【正文】 18 本區(qū)域投資客戶會(huì)有一定幅度增長(zhǎng)。目前已售完的幾個(gè)小區(qū)入住率都很高，客戶多為自用。 客源分析 ? 客源主要來自于徐匯區(qū)和徐匯周邊區(qū)域內(nèi)，因?yàn)檫@些購(gòu)房者對(duì)徐匯區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)同感。 去化分析 案名 勝利家園 中海馨園 康馨家園 康惠花苑 中星虹漕華庭 開盤日期 2020 年 1 月 2020 年 9 月 2020 年 1 月 2020 年 1 月 2020 年 9 月 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)將封頂 現(xiàn)房 現(xiàn)房 銷售率 99% 98% 70% 87% 80% 適銷房型 小三房 二房 /小三房 二房 /小三房 二房 三房 ? 本區(qū)域樓盤的銷售周期一般不算太長(zhǎng)，如中海馨園一、二期的房源均在推出后當(dāng)天即被認(rèn)購(gòu)成交 60%以上，從而成為 2020年上海十大“最有影響力樓盤”之一，其三期房源在 2020 年公開發(fā)售至今也取得了 98%左右的佳績(jī)；康馨家園也是甫一推出的當(dāng)月就銷售 6000 多平方米，快速去化約 40%；中星虹漕華庭在 2020 年 9 月以現(xiàn)房的形式公開發(fā)售，盡管房?jī)r(jià)較周邊同質(zhì)樓盤高了一 截，但至今也取得了近 80%的銷售率。 ? 周邊個(gè)案檔次一般居中，社區(qū)環(huán)境也較好，另外本區(qū)域交通方便，故沒有小區(qū)巴士配套。區(qū)內(nèi)尤ARUN 安瑞 2020/3/10 17 以小高層居多。中海馨園依托其高人一籌的環(huán)境、規(guī)模、景觀和實(shí)力，其樓盤單價(jià)ARUN 安瑞 2020/3/10 16 在區(qū)域內(nèi)式公寓房中的最高。 價(jià)格分析 案名 勝利家園 中海馨園 康馨家園 康惠花苑 中星虹漕華庭 單價(jià) 37005200 48006500 43005300 42805630 34005600 均價(jià) 4600 5300 5000 5000 5000 主力房型 二房 三房 三房 三房 三房 主力總價(jià) 5058 萬 7787 萬 6070 萬 萬 6768 萬 ? 最新的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近半年內(nèi)，漕河涇地區(qū)一手房平均單價(jià)上漲約 800 元 /m2，中海馨園 2020 年底開盤時(shí)銷售均價(jià)不過 4800 元 /平方米，二期上漲到 5300 元 /平方米，尾盤甚至拉高到 5800 元 /平方米；二手房平均單價(jià)上漲了 200 元。區(qū)內(nèi)也有部分物業(yè)是以二房為主，如勝利家園的兩房比例高達(dá) 80%，區(qū)內(nèi)兩房面積一般控制在 100120 平方米之間。 房型規(guī)劃分析 案名 勝利家園 中海馨園 康馨家園 康惠花苑 中星虹漕華庭 房型結(jié)構(gòu) 平層 平層、錯(cuò)層 平層 平層 平層 規(guī)劃面積 108127M2 88250 M2 112143 116163 M2 135160M2 二房面積 108127M2 88116M2 112M2 116130 M2 —— ARUN 安瑞 2020/3/10 15 比例 80% 40% 50% 33% 0 三房面積 123M2 133150M2 143M2 138163 M2 135136M2 比例 20% 55% 50% 67% 67% 其他房型 —— 復(fù)式、四房 —— —— 復(fù)式 比 例 0 5% 0 0 33% ? 從區(qū)內(nèi)在售的樓盤列表中可以明顯的看出，區(qū)內(nèi)是典型的三房市場(chǎng)，絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是以三房為主力，三房比例一般在 50%左右。 ? 區(qū)內(nèi)較多為小規(guī)模物業(yè)，如桂竹香公寓、申德公寓、康馨家園、中星華庭 .虹漕公寓等，皆為 23 萬 m2 的建筑規(guī)模。 新盤主要有中海馨園、康馨家園、中星虹漕華庭，另有天闊（勝利家園）、康惠花苑、桂竹香公寓等舊盤以及牡丹園、玫瑰園等別墅產(chǎn)品，區(qū)域基本狀況分析如下： 規(guī)模分析 案名 勝利家園 中海馨園 康馨家園 康惠花苑 中星虹漕華庭 總建面積 28513M2 15 萬 M2 28866M2 23430M2 萬 M2 開 發(fā)現(xiàn)狀 28513M2 15 萬 M2 28866M2 23430M2 萬 M2 ? 2020 上半年，徐匯區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)集中體現(xiàn)在漕河涇地區(qū)。因此，本區(qū)域雖屬 環(huán)線以外，但優(yōu)ARUN 安瑞 2020/3/10 14 越的環(huán)境仍為部分中心區(qū)域所不及，吸引了不少前來購(gòu)房的其他區(qū)域客源。這里除地鐵和輕軌和在建中的上海南站，公交線路亦較多，可達(dá)徐家匯、閔行和人民廣場(chǎng)等市中心其他區(qū)域，交通極為方便，但進(jìn)出徐家匯漕溪路高架車輛擁擠，堵車家門口的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。開盤價(jià) 45005600 元 /m2，預(yù)計(jì) 2020 年 10 月交房。