【正文】 20200 m2 20 240 環(huán)保費(fèi)用 120200 m2 4 48 垃圾處理費(fèi) 120200 m2 1 12 質(zhì)量監(jiān)督 120200 m2 2 24 配套費(fèi) 120200 m2 140 1680 人防費(fèi) 120200 m2 30 360 工程勘探 202000 m2 5 100 圖紙審核費(fèi) 8054 萬元 16 工程監(jiān) 理費(fèi) 8054 萬元 241 測量費(fèi) 202000 m2 2 40 占道費(fèi) 202000 m2 1 20 放樣費(fèi) 202000 m2 1 20 需要文檔請(qǐng)給我留言。 地價(jià) =250000*300=7500（萬元） 支付 ******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款 2500 萬元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 202000m2 按 300 畝土地測算 計(jì)容積率建筑面積 120200m2 按容積率為 住宅建筑面積 115060m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 獨(dú)立別墅建筑面積 23012 m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 聯(lián)排別墅建筑面積 92048 m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 商業(yè)建筑面積 2020m2 會(huì)所建筑面積 2020m2 配套設(shè)施建筑面積 1000 m2 建筑密度 25% 容積率 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 需要文檔請(qǐng)給我留言。 假設(shè)該項(xiàng)目于 2020年 10 月進(jìn)行掛牌出讓，預(yù)計(jì)從 2020年 10 月起進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備， 2020年 3月開工，工期 12 個(gè)月，預(yù)計(jì) 2020年 10月開盤發(fā)售，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間為 2年，即 2020 年 10月至2020 年 10 月。 ? 預(yù)計(jì)項(xiàng)目計(jì)息資金 14788萬元，計(jì)息時(shí)間為 2年，利息為2366萬元。 ? 住宅總銷售收入為 46024萬元。 ? 獨(dú)立別墅：建議本項(xiàng)目中獨(dú)立別墅總面積控制在 300～ 350M2 之間 ? 聯(lián)排別墅：建議本項(xiàng)目中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在 180～ 200M2之間。 由于本項(xiàng)目為純別墅社區(qū) ,商業(yè)面積較少并且商業(yè)部分只是作為社區(qū)的配套 ,并且在短時(shí)間內(nèi)商業(yè)部分的價(jià)值很難體現(xiàn) ,現(xiàn)不考慮銷售 ,只作為出租使用 . 需要文檔請(qǐng)給我留言。 價(jià)格定位 ? 住宅價(jià)格（多層 /小高層價(jià)格） 案運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論之“市場比較法”，選取項(xiàng)目周邊較有代表性的樓盤中安 *翡翠湖、 北溫泉九號(hào)、香溪美林中的獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅作為 可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過修正確定其銷售價(jià)格； 區(qū)域因素修 正表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的 對(duì)比物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 香溪美林 北溫泉九號(hào) 中安 *翡翠湖 區(qū)位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 區(qū)域規(guī)劃 20 20 22 20 周邊環(huán)境 20 20 22 20 合計(jì) 100 102 115 101 因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正表 比較項(xiàng)目 比較標(biāo)的 對(duì)比物業(yè)名稱 本項(xiàng)目 香溪美林 北溫泉九號(hào) 中安 *翡翠湖 需要文檔請(qǐng)給我留言。 需要文檔請(qǐng)給我留言。 客戶定位 樓盤檔次也就決定了其消費(fèi)群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一部分人。 樓盤定位 項(xiàng)目的主要優(yōu)勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。 ? 客戶定位：主要針對(duì)公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。 這就是“一生一棟”的龍湖藍(lán)湖郡。 要找到與其品質(zhì)匹配的營銷載體，確實(shí)不是一件容易的事情。龍湖 別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻”般的精準(zhǔn)搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個(gè)小客廳，使家中每個(gè)人的活動(dòng)空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長廊、天井等“灰空間”的運(yùn)用，在重慶豪宅市場 上更是首次出現(xiàn)。作為重慶市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊其無論是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是在營銷手法上都是可圈可點(diǎn)的。 聯(lián)排別墅 均價(jià) 為 8000 元 /平方米 ， 獨(dú)立別墅 為 13000 元 /平方米 。 項(xiàng)目 總占地 1600畝 ， 一期占地 408畝 一期 為 772 套，其中聯(lián)排別墅 743套，水邊獨(dú)立別墅 29套 已全部售罄。 ? 龍湖 藍(lán)湖郡 藍(lán)湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。 