【正文】 電訊系統(tǒng)： 在首層設(shè)電訊配線問兩個，內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)一套。 大型商業(yè)綜合體 內(nèi)設(shè)變配電室四座。 ②本工程開閉所及變配電室部分由供電部門設(shè)計(jì)。 ①該項(xiàng)目用電主要為商業(yè) 用電及公建用電。戶外排水管網(wǎng)采用 DN250 承插鑄鐵管，生活污水經(jīng)化糞池發(fā)酵、沉淀后由排污管網(wǎng)排入市政污水管網(wǎng)，屋面及場地雨水采用暗管匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。二次供水的用戶水表設(shè)于各層公共部位。 ②水源： 用水由自來水公司供給，市政給水管網(wǎng) (DN800)通過， 商業(yè)區(qū) 水源可從此引入。為了詳細(xì)查明建設(shè)用地的地質(zhì)情況，業(yè)主應(yīng)委托有資質(zhì)的水文地質(zhì)勘察單位對建設(shè)用地進(jìn)一步鉆探勘察。 上述優(yōu)化建議僅僅 是一個思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及 大型商業(yè)綜合體 的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 ②每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證 商家 用戶生活用水質(zhì)量。為與時代合拍， 應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜， 在軟硬件配置方面，項(xiàng)目外立面及內(nèi)部公共區(qū)域酒店式裝修；大型 LED屏幕、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防等五星級硬件配置及地面大型停車場，全面提升物業(yè)品質(zhì)。 ④在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代’，特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60％，屋面保溫防水材料為 90％，管線集中綜合布置為 40％。 ② 設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，爭一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動靜分開，潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。綜合考慮內(nèi)外交通 ,公共設(shè)施 ,行政管理 ,環(huán)境保護(hù) ,技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求 ,合理布局 ,站在城市的高度看 購物中心 建設(shè) ,為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的 購物 環(huán)境。 型商業(yè)綜合體 總體規(guī)劃主要基本數(shù)據(jù) 總用地面積 : 平方米 總建筑面積 : 76751 平方米 地上建筑面積 :75007 平方米 地下建筑面積 : 平方米 車庫： 1500 個 容積率： 建筑密度： 62％ 綠化率： 15％ ４ . 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建 成 后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果．突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以安排庭院風(fēng)情環(huán)境，與周邊配套總體風(fēng)格相呼應(yīng)為重點(diǎn)，形成集中景觀 ,有效利用土地 ,發(fā)揮投資潛能 ,突出 21世紀(jì) 購物中心 的整體特色。 總圖布置見附圖二。 2 豎向規(guī)劃 根據(jù)市政條件，在滿足排水及管頂覆土要求下，充分利用地形，保證場地良好的排水，減少土方工程量。 明確的分區(qū)便于實(shí)施封閉式的分級管理，提高 購物環(huán)境 的安全性，同時也為分區(qū)建設(shè)提供了有利條件。使店面 擁有良好居住品質(zhì)。板式住宅均設(shè)計(jì)為南北向布置 。 該規(guī)劃方案總體布局合理，結(jié)構(gòu)清晰。 一、總體布局 該項(xiàng)目位于城市主干道，沿街商貿(mào)氛圍濃厚，擬規(guī)劃為沿道路為 城市綜合體購物 ，建筑間距滿足規(guī)劃要求。 社區(qū)塑造原則：在社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)交往、社區(qū)保健、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與保 障方面強(qiáng)化社區(qū)功能、塑造社區(qū)特征。 ②規(guī)劃原則： 適居性原則：充分考慮居民居住生活的不同需求，創(chuàng)造人性化 的空間和文明的 購物 環(huán)境。 XXXX 總投資 7 個億，打造環(huán)渤海 區(qū)域高檔家居裝飾廣場。該項(xiàng)目委托 XX天堪建筑設(shè)計(jì)院 規(guī)劃、設(shè)計(jì)，確定建設(shè)規(guī)模為建筑總面積 76751 m2。 