【正文】 同?！　。?、房地產(chǎn)買賣合同簽訂前，買受人應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心查閱買賣房地產(chǎn)的有關(guān)登記（備案）資料，查驗買賣的房地產(chǎn)上是否存在產(chǎn)權(quán)爭議和其他權(quán)利限制，以維護自身權(quán)益。質(zhì)量條款是買賣合同的必要內(nèi)容，買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能?！　〕鲑u人將原購入的商品住房出售的，開發(fā)公司提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書應(yīng)一并轉(zhuǎn)移給買受人，買受人享有“兩書”規(guī)定的`權(quán)益?！　。?、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程?！　。?、定金?！　≡毠ひ奄徆凶》可鲜谐鍪鄣?，參加房改購房時的同住成年人應(yīng)在合同附件五相關(guān)關(guān)系內(nèi)表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內(nèi)簽字蓋章的，應(yīng)出具同意出售的其他證明。房地產(chǎn)買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，雙方當事人訂立房地產(chǎn)買賣合同時，應(yīng)注意以下問題：　?。?、共有人的權(quán)利?！　《?、除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產(chǎn)買賣均可適用本合同?！　【C上述，對于“不可抗力”和其他免責(zé)條款在合同當中是很重要的，一定要有一個清楚明了的認識，以減少糾紛和損失。一旦免責(zé)情形出現(xiàn)，提出免責(zé)的一方當事人，應(yīng)及時編寫和保留好有關(guān)的證據(jù)，比如政府的公告、氣象預(yù)報、生病住院的單據(jù)等等，作為有效的免責(zé)證據(jù)。　　。當不可抗力及其他免責(zé)的條件出現(xiàn)時，當事人有義務(wù)及時通告對方當事人，以使對方當事人采取有效措施，避免或減少損失。對開發(fā)商來說，交房期限一般都是由開發(fā)商提出的，因此除了事后補救外，最好在確定此期限前，就充分考慮到各種影響交房的情況；對購房人來說，在約定的交房期限將至?xí)r，應(yīng)事先對自己的時間做好安排，避免錯過接收日期。）　　另外，還需要注意的是，并非雙方事先約定了免責(zé)條款，一方當事人就可以坐等免責(zé)了，在免責(zé)情形出現(xiàn)的條件下，提出免責(zé)的一方，還有如下的義務(wù)：　　。）　　，而供水、供電、供氣部門未能按時接通室內(nèi)外的水、電、氣等設(shè)施。如果列為“不可抗力”，則屬于無效條款。）　　。（這也不屬于“不可抗力”范疇之內(nèi)。如果沒有約定，一旦出現(xiàn)此情況而因此造成逾期交房，就要承擔(dān)法律責(zé)任?！　　篮崾畹葠毫犹鞖?。　　律師建議：可以就以下事由和客戶協(xié)商列為免責(zé)事由。在實踐中，由于眾多的因素，很容易造成不能按期交房，這就避免不了要產(chǎn)生糾紛，甚至要承擔(dān)法律責(zé)任，造成損失。　　在建設(shè)部頒布的《商品房買賣合同》示本中，除了“不可抗力”之外，并沒有其他的免責(zé)條款，需要雙方協(xié)商來確定。需注意的是，這種約定根據(jù)《合同法》的規(guī)定，在兩種情形下是無效的：；?！　〉谌N情形實質(zhì)上是不安抗辯權(quán)的行使，比如按照施工進度進行分期付款的購房合同中，如果開發(fā)商在約定的期限內(nèi)，未達到或明顯不可能達到相應(yīng)的施工進度，購房人則可以拒絕付款，并且免責(zé)；反之，如果開發(fā)商已如期履約，購房人未按期付款，開發(fā)商則可以拒絕交房，并且免責(zé)。根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)定，免責(zé)的范圍和情形大致有幾種，具體來說，免責(zé)的范圍和情形主要包括：“不可抗力”而免責(zé)；；；?！　〔豢煽沽κ俏覀冊趯嵺`當中不能按合同約定時間交付房屋時，而免除責(zé)任的首選條件。如國家行為由作出行為的國家機關(guān)出具證明；自然事件由事件的分管部門（如：地震由地震局、火災(zāi)由消防局等）出具證明，只有這樣，該“不可抗力證明”才具有說服力和證明力。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認定，否則，即使確實發(fā)生不可抗力事件，若開發(fā)商沒有履行“及時通知”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任?！?。　　然而，并非發(fā)生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。但是如果行政機關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對合同雙方特定的人或事件做出的具體的處理決定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不可抗力”，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個人都必須無條件執(zhí)行，不可抗拒。但是在實踐當中，往往發(fā)生更加復(fù)雜的情況，認定是否為“不可抗力”事件，需要針對具體情況認真仔細的分析才能確定。否則的話是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。如果造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認定該事由為不可抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而且不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。正確地認識“不可抗力”，明確延期交房時，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們在延期交房時，盡最大努力的免除或減少責(zé)任，降低損失。對于此條款中的“不可抗力”，由于認識和理解的角度不同，在實踐中購房者和開發(fā)商往往會有一些爭議，容易產(chǎn)生糾紛?！　〉诰艞l 本合同自甲乙雙方簽訂之日起生效。其中甲方留執(zhí) 份，乙方留執(zhí) 份。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分?！　∫曳饺炕蛞徊糠植宦男斜竞贤s定的日期給付房價款時，其逾　　第六條 該房屋正式交付時，甲方應(yīng)交清之前產(chǎn)生的