由于縮小了建筑面積，其相對(duì)較低的總價(jià)及其品牌所具有的一定品牌號(hào)召力將能夠吸引一部分潛在的客戶。項(xiàng)目一期 163套已全部售罄，二期北區(qū) A、B 組團(tuán)銷售率為 90%，目前 在售的主要是 北區(qū) C、 D組團(tuán)聯(lián) 排別墅 及獨(dú)立別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，整個(gè)建設(shè)周期為四年。 碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地 1500畝，其中翡翠湖占地 500畝，容積率 。即有別墅品味但遠(yuǎn)低于別墅的價(jià)格。 設(shè)計(jì)新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計(jì)，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。 低密度，由于層數(shù)低，戶型面積大，戶數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在 ，但覆蓋率較高，往往高于 50%。 超值享受，且是購此類物業(yè)的人地位與身份的象征。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于０ .5，覆蓋率低于 30%； 居住物業(yè)中售價(jià)最高。 對(duì)環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還 有人文環(huán)境。并 在 在項(xiàng)目包裝、營銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。再者，就是 部分需要文檔請(qǐng)給我留言。 另外，產(chǎn)品個(gè)性 化不強(qiáng)。例如，環(huán)境 優(yōu)美 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、交通便利 ，總價(jià)在 70— 90 萬元的聯(lián)排別墅、 總價(jià)在 120— 140 萬的小獨(dú)棟 別墅都存在著供應(yīng)空缺。 重慶別墅市場，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次 作為賣點(diǎn)。 其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁彿刻卣鳎喝藗兩顚?duì)繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們?cè)谫彿渴歉⒅鼐坝^質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。重慶房需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 重慶市別墅市場現(xiàn)狀 ? 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以 進(jìn)入到一個(gè)高速發(fā)展階段。 ? 巴南區(qū) 重慶城市化進(jìn)程不斷加快，主城在 “北上南下 ”的城市發(fā)展格局下，并且將 “向南 ”進(jìn)行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進(jìn)的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進(jìn)。 ? 九龍坡區(qū) 從 2020 年國有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進(jìn)入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又 打出 “成熟西區(qū)，魅力人居 ”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。半城中央、華立 由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠(yuǎn)，目前開需要文檔請(qǐng)給我留言。 而大石壩 —石馬河 板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。 ? 江北區(qū) 目前江北區(qū)正以觀音橋?yàn)橹行南蛲廨椛?，商?wù)的飛速發(fā)展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。亞太城市市長峰會(huì)在南岸的召開，將極大的促進(jìn)了南岸本身經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍要以高層和商用樓為主。這個(gè)片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。 以 2020 年推出的中安 目前的北碚中心區(qū)一共分為 四 個(gè)板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū) 、 三溪口片區(qū) 。 及二環(huán)路的開工將大大 拉近北碚與 中心 城區(qū)的距離。 但 目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏 卻 是一個(gè)不爭的事實(shí)。 ? 北部新區(qū) 隨著大量國內(nèi)各地知名房企的進(jìn)駐， “城市向北 ”口號(hào)的提出， “離塵不離城 ”的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。 ? 重慶市別墅區(qū)域市場分析 ? 渝北區(qū) 市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，也極大地推動(dòng)了渝北區(qū)城市建設(shè)的步伐和城市化進(jìn)程。 岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來城與北溫泉 9 號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長青湖、美茵湖谷 這個(gè)階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點(diǎn)。 市場供應(yīng)量巨增， 2020－ 2020年新增別墅供應(yīng)量就超過以往歷史供應(yīng)的總和還多。隨 著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)著重慶別墅消費(fèi)群體的形成，本土消費(fèi)者已成為購房主力。