【正文】 森林公園的永久景觀，觀景臺上配置綠化、小品，水景，休閑椅等設施； ? 在電梯廳的生態(tài)花園可選用價格較為低廉的臺灣草、軟枝黃蟾、綠蘿等植物，一方面維護成本低，并且軟枝黃蟾、綠蘿可以沿陽臺向下垂，形成一道綠色的景觀； ? 首層園林設計建議減少類似一期的硬地園林，多設置綠色的植物、花卉或園林小品，還可設置小型水景和可供遮陰的中型喬木，在園林小品的用料上，多使用原木、原石以求更加接近自然，在樹下可設置休閑椅、棋盤等。 ? 本項目為高層建筑，建筑風格較現(xiàn)代，要配 以中式園林，體現(xiàn)中式庭院風格，一定要注意協(xié)調(diào)建筑與園林的關系，達到現(xiàn)代與傳統(tǒng)的和諧統(tǒng)一。 ? 本項目的園林風格仍以中式園林為主調(diào)，與已入伙的小高層保持一致，保證整個社區(qū)園林風格的統(tǒng)一性。 我們前一期園林做得應該說相當不錯，不過可能因為客戶的心理預期比較高，所以我們以后的園林應該比一期小高層項目做得更好、更有特色、更有韻味。 圖 1 圖2 42 （二）園林建議 園林在一個中高檔項目中的地位和作用相當重要。 2）凸窗落地 凸窗的下檐與房間地面標高一致，上檐與下檐的建筑高度不超過 米就可作為凸窗報建，增加免費面積。 （贈送陽臺戶型比例在可在 50%左右； 41 贈送凸窗比例可在 100%） 具體方式 ： 1）錯客廳和臥室的陽臺 比如：使陽臺的高度達到 兩層，陽臺面積由以計算 1/2 變?yōu)橥耆馁浰兔娣e，建議每戶贈送主陽臺面積為 9 ㎡（ 3 米 3 米）。 原 則 ： 充分創(chuàng)新，以超前的設計理念征服市場。 戶型調(diào)整建議 戶型缺陷： 1）公攤面積較多， 實用率偏低； 2）部分戶型內(nèi)部結構不合理，存在設計缺陷。本著“全新升級版”的 原則，我們從戶型設計、園林景觀、智能化等方面，提出了發(fā)展建議。 因此，“書香門第 ② 選擇戶型 通常會選擇單房或一房一廳的單位，總價在 1520 萬之間。 38 ? 不愿花太多精力和資金在裝修方面，通常偏向選擇交樓帶裝修的，或有裝修套餐。 投資型客戶 ① 基本 特征 ? 具有較強的經(jīng)濟實力，投資置業(yè)，以賺取租金為主要回報 ? 對價格的敏感性高，考慮周邊其他物業(yè)的租賃價格。 ? 維權意識強，針對這類客戶要特別做好客戶服務。 ? 受時間和金錢的限制，通常不會在裝修方面花太多工夫，比較傾向于選擇帶裝修的房子，或 300500 元 /平方 米的裝修套餐。 ? 接受信息的渠道廣泛，特別是對網(wǎng)上信息接受較快，喜歡上網(wǎng)瀏覽，因此在推廣中應注重網(wǎng)絡營銷的力量。 ② 基本特征 ? 年齡較輕，通常在 2535 歲之間，工作時間不長，但有一定積蓄，家庭月收入在 50008000 元之間。人性化的規(guī)劃設計，提倡對民族文化的傳承，加之擁有的塘朗山森林公園 １０ 0 公頃 的永久無敵景觀，都體現(xiàn)了開發(fā)商對自然、對人、對傳統(tǒng)、對文化的尊重，力求達到“天人合一”的境界。 “天一”，取“天人合一”之意。 ■ “天一閣”是中國文化博大精深的一面鏡子 。 ■ “天一閣”是中國歷史最久的私家藏書樓，由明代人范欽創(chuàng)建。天一閣 35 闡釋： 高層的推廣，建立在書香門第前期已有的市場形象 和知名度基礎上，所以在推廣名中，仍然要突出“書香門第”，強調(diào)新推出的小高層是書香門第的“嫡系”。 倡導對民族文化的傳承、對自然的尊重，體現(xiàn)出一種人文的精神，因此， 15 棟是與前期書香門第一期形成一個統(tǒng)一的自然、人文社區(qū)。 34 三、項目定位 （一）整體定位 傳承民族傳統(tǒng)文化的自然、人文社區(qū) 闡釋： 15 棟作為書香門第的一部分，與書香門第傳承民族文化的社區(qū)定位必須保持一致。天一閣”所面臨的是一個競爭激烈的市場環(huán)境，但挑戰(zhàn)與機遇并存。據(jù)了解，萬科四季花城有部分業(yè)主正是由于無法忍受上下班高峰期的堵車問題，才將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去。 關外物業(yè)的迅速發(fā)展，使得關口交通瓶頸問題日益凸顯。這勢必對關外新樓形成一定的競爭。 33 ③梅林關內(nèi)二手房交易活躍 通過同致公司對三級市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前梅林片區(qū)的二手樓交易活躍，且二手樓成交價在 40005000 元 /平方米，與關外上市新樓價格相差不大。 ②關外地產(chǎn)的供應量遞增， 市場競爭激烈 隨著關外土地供應量的大幅增加，關外住宅的上市量也大幅遞增，龍華、寶安片區(qū)首當其沖。 項目威脅分析 ①品牌發(fā)展商的關外造城運動 隨著關內(nèi)土地資源的逐漸枯竭，品牌發(fā)展商在關外展開了大規(guī)模的造城運動，如萬科的萬科城、華宇項目，中海的怡美山莊、日輝臺等。本項目可以共享該片區(qū)的配套資源。 ③坂田片高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)，置業(yè)潛力大 本項目臨近坂田片區(qū)，該區(qū)域附近的高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)，聚集了華為、富士康、深圳石化等大規(guī)模高科技公司，聚集的大量的潛在購房人群，他們具有很強的購買力。 ②擴關或撤關在即 隨著深圳經(jīng)濟規(guī)模的迅速擴大，關口問題已經(jīng)成為深圳經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，擴關或撤關勢在必行。但是，目前 關外物業(yè)和關內(nèi)物業(yè)素質(zhì)存在相當差別。 ⑦ 前期推廣與本棟樓推廣的間隔期太長，推廣成本較高 根據(jù)本項目目前的工程進度，預計 2021 年才能正式預售，距離前期入伙已有相當長的時間，前期已有的知名度降低，形象減退，推廣時需重塑市場形象，推廣成本增加。 ⑤ 市政路橫貫小區(qū)，打破小區(qū)的完整性 規(guī)劃中的市政道路穿過書香門第，將整個小區(qū)一分為二，破壞了小區(qū)的完整性，道路噪音、灰塵、污染等問題會使 15萬 ㎡大社區(qū)的規(guī)模、檔次大打折扣。多數(shù)客戶認為園林的實際效果 30 遠遠低于購買之出的預期。（具體調(diào)整建議見“戶型建議”部分） ② 項目周邊環(huán)境較差 本項目周邊有采石場，政府的挖山工程，待建地雜草叢生、垃圾成堆，離項目約 300 米遠有深圳市第二看守所。 項目劣 勢分析 ① 部分戶型結構不合理，實用性較差 本棟樓的戶型設計缺乏創(chuàng)新，甚至有的戶型是已被市場淘汰的過時戶型，如單房、一房一廳的戶型。 ⑤ 區(qū)位優(yōu)勢： 地處梅林關出關第一個公交站點，銷售中心的展示面較好，往來于梅林關的車輛、行人容易關注到本項目。 ③ 配套優(yōu)勢：未來配套完善 本項目幼兒園已經(jīng)正式開學，臨近小區(qū)有政府規(guī)劃的 公立小學，小區(qū)商業(yè)街和商業(yè)裙樓正在招商，二期規(guī)劃有大型會所，整個小區(qū)開發(fā)完成后，將是一個配套完善的大社區(qū)。 根據(jù)面積定位，按市場價約 4800 元 /㎡計算，每套房的總價控制在 13 萬 30 萬之間，總價較低，對一次置業(yè)消費者有較大的吸引力。 皓月花園 地理位置：寶安龍華鎮(zhèn)民治大道 發(fā)展商：深圳市祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理公司：深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司 建筑類別：多層 占地面積：約 7 萬平方米 建筑面積： 萬多平方米 規(guī) 模： 997 戶 價 格：一期均價 4500 元 /平方米 管 理 費： 元 /平方米 /月 車 位 數(shù)： 430 開盤時間： 2021 年 7 月 3 日 26 入伙時間： 2021 年 10 月 31 日 戶 型：主力戶型為兩房三房 廣告訴求：城市人的田園洋房生活 小結： 小區(qū)環(huán)境較優(yōu)雅，戶型可供選擇較多。 潛龍 翰嶺院 24 地理位置：福田彩田北路東側 發(fā)展商：深圳市利豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理公司：深圳市 利豐物業(yè)管理有限公司 建筑類別：高層商住樓 建筑面積： 18 萬多平方米 規(guī) 模： 1241 戶 價 格：均價 5500 元 /平方米 車 位 數(shù)： 762 戶 型：以大戶型兩房三房為主 廣告訴求：在繁華與寧靜中 小結： 社區(qū)規(guī)模比較大，錯落式排列布局，整個社區(qū)視野和通風狀況都比較良好。 