畢業(yè)論文~~~市場(chǎng)緊縮時(shí)期房產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展策略研究-文庫(kù)吧資料
2025-05-21 23:36本頁(yè)面
【正文】 中介經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，總體來(lái)講，從 1988 年開(kāi)始設(shè)立的第一 11 家房地產(chǎn)中介公司到今天的上萬(wàn)家公司， 整個(gè)中介行業(yè)是在快速的增長(zhǎng)當(dāng)中。同時(shí)，美國(guó)各地都有專(zhuān)門(mén)的檢察機(jī)構(gòu)處理此類(lèi)案件。另外， 美國(guó)的全國(guó)房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡(jiǎn)明，注重實(shí)效。 （三）美國(guó)塑造良好的職業(yè)道德。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢(qián)，可減少很多麻煩。依雙方條件切實(shí)執(zhí)行，代收金錢(qián)、文件。傭金數(shù)目隨房地產(chǎn)出售的種類(lèi)不同而不同。一般美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷(xiāo)售價(jià)格的百分比來(lái)支付，傭金數(shù) 目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自由商定。所有執(zhí)照費(fèi)用的 20%投入不動(dòng)產(chǎn)基金，其中 40%放在教育研究， 60%放在對(duì)外賠償基金內(nèi)。該基金由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)所交納的特別規(guī)定費(fèi)累積而成。 。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果發(fā)生損害當(dāng) 10 事人的欺詐行為，不但會(huì)因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生。在美國(guó)從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu) ——— 房 地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。美國(guó)作為一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展先于我國(guó)許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和做法對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益 ○ 4 。據(jù)了解，慈溪共有注冊(cè)估價(jià)企業(yè) 3 家，但工作重心基本集中于企業(yè)委托類(lèi)房產(chǎn)估價(jià)，及拆遷類(lèi)房產(chǎn)估價(jià)，對(duì)房產(chǎn)中介 及購(gòu)房個(gè)人的咨詢(xún)類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)，少有問(wèn)津。評(píng)估行業(yè)中的估價(jià)師隊(duì)伍雖日益擴(kuò)大，但部分估價(jià)師學(xué)歷高、實(shí)際執(zhí)業(yè)能力低 ,只有理論知識(shí) ,缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。慈溪市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全，市場(chǎng)信息量少、渠道不暢，在很大程度上影響了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的提高。業(yè)務(wù)單一化 ,風(fēng)險(xiǎn)控制欠缺是威 脅我國(guó)眾多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)生存的重要因素。大多數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和租賃作為業(yè)務(wù)的重心 ,因此成交量成為其經(jīng)營(yíng)和生存的關(guān)鍵。銀行的監(jiān)管者角色不明朗 ,讓很多中介機(jī)構(gòu)鉆了空子 ,擅自挪用交易資金的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。國(guó)家建設(shè)部早在 2020 年就出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié) 算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 ,但是相應(yīng)的細(xì)則還是 9 不夠明確 ,在實(shí)踐過(guò)程中出現(xiàn)了許多漏洞。根據(jù)調(diào)查，金一路沿路共有 20 多家中小房地產(chǎn)中介，其中 80%為夫妻經(jīng)營(yíng)店，其中高中文化以下占比為 87%。行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)理念落后，服務(wù)質(zhì)量不高。同時(shí)，市場(chǎng)上存在大量沒(méi) 有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)。 。就這個(gè)案例，張先生在看房之前要交看房費(fèi)和簽訂看房協(xié)議書(shū)，不然不給看房子，在法律上，并沒(méi)有哪一條有規(guī)定看房子要付看房費(fèi)的。案例如：張先生在金一路某房產(chǎn)中介看了套房子（房子 和車(chē)庫(kù)一共 75 萬(wàn)），因?yàn)樗齻儼逊孔拥膯误w價(jià)格標(biāo)的比別人低，別人標(biāo) 65 萬(wàn)，她們標(biāo)的是 62 萬(wàn)。 。 四、慈溪房地產(chǎn)中介存在的主要問(wèn)題 雖然近 10 年來(lái) ,慈溪房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭 ,但由于慈溪現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介總體上比較稚嫩，競(jìng)爭(zhēng)力弱，與 WTO 規(guī)則的要求和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系相比，還存在著不少的差距。自樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，交易清淡加上政府對(duì)房地產(chǎn) 8 中介業(yè)的監(jiān)管力度明顯加大，中介行業(yè)波動(dòng)不斷，由于準(zhǔn)入門(mén)檻低 ,抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，大批實(shí)力不濟(jì)的中介公司被淘汰出局。房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的發(fā)展而成長(zhǎng)起來(lái)的，受?chē)?guó)家政策 (稅收、金融、土地等 ) 影響很大。這樣的事件在南京、杭州、南寧多次上，沉重地打擊了在社會(huì)上本來(lái)就形象不佳的房地產(chǎn)中介業(yè)。特別令人震驚的是一些中介企業(yè)打著“誠(chéng)信中介”的招牌，卷款潛逃，“人去樓空”。三級(jí)市場(chǎng)上，一些中介企業(yè)違背基本商業(yè)準(zhǔn)則，發(fā)布不實(shí)信，騙取看房費(fèi)，分隔買(mǎi)賣(mài)雙方，牟取暴利，利用凈價(jià)、全包等模糊概念，欺瞞消費(fèi)者，巧立名目，違規(guī)收費(fèi)，暗箱操作，一房多賣(mài)等。這在二、三級(jí)市場(chǎng)上表現(xiàn)同樣突出。 （二）慈溪房地產(chǎn)存在的劣勢(shì) 。近年來(lái) ,隨著深圳地產(chǎn)中介“北上”擴(kuò)張，北京、上海等地的地產(chǎn)中介企業(yè)也紛紛走出“本土勢(shì)力”范圍，招兵買(mǎi)馬，擴(kuò)張地盤(pán)，形成了一批具有一定實(shí)力的區(qū)域性品牌企業(yè)。在市場(chǎng)緊縮下，這會(huì)加速中介公司品牌的打造和整個(gè)中介行業(yè)的重新洗牌。 7 在三級(jí)市場(chǎng)上，盡管消 費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)中介的服務(wù)普遍不滿意，但消費(fèi)者選擇中介提供居間服
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