即“整合營銷”優(yōu)勢，由于項目的營銷過程中，集中了開發(fā) 商、專業(yè)咨詢機構、專業(yè)媒體等的所有強勢資源，所以可以形成良好的市場推廣和項目形象，可以對潛在的投資型目標客戶群體有好的傳播作用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。必將推動城北城市的發(fā)展進步。 大環(huán)境優(yōu)勢： 城北經濟的逐漸升溫，形成了區(qū)域良好的發(fā)展前景和投資前景。 建筑規(guī)劃優(yōu)勢： 項目整體規(guī)劃科學、合理、先進、現(xiàn)代，采用內街式設計，車輛可以進入內街，形成了“全 臨街”商鋪的格局，弱化了普通賣場的“角落商鋪”難題。 規(guī)模優(yōu)勢： 項目總建筑面積 90000 多平方米，在建材類專業(yè)市場開發(fā)歷史上少有出現(xiàn)。 原生經濟圈（成熟市場）優(yōu)勢： “三電建材市場”是成都的傳統(tǒng)建材市場，形成了一定的社會影響力和知名度。 口岸優(yōu)勢： 項目所處區(qū)域為傳統(tǒng)的建材商圈，近年來高筍塘區(qū)域的建材市場更有長足發(fā)展，形成了很高的口碑傳播。 三、項目 SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢： 項目位于二環(huán)路北三段，區(qū)域成都物流集散中心，有很好的鐵路、公路交通系統(tǒng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。他們一般采用租賃商鋪的模式，如果一定要購買商鋪，看中的是商鋪的升值潛力和商場 的整體經營水平。他們看中的市場品質感，經營水平，市場檔次，以及市場的基礎配套等，因此以物業(yè)品質、市場招商為主體，解決品質化、低成本、高效率經營是引導其購買的關鍵。其辦事處一般也設置于該商場內。 針對性引導 : 推廣獨立產權式的商業(yè)大賣場及成都市少有的建材類獨立產權的專業(yè)市場 ,使其對項目前景充滿信心 . 職業(yè)地產炒家 : 投資能力 : 30 萬 — 200 萬元之間 ,或者更大 . 投資注重點 : 項目的升值空間和升值速度 ,短期內能夠獲得較大收益 ,易轉讓 .變現(xiàn)能力快。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 投資能力 : 15—— 40 萬元之間 投資注重點 : 投資總額 ,穩(wěn)定的投資回報 ,項目的升值潛力 ,良好的市場出租率 ,在情急狀況下能否將物業(yè)迅速轉讓或抵押 . 投資形式 : 按揭較多，部分采用一次性付款 . 針對性引導 : 突出低總價高回報商鋪 ,項目的租售兩旺的狀態(tài) .宣傳推廣中引導其改變存款方式并選擇億家天下 ,引導無投資欲望的人群產生投資沖動 . 專門從事不動產購買及出租者 : 投資能力 : 15—— 60 萬元之間 投資注重點 : 是否具有可投資的一般特征及與其它可投資型地產 項目的比較優(yōu)勢 .而且更看重其比較優(yōu)勢 ,進行選擇式投資 . 投資形式 : 多以按揭方式 ,以租養(yǎng)供并盡量追求租大于供 . 針對性引導 : 突出優(yōu)勢點，并將主優(yōu)勢點放大 ,用本項目在具有一般特征的基礎上所具有更優(yōu)勢的點去吸引其投資 . 私營企業(yè)主 ,個體工商戶業(yè)主 : 投資能力 : 30—— 80 萬元之間 . 投資注重點 : 在項目具有可投資一般特征的同時 ,擁有更大的升值空間和短時間內升值的預期 ,項目的市場知名度、認可度及熱銷度 . 投資形式 : 期待升值類投資者一般采用按揭方式 ,便于轉讓 ,并且可以 增大其投資額 ,部分會采用一次性付款方式將其做為不動產長線投資 . 針對性引導 : 運用對升值空間的大膽預期和階段性的升值宣傳 ,讓其既能聽到又能看到升值的現(xiàn)在進行時 .在推廣過程中加大并渲染市場知名度、認可度、熱銷度的宣傳 ,聚集更多的此部分意向客戶 ,并增大下單率 . 國企及大公司高層管理者、部分政府官員 (有灰色收入者 ): 投資能力 : 30 萬 — 200萬之間 ,或者更大 . 投資注重點 : 具有可做為不動產投資的一般特征 ,有升值空間及獨立產權 ,易轉讓套現(xiàn) ,前景看好 . 投資形式 : 多以一次性付款為主 . 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 因商業(yè)地產投資者在本項目銷售過程中所占比例較大 ,以下對這部分客戶群中的大部分主體進行個體研究并提出實行針對性引導的方式 : 改變銀行存款方式的投資者 : (擁有大量閑置資金并且無自主經營能力或主觀愿望者 ): 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 商業(yè)地產投資者： 這是成都近年來商業(yè)地產火爆的主要因素，投資者構成復雜，投資原因明確，升值或收租金是其主要追求。