23 世紀春城二期 地理位置：寶安龍華鎮(zhèn)民治大道西面 發(fā) 展 商：深圳市恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 建 筑類別：多層、小高層普通住宅 建筑面積： 萬多平方米 規(guī) 模： 657 價 格：均價 4000 元 /平方米 管 理 費：多層 元 /平方米 /月；小高層 元 /平方米 /月 車 位 數(shù)： 342 戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為三房 廣告訴求：這里休閑就是生活 小結： 大型規(guī)模社區(qū)，戶型較多，可供選擇性大。 中航香水郡 地理位置：寶安梅林關口，新區(qū)大道與石龍路交匯處 發(fā) 展 商：深圳市中航陽光地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理：中航物業(yè)管理有限公司 建筑類別：普通住宅 建筑面積： 萬多平 方米 規(guī) 模： 541 戶 價 格：均價 4100 元 /平方米 管 理 費：多層 元 /平方米 /月；小高層 元 /平方米 /月 車 位 數(shù)： 340 開盤時間： 2021 年 9 月 23 日 入伙時間： 2021 年 6 月 30 日 戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為三房 廣告訴求：生活味道濃一點 小結： 現(xiàn)代主義建筑，時尚、簡約、風雅。 日出印象 地理位置：寶安龍華鎮(zhèn)人民南路與布龍路交匯處 發(fā) 展 商：深圳市華來利實業(yè)有限公司 物業(yè)公司：深圳市家華永安物業(yè)管理有限公司 建筑類 別：多層、小高層普通住宅 建筑面積： 萬多平方米 規(guī) 模： 864 戶 管 理 費：多層 元 /平方米 /月；小高層 元 /平方米 /月 車 位 數(shù)： 652 戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為兩房、三房 價 格：均價 3900 元 /平方米 小結： 22 戶型款式較多，可選擇余地大。 錦繡江南三期 地理位置：寶安龍華人民路與布龍路交匯處 發(fā) 展 商：深圳市鵬寶東 物業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理：深圳市萬廈居業(yè)管理有限公司 建筑類別：塔式小高層 建筑面積： 6 萬平方米 規(guī) 模：住宅 500 戶，商鋪 100 戶 21 管 理 費：小高層 元 /平方米 /月 戶 型：有兩房、三房、四房，主力戶型為兩房、三房 價 格：均價 4100 元 /平方米 廣告訴求：江南情懷生活理念 小結： 規(guī)模較大，環(huán)境優(yōu)美。 20 萬科華宇項目 地理位置：龍崗布吉鎮(zhèn)坂田深平快速公路旁 發(fā) 展 商：深圳市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管理公司：深圳市萬科物業(yè)管理有限公司 建筑類別：商住樓， 19 棟 Townhouse， 9 棟公寓 占地面積： 7 萬多 平方米 （目前拿到使用權數(shù)量） 建筑面積： 13 萬多平米，含 1 萬平米商業(yè) 小結： 萬科在關外的又一引人關注的大型項目。 18 萬科城 地理位置 :龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機荷高速交匯 發(fā) 展 商 :深圳市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 :萬 科物業(yè)管理 建筑類別 :多層、小高層、 Townhouse 占地面積 :39 萬多平米 建筑面積 :43 萬多平米 規(guī) 模 :700 戶 價 格 :多層均價 5500、小高層 6000、 TOWNHOUSE6500 管 理 費 :多層 元、小高層 元、花園洋房 元 車 位 數(shù) :700 個 開盤時間： 04 年 10 月 1 日 入伙時間： 05 年 6 月 30 日 戶 型 : 類型較多， Townhouse40 余套， Loft80 余套，情景花園洋房 200 多套，寬景 house100 多套，小高層 100多套 廣告訴求 :萬科要造一座城 小 結 : 19 開發(fā)商實力雄厚，社區(qū)規(guī)模大，建筑風格新穎獨特，建筑容積率低，同時項目自身配套完善，綠化率高。鑫茂花園 、萬科城二期、江南華府、錦繡江南四期、世紀春城三期、 勁力公司地塊（案名 未定 ） 、 興