第四章 建設(shè)規(guī)模及基本數(shù)據(jù) 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi) 容、特點(diǎn)、功能要求以及場址的地形等實(shí)際情況，確定項(xiàng)目用地面積 總建筑面積 。以土地出讓方式取得。目前地塊內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、場地的條件已具備，周邊的基礎(chǔ)設(shè)施條件日益完善，建設(shè)時方便引入。 西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速 XX北出口，南接 XX傳統(tǒng)商業(yè)中心， 交通十分便捷。項(xiàng)目與規(guī)劃中的 行政中心相望，其周邊有規(guī)劃的 居民區(qū) 、文化活動中心、 世界 500強(qiáng) 企業(yè) 大型工業(yè)區(qū)， 因此，項(xiàng)目的位置十分優(yōu)越，其周邊的商貿(mào)、文化、居住環(huán)境極佳。 第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 該項(xiàng)目位于 傲踞 XX 街與武寧路交口，西側(cè)緊貼北運(yùn)河，東側(cè)規(guī)劃路與老城區(qū)相通，北臨京津塘高速楊村口和京津高速 XX北出口，南接 XX傳統(tǒng)商業(yè)中心， 詳見地理位置附圖。 ⑦爭取與銀行合作，獲取較大額度的產(chǎn)權(quán)抵押貸款，使購房者能夠分期付款，減輕負(fù)擔(dān)。 ⑤強(qiáng)化促銷手段，實(shí)行多樣化的銷售方式，如聯(lián)誼活動、先租后買、展示會、折扣等。 (3)加強(qiáng)公共關(guān)系活動，提高企業(yè)信譽(yù)及形象。 ④配合多樣化的促銷工具： (1)利用媒介展開宣傳攻勢，包括大量的正面報(bào)道和廣告。 ②在正面報(bào)道和營銷上與政府部門適當(dāng)配合樹互新區(qū)房地產(chǎn)形象，可以產(chǎn)生巨大的總體效益。根據(jù)現(xiàn)代營銷觀念，應(yīng)把市場營銷作為開發(fā)經(jīng)營主線，將其滲透到從互項(xiàng)到售后服務(wù)的全過程。 2021— 2021年各類預(yù)售價格如下： 住宅價格平均 7000元／ m2 商業(yè)店面平均 25000 元／ m2 價格戰(zhàn)略為跟隨戰(zhàn)略。硬件配置方面：公共區(qū)域采用酒店式裝修；配備大型 LED展示屏、客貨電梯系統(tǒng)、電子導(dǎo)購系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)等五星級標(biāo)準(zhǔn)，全打造精品市場，提升城市消費(fèi)形象 。 商業(yè)定 位以高檔家居裝飾廣場為主體，結(jié)合大型超市、餐飲、休閑酒吧、金融中心等為一體的新型購物場所。 穩(wěn)定上揚(yáng)，但漲幅趨緩。XX區(qū) 建設(shè)新區(qū) 的開發(fā)投資格局巳逐漸成型 資料顯示， XX 區(qū)， 2021 年開工面積 1500 萬平方米（ 2021年開工量 800萬平米， 2021年開工量 1200萬平米），至 2021年全區(qū)竣工面積 3000萬平方米以上。投資開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長。未來幾年， XX區(qū)將在城市外延以西拓、南擴(kuò)為主，在城市內(nèi)涵方面注重提升城市品位，加快舊城改造。 熱點(diǎn)區(qū)域?？刂圃隽?，盤活存量 。此外， XXXX 開設(shè)美食廣場、酒吧風(fēng)情街，也填補(bǔ)了 XX行業(yè)空白。 2021 年前， XX 區(qū)累積交房量可達(dá) 40 萬套，將產(chǎn)生400億 家裝 消費(fèi)市場。 ③ 引入 Shopping Mall商業(yè)模式，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供家居賣場、大型超市、餐飲、商務(wù)休閑酒吧、金融等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)服務(wù)。 ② 商業(yè)品質(zhì)決定投資價值， XXXX作為 XX城市新中心首個大型商業(yè)項(xiàng)目，憑借高端的商業(yè)環(huán)境，合理的功能分區(qū)，科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，一流的運(yùn)營管理，細(xì)致的售前售中售后服務(wù)，周全的消費(fèi)者權(quán)益保障；同時坐享近百萬消費(fèi)人群， 形成特色鮮明又具有極強(qiáng)生命力與獲利的主題型城市商業(yè)廣場。 1:1 打造 XX 主 流戶型實(shí)景樣板間，讓開發(fā)商以最快速度將產(chǎn)品推向市場；讓家裝消費(fèi)者最真實(shí)的看到 裝修 效果。第 13 年，年租金收益率率 8%；第 46 年，年租金收益率 9%；第 710年，年租金收益率 10%。通常商業(yè)物業(yè)投資國際慣例為 15年收回成本、年租金收益率約 %。 綜上所述，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合 XX 市總體規(guī)劃