近兩年總價(jià)在 50－ 150 萬的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個(gè)聯(lián)排與疊拼項(xiàng)目。開發(fā)商自身對(duì)別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬樓王榮升 2020 年《 福 布斯》中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。 別墅產(chǎn)品分級(jí)。 高爾夫等。本階段市場主要特點(diǎn)如下： 外企大舉入市，重慶進(jìn)入大盤時(shí)代，重慶別墅市場也進(jìn)入大盤時(shí)代。尤其是隨著國家 45 號(hào)文件對(duì)別墅市場用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場供應(yīng)量隨即翻番。都市別墅大多集中在 40005000 元 /平米的水平。但也有項(xiàng)目為了營造更多的賣點(diǎn)，開始引進(jìn)國際品牌物管公司作為物管顧問，如世邦魏理仕、香港梁振英測量師等。 開始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。獨(dú)棟大多在 300平米以上，聯(lián)排大多集中在 220300 平米之間，整體戶型有走大趨勢。整體市場呈現(xiàn) “ 歐陸風(fēng) ” 的鼎盛時(shí)期。本階段市場主要特點(diǎn)需要文檔請(qǐng)給我留言。另一方面，受國家出臺(tái)《空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通知》的影響，伴隨著中國第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹(jǐn)慎，整個(gè)市場進(jìn)入了較長的平淡期。 階段二：重慶別墅市場的平淡期（ 19962020 年） 這個(gè)階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發(fā)熱點(diǎn)受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆，這個(gè)時(shí)期的物管費(fèi)至今都保持在 元 /平米 的水平。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個(gè)國家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。整體市場經(jīng)歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓(xùn)。 階段一：重慶別墅市場萌芽期（ 1995年以前） 這個(gè)階段主要是跟風(fēng)中國第一個(gè) 房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對(duì)本地購買力不切實(shí)際的估計(jì)，開發(fā)比較盲目。市場一波三折又走到一個(gè)新的高點(diǎn)，市場從需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 重慶別墅市場已自然形成了幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，并各領(lǐng)風(fēng)騷。 看來 有點(diǎn)供大于求，但實(shí)際上，真正的需要遠(yuǎn)沒得到滿足。 需要文檔請(qǐng)給我留言。 目前重慶市 一般高級(jí)社區(qū)的頂層躍層 (把高層與多層統(tǒng)一估計(jì) )的比例占戶數(shù) 5%左右，面積比應(yīng)該在 10%左右。預(yù)計(jì)未來四年放量總計(jì)會(huì)達(dá)到 6000 套以上 ，即每年 1500套。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前重慶別墅市場上的別墅項(xiàng)目（包括在售的和亮相未售的）占地已達(dá) 15000余畝，總建筑面積為 500 萬余平方米，共 12020余套。未來 10 年，重慶的城市化率將達(dá)到 45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的 600多平方公里擴(kuò)大到 2700平方公里，未來 5年每年將有 60萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有 20 萬人要進(jìn)主城區(qū)，必然進(jìn)一步激發(fā)住宅需求。 房水平。 項(xiàng)目需求預(yù)測 結(jié)論 : ? 重慶市 別墅市場 整體供需持平但市場需求 尚未得到有效挖掘 。 市場目前供應(yīng)的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)的面積都較大，如果我們將本項(xiàng)目定為小棟別墅，那無論是在總價(jià)上還是在消費(fèi)者的接受程度上都是很有優(yōu)勢的； 地產(chǎn)新政以來，政府加強(qiáng)了對(duì)別墅用地的控制，并逐漸減少相應(yīng)土地的供應(yīng)量，對(duì)于取得土地的發(fā)展商而言將又是一個(gè)機(jī)會(huì)。 機(jī)會(huì)（ O） 隨著三溪口、蔡家組團(tuán)眾多高尚社區(qū)的新建，該項(xiàng)目所處區(qū)域已被重慶消費(fèi)者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場的一大熱點(diǎn)； 成功開發(fā)此項(xiàng)目將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進(jìn)一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來良好的效應(yīng)； 項(xiàng)目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項(xiàng)目推入市場留有一定的提升空間； 需要文檔請(qǐng)給我留言。 交通比較便利，緊臨 212 國道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置于地塊周圍，出入相當(dāng)方便； 地塊地形優(yōu)勢比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用項(xiàng)目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二 溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的 國家森林保護(hù)區(qū)