但多數(shù)采用租賃經營的方式。長期從事建材經營，對成都建材市場的熱點區(qū)域和市場極為清楚和敏感，其投資欲望較強，但同時相當重視市場的商業(yè)氛圍和財富氣質。所以，本案針對項目之具體情況及市場狀況，重點對這部分隱性目標客戶進行深入的細化分析。本項目定位于專業(yè)建材批發(fā)零售市場，最大的開 發(fā)目標是出售、出租。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 所以，在后期的經營管理過程中，要合理的控制商品價格構成和整體宣傳，從而達到吸引人流，培育市場的目標。其輻射范圍包括成 都市區(qū)、周邊郊縣、西南二級城市以及陜西、貴州、重慶、云南、西藏等臨省消費者。 隱性目標客戶群是指被項目的主要優(yōu)勢、廣告宣傳、價格誘惑、發(fā)展前景及創(chuàng)新營銷策略體系所吸引的經營與投資的客戶。 項目目標客戶群體描述 針對本項目的市場研究發(fā)現(xiàn)，項目的目標客戶群分為 ，可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群（又可稱為終端消費群體）兩類。項目本身的無差別，導致無法海量的攘括所有的客戶群體。 定位詮釋 項目本身的規(guī)劃設計先進、科學、人性化為項目的高端定位設置了載體和標 準； 項目區(qū)域的市場更新領袖市場的責任趨使，為項目的旗艦品質提出了課題； 項目后期經營的國際化接軌，理念先進、手段科學，國際慣例的引入和實施，將真實展現(xiàn)“國際”品質。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。國際建匯中心 ]項目市場定位分析 （一）項目品質定位及分析 項目定位： 西部建材旗艦 國際建筑材料匯展中心 西部最大、最高檔、最時尚、最先進、最具人性化的建材批發(fā)零售市場 西部建材消費中心 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。由于其特殊的職業(yè)構成，區(qū)域居民的投資熱情都較高，樂于進行投資行為。 （二）區(qū)域經濟類型及人口就業(yè)結構分析 區(qū)域的主要經濟類型為商業(yè)個體經營集中區(qū)域，區(qū)域主要以商業(yè)經營和廠礦工人為主要的居民職業(yè)， 個體經營者主要在荷花池、高筍塘經營批發(fā)零售日用百貨、建材等商品。近年來，該區(qū)域的外來人口數(shù)量增多。 第四部分 [億家天下 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）周邊區(qū)域市場主要競爭性商業(yè)物業(yè) 高筍塘：目前還沒有大型的商業(yè)地產新開項目，原生的商業(yè)地產項目都是建材市場，針對的客戶一般是經營者和生產廠家。高筍塘、荷花池、五塊石等三個市場是我們需要研究的主要的區(qū)分市場。） 二、區(qū)域內商業(yè)競爭物業(yè)（異類）分析 （一） 區(qū)域市場區(qū)分 ： 本節(jié)研究的目標區(qū)域是本項目所在區(qū)域的及周邊相關區(qū)域。（值得說明的是富森美家居，是一類新興的市場類 型，體量巨大、市場覆蓋面較廣。 C、超市式（連鎖）建材賣場：代表市場有西部精品裝飾城、東方家園、博美裝飾、好美家等；市場規(guī)劃合理、統(tǒng)一經營管理、售后服務良好，推動建材類市場不斷向規(guī)范化發(fā)展。但是傳統(tǒng)缺乏統(tǒng)一的科學經營管理，市場內業(yè)態(tài)分布凌亂，品質信賴度不高。 場經營以批發(fā)零售為主，針對 的消費群體涵蓋較廣。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 （二）市場形態(tài) A、集中批發(fā)零售市場： 51金府建材交易中心等，集中各類建材品種，市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。（本節(jié)內容在市場調查報告中詳解） （一）區(qū)域分布 A、 城北建材商圈 典型市場：西南精品飾材城、 52富森美家居等； 特 點： 原生的商圈品質已經與市場脫節(jié)，城北的建材商圈期待提升和變革； B、城南高升橋至紅牌樓線也形成精品建材市場集中區(qū)域 典型市場：三九建材、新世紀裝飾城等； 特 點： 以建材精品市場定位，目標客戶一般為家庭散購客戶； C、城西生資集中市場 ： 典型市場：府河市場、府河板材市場等 特 點：傳統(tǒng)的老市場，有很好的固定客戶群，但市場秩序較差，缺乏好的管理和規(guī)范，存在市場無序競爭情況； D、成都周邊建材市場 典型市場：紅泰國際建匯中心 ]微觀市場研究 一、項 目同類競爭物業(yè)分析