總規(guī)模 萬 m2，規(guī)劃有 2 幢 12 層和 1 幢 22層住宅。 ②申德公寓 ? 柳州路 585 號(hào)。一梯兩戶設(shè)計(jì)，兩房 9398 ㎡；三房 121153 ㎡；四房 136155 ㎡；復(fù)式 160232 ㎡。 ? 由南向北，分兩期建造。 其他樓盤簡(jiǎn)介 ARUN 安瑞 2020/3/10 13 ① 萬科華爾茲花園 ? 位于漕寶路，與光大會(huì)展中心隔路相望，周邊有上海師大、冶金高專學(xué)校、第八人民醫(yī)院等，公交線路發(fā)達(dá)，距地鐵漕寶路站約 500 米左右。 ? 在去化房型方面，面積適中面積的經(jīng)濟(jì)三房較受青睞，二房市場(chǎng)也較活躍。 小區(qū)規(guī)劃分析 案名 新大公寓 華元公寓 愛建園 徐匯龍兆苑 科華公寓 ARUN 安瑞 2020/3/10 12 會(huì)所 有 有 有豪華會(huì)所 有 有 綠化 42% 40% 50% 48% 30% 特色規(guī)劃 普通規(guī)劃 普通規(guī)劃 五行生態(tài)布局、水景、逾 4000 M2 多功能會(huì)所， 龍華港河景、 2400 M2雙層會(huì)所、中央花園等 沿漕寶路一幢地下3 層為商鋪 ? 區(qū)內(nèi)物業(yè)中會(huì) 所均有設(shè)置，且會(huì)所內(nèi)一般配置較齊全和高檔，這和本區(qū)內(nèi)樓盤的品質(zhì)不無關(guān)系，會(huì)所檔次與樓盤本身品質(zhì)感聯(lián)系較緊密：上海領(lǐng)袖（愛建園）的會(huì)所檔次較高，一些小規(guī)模及檔次低樓盤的會(huì)所只設(shè)簡(jiǎn)單服務(wù)。 價(jià)格分析 案名 新大公寓 華元公寓 愛建園 徐匯龍兆苑 科華公寓 ARUN 安瑞 2020/3/10 11 單價(jià) 48006300 元 /M2 48805700 元 /M2 55008500 元 /M2 46696069 元 /M2 45006500 元 /M2 均價(jià) 5500 元 /M2 5300 元 /M2 6500 元 /M2 5300 元 /M2 5900 元 /M2 主力總價(jià) 萬 萬 78110 萬 5874 萬 8184 萬 ? 本區(qū)域價(jià)格范圍一般在 50006500 元 /平米之間，均價(jià) 5500 元 /平米，主力房型為三房，主力總價(jià) 7080 萬元不等，而上海領(lǐng)袖 愛建園依靠其較為突出的房型規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)以及發(fā)展商的實(shí)力和大規(guī)模的社區(qū)氛圍等優(yōu)勢(shì)，將該物業(yè)的銷售價(jià)格抬升至 55008500 元 /平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了周邊樓盤售價(jià)，甚至高于市中心的平均房?jī)r(jià)，這充分體現(xiàn)了環(huán)境、品質(zhì)和品牌對(duì)房產(chǎn)及其銷售的強(qiáng)大影響力。不足之處在于價(jià)格普遍較高，甚至超過市中心部分區(qū)域樓價(jià)，代表樓盤狀況分析如下： 規(guī)模分析 案名 新大公寓 華元公寓 愛建園 徐匯龍兆苑 科華公寓 總建 約 2 萬 M2 約 2 萬 M2 30 萬 M2 134580M2 17823 M2 在建 約 2 萬 M2 約 2 萬 M2 一期 8 萬 M2 134580M2 17823 M2 ? 本區(qū)域樓盤量體大小不一，區(qū)內(nèi)較多為小規(guī)模物業(yè)，如科華公寓、申德公寓、華元公寓、新大公寓、中星華庭 .虹漕公寓等，皆為 23 萬 m2 的建筑規(guī)模；區(qū)內(nèi)又有愛建園和華爾茲花園 等能夠?qū)φ麄€(gè)徐匯區(qū)乃至上海的房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響的大盤。區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)主要樓盤有新大公寓、華元公寓、上海領(lǐng)袖（愛建園）、徐匯（龍兆苑）、華鼎廣場(chǎng)、萬科華爾茲花園、科華公寓等。 ARUN 安瑞 2020/3/10 10 ? 品牌效應(yīng)在本區(qū)域得到較大體現(xiàn)，陽(yáng)光集團(tuán)的樓盤吸引力較大，其開發(fā)的陽(yáng)光星期 8 等物業(yè)已逐漸成為本區(qū)主導(dǎo)樓盤。 ? 小高層、多層混合規(guī)劃居多；主力房型為三房和二房比例相當(dāng)， 120130 平米之間三房和 90100 平米的二房較多。占地約 1 萬平米，總建筑面積 16704 平米，由 4 幢 6 層住宅和一幢 3 層幼兒園及一幢 2 層商場(chǎng)組成，目前工程進(jìn)度剛出地面，預(yù)計(jì)將于今年年中開盤。 ② 長(zhǎng)橋六街坊中星集團(tuán)項(xiàng)目 ? 該案亦位于羅香路和龍臨路西南角，長(zhǎng)橋羅香路住宅工程南側(cè)。小區(qū)綠化率為 35%以上。 去化分析 案名 陽(yáng)光星期 8 天秀苑 未來視界 陽(yáng)光新景 陽(yáng)光綠園 開盤日期 ARUN 安瑞 2020/3/10 9 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體 10 層 封頂 封頂 現(xiàn)房 現(xiàn)房 銷售率 55% 55% 7